Afspraken huurbevriezing en huurverlaging specifiek maatwerk in Sociaal Huurakkoord

In het Sociaal Huurakkoord 2018 wordt onder specifiek maatwerk verstaan het verlagen of bevriezen van de huurprijs bij huishoudens die relatief te duur wonen. Daarnaast kunnen ook andere beleidsmaatregelen hieronder vallen die huishoudens helpen meer passend te wonen. 

Nee, er is geen wettelijke verplichting. Specifiek maatwerk is onderdeel van de door Aedes en de Woonbond gemaakte afspraken in het Sociaal Huurakkoord. In die zin is er wel een morele verplichting om als corporatie iets te doen voor huishoudens die relatief te duur wonen.

Ja, dat is mogelijk. Een corporatie kan kiezen hoe zij huishoudens wil helpen die relatief te duur wonen. Het is wel belangrijk dat zij hierover afspraken maakt met de huurdersorganisatie en eventueel ook met de gemeente. En deze afspraken ook vastlegt.

Van corporaties die geen eigen invulling aan specifiek maatwerk geven, mag worden verwacht dat zij de door Aedes en de Woonbond afgesproken invulling gebruiken in lijn met de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Ook dan is het belangrijk de huurders hierover goed te informeren (zie de vragen en antwoorden over de invulling van Aedes en Woonbond hieronder).

Kiest de corporatie ervoor huurders die relatief te duur wonen geen specifiek maatwerk te bieden, dan bestaat de mogelijkheid dat de huurders(organisatie) hen hierop aanspreekt. Met een mogelijke verwijzing naar het Sociaal Huurakkoord. Het is dan ook van belang dat de corporatie met de huurdersorganisatie bespreekt waarom zij niet kiest voor specifiek maatwerk en wellicht andere maatregelen neemt om huishoudens qua inkomen zo passend mogelijk te laten wonen.

Of een huishouden in aanmerking komt voor specifiek maatwerk hangt af van:

• het aantal personen in het huishouden;
• het inkomen; en
• de (netto) huurprijs van de woning waarin zij woont.

Is het inkomen relatief laag ten opzichte van de huurprijs, dan kan een huishouden in aanmerking komen voor huurbevriezing of zelfs huurverlaging.

Voor 2020 zijn de volgende inkomensgroepen bepaald naar huishoudgrootte:

De inkomensgrenzen zijn gebaseerd op berekeningen van het Nibud. Er is gekeken bij welk inkomen een huishouden nog voldoende geld overhoudt voor levensonderhoud bij een huur tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens, of tussen de liberalisatiegrens en circa 900 euro. Dit kan tot gevolg hebben dat een alleenstaande met bijstand niet in aanmerking komt voor huurbevriezing als hij of zij een huurprijs onder de liberalisatiegrens heeft.

In het onderstaande schema staat wanneer een huishouden in aanmerking komt voor specifiek maatwerk en of dit huurbevriezing of huurverlaging inhoudt:

Een huishouden kan een verzoek doen voor specifiek maatwerk als:

• het ten minste 6 maanden relatief te duur woont of
• het de hoofdbewoner is of zijn pensioengerechtigde leeftijd bereikt in de periode voor het verzoek tot specifiek maatwerk én relatief te duur woont.

_Noten:

_{1. De aftoppingsgrens (= de huurprijs waarboven de eventuele huurtoeslag wordt afgetopt) is afhankelijk van het aantal personen in een huishouden. Voor huishoudens met een of twee personen geldt de lage aftoppingsgrens (619,01 euro in 2020). Voor huishoudens met drie of meer personen geldt de hoge aftoppingsgrens (663,40 euro in 2020). De liberalisatiegrens (= de huurprijs waarboven er geen huurtoeslag meer wordt gegeven) is onafhankelijk van het aantal personen in een huishouden (737,14 euro in 2020).}

_{2. De huurverlaging is zodanig dat het huishouden een beroep kan doen op huurtoeslag. Of een huishouden in aanmerking komt voor huurtoeslag wordt bepaald aan de hand van een proefberekening op de website van de Belastingdienst.}

De huurprijs die een huurder betaalt bestaat uit de zogenaamde kale huurprijs (ook wel netto huurprijs genoemd) en de servicekosten. Een deel van deze servicekosten wordt meegenomen in de bepaling van de huurtoeslag. Dit zijn de zogenoemde subsidiabele servicekosten. Daarbij gaat het om kosten voor bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimten en/of een huismeester. De kale huur inclusief deze subsidiabele servicekosten wordt de rekenhuur genoemd.

