Huurbeleid in 2022

Veelgestelde vragen Veelgestelde vragen · 22 november 2021
Expert
Foto van Rob Ravestein
Rob Ravestein
Belangenbehartiger

Wat verandert er in het huurbeleid in 2022? Hieronder staan de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2021 op een rij.

Wat is nieuw in het huurbeleid voor 2022?

  • De methodiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging is aangepast. In plaats van een hoger huurverhogingspercentage kan de huur nu met een bedrag van maximaal € 50 of € 100 worden verhoogd. De huishoudensgrootte én het inkomen bepaalt of een huishouden hiervoor in aanmerking komt.
  • Voor zelfstandige huurwoningen met een huurprijs van € 300 of lager kan een huurverhoging van maximaal € 25 gelden.
  • De Wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen komt te vervallen in 2022.
  • De toewijzingsgrenzen zijn aangepast en er is onderscheid naar huishoudensgrootte.
  • De ruimte voor vrije toewijzing wordt ingeperkt tot 7,5%, maar kan lokaal worden aangepast tot maximaal 15%.
Kijk ook eens bij
Jaarlijkse huuraanpassing

Op dit moment is nog niet bekend met welk percentage in 2022 de jaarlijkse huuraanpassing - die meestal per 1 juli plaatsvindt - maximaal mag worden verhoogd. Bij een jaarlijkse huuraanpassing vóór 1 juli 2022 geldt de huurbevriezing die in 2021 is ingesteld: een maximale huurverhoging van 0% voor alle sociale huurwoningen (gereguleerde contracten) ongeacht de verhuurder. Dit geldt voor alle typen woonruimten, dus ook voor onzelfstandige woonruimten (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

De huurbevriezing geldt niet voor zakelijke contracten, zoals die tussen een corporatie en een intermediair. Maar als de intermediair wel een contract voor sociale huur heeft met haar huurders, moet de intermediair wel de huren bevriezen (bij een huuraanpassing voor 1 juli 2022). Het is verstandig om in gesprek met de intermediair te gaan en zo samen te bepalen of de huurbevriezing wel of niet doorgevoerd moet worden. Soms worden woningen of eenheden door de intermediair verhuurd als zorgcomponent en vindt er een vergoeding plaats via de zorgverzekering.

Voor verhuurders die de verhuurderheffing betalen, komt er overigens een compensatie voor de effecten van de huurbevriezing in de vorm van een lager tarief van deze heffing.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Vanaf 1 juli 2022 is het mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Bij een jaarlijkse huuraanpassing voor 1 juli 2022 is het niet mogelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Tot die datum geldt immers een huurbevriezing voor alle sociale huurwoningen.

De methodiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2022 anders dan in voorgaande jaren. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een inkomensafhankelijke huurverhoging kan worden gegeven is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens.

Tabel inkomenscategorieën voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (prijspeil 2021*)
  Hoge middeninkomens Hoge inkomens
Eenpersoonshuishoudens €47.077 - €55.500 Hoger dan €55.500
Meerpersoonshuishoudens €54.196 - €74.000 Hoger dan €74.000
Huuverhoging Maximaal €50** Maximaal €100**

*) De inkomensgrenzen worden per 1 januari 2022 geïndexeerd
**) Maar niet verder dan maximaal toegestane huurprijsgrens van de woning

Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen wanneer er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de in de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.

De inkomensafhankelijke huurverhoging mag niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met inflatie + 1%. Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen de huur bij een inkomensafhankelijke huurverhoging, van bijvoorbeeld € 50, hoger uitkomt dan wanneer de huur met inflatie + 1% wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen. Dit kan spelen bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer het inflatiepercentage hoog is.

Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.

Met de nieuwe methodiek per 1 juli 2022 is de uitzondering voor huishoudens met 1 of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van 4 of meer personen komen te vervallen. Huishoudens met een gehandicapte persoon of chronisch zieke blijven wel uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Huurverhoging voor woningen met huur onder € 300

De huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een maximale huur van € 300 mag worden verhoogd met maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2022 (of later). Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.

De huurprijs mag overigens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Huursombenadering

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Op dit moment is het maximale percentage dat de huursom in 2022 mag toenemen nog niet bekend. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2022 als op 1 januari 2023 zijn verhuurd.

