Huurbeleid in 2022

Bij een jaarlijkse huuraanpassing vóór 1 juli 2022 geldt de huurbevriezing die in 2021 is ingesteld: een maximale huurverhoging van 0% voor alle sociale huurwoningen (gereguleerde contracten) ongeacht de verhuurder. Dit geldt voor alle typen woonruimten, dus ook voor onzelfstandige woonruimten (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. 

De huurbevriezing geldt niet voor zakelijke contracten, zoals die tussen een corporatie en een intermediair. Maar als de intermediair wel een contract voor sociale huur heeft met haar huurders, moet de intermediair wel de huren bevriezen (bij een huuraanpassing voor 1 juli 2022). Het is verstandig om in gesprek met de intermediair te gaan en zo samen te bepalen of de huurbevriezing wel of niet doorgevoerd moet worden. Soms worden woningen of eenheden door de intermediair verhuurd als zorgcomponent en vindt er een vergoeding plaats via de zorgverzekering.

Voor verhuurders die de verhuurderheffing betalen, komt er overigens een compensatie voor de effecten van de huurbevriezing in de vorm van een lager tarief van deze heffing.

De maximaal toegestane huurverhoging voor sociale huurwoningen per 1 juli 2022 is vastgesteld op 2,3%. Dit is gebaseerd op het gemiddelde jaarinflatiepercentage tot december 2021. Het percentage ligt met 2,3% een stuk lager dan de huidige inflatiecijfers.

De huursomstijging voor 2022 is 2,3%. Zie ook de Staatscourant. De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2022 als op 1 januari 2023 zijn verhuurd. 

Vanaf 1 juli 2022 is het mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Bij een jaarlijkse huuraanpassing voor 1 juli 2022 is het niet mogelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Tot die datum geldt immers een huurbevriezing voor alle sociale huurwoningen.

De methodiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2022 anders dan in voorgaande jaren. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een inkomensafhankelijke huurverhoging kan worden gegeven is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens.

^{*) Maar niet verder dan maximaal toegestane huurprijsgrens van de woning}

Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen wanneer er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de in de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.

De inkomensafhankelijke huurverhoging mag niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met 2,3%. Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen de huur bij een inkomensafhankelijke huurverhoging, van bijvoorbeeld € 50, hoger uitkomt dan wanneer de huur met 2,3% wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen. Dit kan spelen bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer het inflatiepercentage hoog is.

Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.

Met de nieuwe methodiek per 1 juli 2022 is de uitzondering voor huishoudens met 1 of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van 4 of meer personen komen te vervallen. Huishoudens met een gehandicapte persoon of chronisch zieke blijven wel uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

In de circulaire Huurprijsbeleid staat het proces waarmee je de inkomens op kunt vragen uitgebreid beschreven. 

De huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een actuele huur van maximaal € 300 mag worden verhoogd met maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2022 (of later). Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.

De huurprijs mag overigens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2022 als op 1 januari 2023 zijn verhuurd. De huursomstijging voor 2022 is 2,3%. Zie ook de Staatscourant.

Doordat de huurverhoging voor individuele woningen is gemaximeerd op 2,3%, is er geen mogelijkheid meer om lokaal een (maximaal 1%) hogere huursom af te spreken.

In 2022 vallen buiten de huursom:

• Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
• De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.

Voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens lag) geldt dat de jaarlijkse huurverhoging in 2022 is gemaximeerd op inflatie + 1%. Het inflatiepercentage dat wordt gebruikt is 2,3 %. De maximale huurverhoging mag dus 3,3% zijn.

In 2021 gold de Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen. Dat betekende dat huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de geldende aftoppingsgrens, eenmalig recht hadden op huurverlaging naar de aftoppingsgrens die voor hen gold. Dit gold alleen voor woningen van corporaties met een gereguleerd huurcontract. Bij huurders die voor 30 december 2021 een aanvraag voor huurverlaging hebben gedaan, kan de ingangsdatum van de huurverlaging begin 2022 vallen. Deze woningen mogen dan niet bij de jaarlijkse huuraanpassing in 2022 een huurverhoging krijgen.

De Wet eenmalige huurverlaging geldt niet meer in 2022. Wel is in Actieagenda Wonen opgenomen dat het specifieke maatwerk (individuele huuraanpassing bij huurders) door corporaties wordt gecontinueerd. Huurders die relatief te weinig inkomen hebben ten opzichte van hun huurprijs, kunnen dan huurbevriezing of huurverlaging krijgen. Het blijft mogelijk dit maatwerk lokaal in te vullen en af te spreken, bijvoorbeeld via een tijdelijke huurkorting.

Sinds halverwege 2021 bestaat er de wettelijke mogelijkheid dat verhuurder en huurder afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Het is ook mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het gaan om bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Daarbij geldt voor woningen met een gereguleerd contract wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (in 2022 is dat € 763,47).

Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.

De tijdelijke huurkorting kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal 3 jaar bedragen.

De meeste huurprijsgrenzen in 2022 zijn gelijk aan die in 2021, omdat deze worden geïndexeerd met de huurontwikkeling van het voorgaande jaar. Aangezien in 2021 de huren waren bevroren, zijn de volgende huurprijsgrenzen in 2022 ongewijzigd:

• Kwaliteitskortingsgrens: € 442,46
• Lage aftoppingsgrens: € 633,25
• Hoge aftoppingsgrens: € 678,66

De liberalisatiegrens in 2022 wordt geïndexeerd met de inflatie en is dus wel aangepast ten opzichte van 2021:

• Liberalisatiegrens: € 763,47 (was € 752,33)

In 2020 zijn de inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer.