Bij het bepalen of een huurder al dan niet een verzoek kan doen voor huurverlaging, is het logisch om daarbij te kijken of de rekenhuur hoger is dan de liberalisatiegrens. Stel de huurders hiervan op de hoogte.

Specifiek maatwerk betekent dat de huurprijs wordt bevroren (= geen huurverhoging) of zodanig wordt verlaagd onder de liberalisatiegrens dat het huishouden in aanmerking komt voor huurtoeslag. Voor de goede orde, bij huurverlaging betekent dit dat de rekenhuur zodanig is dat het huishouden een beroep kan doen op huurtoeslag.

De huurbevriezing en huurverlaging zijn in principe permanent. Wel dient het huishouden bij de volgende huurverhogingsdatum met een nieuw verzoek aan te tonen dat zij nog steeds in aanmerking komt voor huurbevriezing. Bij eventuele veranderingen in inkomen of huishoudensgrootte is dit mogelijk niet meer het geval.

Hierbij kunt u een werkwijze hanteren, waarbij het moment waarop het huishouden dit verzoek tot huurverlaging heeft gedaan bepalend is. Vond dit plaats in hetzelfde jaar als de eerstvolgende huurverhoging (bijvoorbeeld in de maand maart), dan hoeft dit huishouden geen verzoek in te dienen voor huurbevriezing, maar wordt de huur van de woning niet verhoogd. Is het verzoek gedaan in het jaar ervoor (bijvoorbeeld in de maand november), dan moet dit huishouden wel een verzoek indienen voor huurbevriezing bij het eerstvolgende huurverhogingsvoorstel. Dit geldt natuurlijk alleen als het huishouden hiervoor in aanmerking komt.

Neemt het inkomen toe of verandert het aantal personen in het huishouden dan kan een huishouden niet meer in aanmerking komen voor specifiek maatwerk. De woning krijgt dan per 1 juli weer de door de corporatie voorgestelde reguliere huurverhoging. De door de eerdere bevriezing of verlaging niet berekende huurverhogingen worden daarbij niet teruggedraaid of ingehaald.

Vergeet een huishouden specifiek maatwerk aan te vragen, dan krijgt de woning per 1 juli de door de corporatie voorgestelde reguliere huurverhoging.

Voor het specifiek maatwerk worden de inkomensgrenzen en huurprijzen per huishoudensgrootte jaarlijks vóór 1 januari vastgesteld voor het komende kalenderjaar. De corporatie informeert haar huurders wanneer ze in aanmerking kunnen komen voor specifiek maatwerk. Idealiter doet zij dit twee maal: voor 1 februari en (in ieder geval) in de brief over de huuraanpassing (voor 1 mei).

Een huurder kan alleen huurbevriezing aanvragen gedurende de bezwaarperiode voor de jaarlijkse huuraanpassing (meestal 1 mei tot 1 juli). Bij toekenning wordt de huurprijs per 1 juli bevroren (= huurverhoging van nul procent).

Huurverlaging kan gedurende het gehele jaar worden aangevraagd. Bij toekenning wordt de huurprijs verlaagd op de 1e van de maand waarop de corporatie het verzoek van de huurder heeft ontvangen.

Bij de aanvraag moeten documenten worden meegestuurd waaruit blijkt:

• welke personen op het adres zijn ingeschreven (bijvoorbeeld via een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP));
• welk inkomen alle bewoners ouder dan 18 jaar op het adres hebben (Formulier inkomensverklaring via de Belastingdienst en recente salarisstroken danwel uitkeringsgegevens).

De corporatie geeft schriftelijk aan of specifiek maatwerk wordt toegekend en wat dit betekent voor de te betalen huurprijs.

In principe wel. De inkomensgegevens van een ZZP-er zijn minder makkelijk objectief vast te stellen. Daarom is logisch dat een corporatie bij een aanvraag uitgaat van de voorlopige of definitieve inkomensverklaring via de Belastingdienst.

Hierover zijn geen specifieke afspraken gemaakt. Het is niet onlogisch dat een huishouden die net een woning heeft geaccepteerd, minstens 1 jaar niet in aanmerking komt voor specifiek maatwerk.