Met de Actieagenda Wonen heeft Aedes onderschreven dat corporaties de huursom niet meer laten stijgen dan maximaal de inflatie. Daarbij zien corporaties ook af van de bestaande mogelijkheid om lokaal een (maximaal 1%) hogere huursom af te spreken.

In 2022 vallen buiten de huursom:

  • Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
  • De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
Huurverhoging vrije sectorwoningen

Voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens lag) geldt dat de jaarlijkse huurverhoging in 2022 is gemaximeerd op inflatie + 1%.

Eenmalige huurverlaging

In 2021 gold de Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen. Dat betekende dat huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de geldende aftoppingsgrens, eenmalig recht hadden op huurverlaging naar de aftoppingsgrens die voor hen gold. Dit gold alleen voor woningen van corporaties met een gereguleerd huurcontract.

De Wet eenmalige huurverlaging geldt niet meer in 2022. Wel is in Actieagenda Wonen opgenomen dat het specifieke maatwerk (individuele huuraanpassing bij huurders) door corporaties wordt gecontinueerd. Huurders die relatief te weinig inkomen hebben ten opzichte van hun huurprijs, kunnen dan huurbevriezing of huurverlaging krijgen. Het blijft mogelijk dit maatwerk lokaal in te vullen en af te spreken, bijvoorbeeld via een tijdelijke huurkorting.

Tijdelijke huurkorting en huurgewenning

Sinds halverwege 2021 bestaat er de wettelijke mogelijkheid dat verhuurder en huurder afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Het is ook mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het gaan om bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Daarbij geldt voor woningen met een gereguleerd contract wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (in 2022 is dat € 752,33).

Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.

De tijdelijke huurkorting kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal 3 jaar bedragen.

Huurprijsgrenzen in 2022

De meeste huurprijsgrenzen in 2022 zijn gelijk aan die in 2021, omdat deze worden geïndexeerd met de huurontwikkeling van het voorgaande jaar. Aangezien in 2021 de huren waren bevroren, zijn de volgende huurprijsgrenzen in 2022 ongewijzigd:

  • Kwaliteitskortingsgrens: € 442,46
  • Lage aftoppingsgrens: € 633,25
  • Hoge aftoppingsgrens: € 678,66

De liberalisatiegrens in 2022 wordt geïndexeerd met de inflatie en is dus wel aangepast ten opzichte van 2021:

  • Liberalisatiegrens: € 763,47 (was € 752,33)
Huurtoeslag

In 2020 zijn de inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer. Er volgt nog een tabel voor 2022 met een aantal voorbeelden.

Inkomensgrenzen en toewijzingsregels

In 2021 gold voor alle huishoudens eenzelfde inkomensgrens voor toegang tot de sociale huursector, namelijk € 40.024. Per 1 januari 2022 wordt er onderscheid gemaakt tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens:

  • Inkomensgrens eenpersoonshuishoudens: € 40.765
  • Inkomensgrens meerpersoonshuishoudens: € 45.014

In 2021 moeten corporaties minimaal 80% van hun DAEB-woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021). Maximaal 10% mag naar huishoudens met een (laag) middeninkomen tot € 44.655 (prijspeil 2021) en maximaal 10% mag vrij worden toegewezen. Het is wel de bedoeling dat corporaties daarbij voorrang geven aan mensen met een urgentiestatus.

In 2022 gelden nieuwe toewijzingsregels en verdwijnt de ‘tussencategorie’ voor mensen met een (laag) middeninkomen. Corporaties moeten vanaf 1 januari 2022 in principe 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Dat zijn dus eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.015.

Corporaties mogen 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%, wanneer corporaties hierover met de gemeente en huurdersorganisatie prestatieafspraken maken. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.

Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In je administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.

Passend toewijzen

Voor het passend toewijzen (de 95%-regeling) zijn de grenzen voor 2022:

  • Eenpersoonshuishouden tot AOW: € 24.075 (2021: € 23.725)
  • Eenpersoons ouderenhuishouden: € 23.975 (2021: € 23.650)
  • Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 32.675 (2021: € 32.200)
  • Meerpersoons ouderenhuishouden: € 32.550 (2021: € 32.075)
Indexeringspercentages vaststellen inkomen voor toewijzing

De indexeringspercentages die worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2022 zijn:

  • Index T-1: 1,0185
  • Index T-2: 1,0438