Onderstaand schema laat zien bij welke huurprijzen en inkomens mensen geen huurtoeslag meer krijgen in 2022. De bedragen tussen haakjes zijn voor huishoudens waarbij ten minste 1 iemand de AOW-leeftijd heeft bereikt.

^{* Het inkomen waarbij meerpersoonshuishoudens geen huurtoeslag meer krijgen als ze de liberalisatiegrens betalen is gelijk aan het inkomen waarbij zij geen huurtoeslag meer krijgen als ze de aftoppingsgrens betalen. Dat kom omdat een meerpersoonshuishouden tot de AOW-leeftijd boven de aftoppingsgrens geen extra huurtoeslag meer krijgt.}

De tabel laat zien wat het maximale inkomen is waarbij een huurder nog huurtoeslag krijgt, als de huur gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom. Voorbeeld: een eenpersoonshuishouden in een woning van € 442,46, krijgt geen huurtoeslag meer als zijn of haar inkomen hoger is dan € 24.732. Bij dat inkomen is de eigen bijdrage namelijk bijna gelijk aan de huur die hij of zij betaalt (€ 442,46). Gaat dit huishouden één euro meer verdienen, dan wordt de huurtoeslag kleiner dan € 24 per jaar. Een huurtoeslag van € 24 per jaar of lager wordt niet uitgekeerd.

De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2022 zijn:

• Eenpersoonshuishoudens: 31.747 euro (was 31.340 euro)
• Meerpersoonshuishoudens: 63.494 euro (was: 62.680 euro)

In 2021 gold voor alle huishoudens eenzelfde inkomensgrens voor toegang tot de sociale huursector, namelijk € 40.024. Per 1 januari 2022 wordt er onderscheid gemaakt tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens:

• Inkomensgrens eenpersoonshuishoudens: € 40.765
• Inkomensgrens meerpersoonshuishoudens: € 45.014

In 2021 moeten corporaties minimaal 80% van hun DAEB-woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot en met € 40.024 (prijspeil 2021). Maximaal 10% mag naar huishoudens met een (laag) middeninkomen tot en met € 44.655 (prijspeil 2021) en maximaal 10% mag vrij worden toegewezen. Het is wel de bedoeling dat corporaties daarbij voorrang geven aan mensen met een urgentiestatus.

In 2022 gelden nieuwe toewijzingsregels en verdwijnt de ‘tussencategorie’ voor mensen met een (laag) middeninkomen. Corporaties moeten vanaf 1 januari 2022 in principe 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Dat zijn dus eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 45.015.

Corporaties mogen 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%, wanneer corporaties hierover met de gemeente en huurdersorganisatie prestatieafspraken maken. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.

Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In je administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.

Voor het passend toewijzen (de 95%-regeling) zijn de grenzen voor 2022:

• Eenpersoonshuishouden tot AOW: € 24.075 (2021: € 23.725)
• Eenpersoons ouderenhuishouden: € 23.975 (2021: € 23.650)
• Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 32.675 (2021: € 32.200)
• Meerpersoons ouderenhuishouden: € 32.550 (2021: € 32.075)

De indexeringspercentages die worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2022 zijn:

• Index T-1: 1,0185
• Index T-2: 1,0438

In het Woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt per 1 mei 2022 een maximering van het aandeel punten uit de WOZ-waarde. Voor woningen met een gereguleerde huurprijs én 142 punten of meer volgens het WWS, is vanaf dat moment het aandeel van de WOZ-punten gemaximeerd op 33%. 

Als bijvoorbeeld een woning 150 punten heeft waarvan 60 punten gebaseerd zijn op de WOZ-waarde, dan is dat aandeel 40%. Per 1 mei 2022 moet dat worden teruggebracht tot 33%:maximaal 45 punten WOZ-waarde. Daarbij komt het totaal aantal punten van de woning op 135.

Inmiddels is bekend met welke getallen de WOZ-punten in het WWS worden berekend per 1 juli 2022. Voor elke € 12.090 van de WOZ-waarde krijgt een woning 1 punt (tot 1 juli 2022 € 11.041). Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van een woning, krijgt de woning per € 189 1 punt (tot 1 juli 2022 € 172). Voor kleine woningen (tot 40 m2) in Amsterdam en Utrecht geldt 1 punt per € 80 (tot 1 juli 2022 € 73).

De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 juli geïndexeerd met 2,7% (de inflatie van het kalenderjaar 2021. NB: Dit is dus een andere getal dan inflatie voor de huurverhoging; daarbij wordt naar de periode 1 december 2020 tot 1 december 2021 gekeken). In Bijlage III en IV van de Circulaire Huurprijsbeleid vind je de nieuwe huurprijsgrenzen.

Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen. Het gaat daarbij om een zogenaamde 0-op-de-meterwoning (NOM-woning). De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli 2022 geïndexeerd met 2,7% (de inflatie van het kalenderjaar 2021. NB: Dit is dus een andere getal dan inflatie voor de huurverhoging; daarbij wordt naar de periode 1 december 2020 tot 1 december 2021 gekeken).

Tot welke bedragen dit leidt per 1 juli 2022 is te vinden in bijlage 2 van de circulaire Huurprijsbeleid.