Voorstel regulering middenhuur: WWS van toepassing tot huurprijs van € 1.100

Nieuws Nieuws · 9 december 2022
Expert
Bob Witjes
Bob Witjes
Belangenbehartiger

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat vanaf 2024 gelden voor huurwoningen met een maximale huur tot € 1.100. Dat is de kern van het voorstel van minister De Jonge (VRO) om de middenhuur te reguleren, dat hij op 9 december 2022 presenteerde. Aedes juicht dat toe. ‘Bij de huidige woningschaarste is het nodig dat we huurders beschermen tegen te hoge huurprijzen’, aldus Aedes-voorzitter Martin van Rijn.

WWS dwingender

Verhuurders van woningen met méér dan 141 WWS-punten mogen nu nog zelf de huurprijs van die woning bepalen. En bij woningen ónder de 141 punten zijn zij niet verplicht de maximale huur te volgen. Dit laatste kunnen huurders wel afdwingen via de huurcommissie. Minister De Jonge stelt voor deze regels te veranderen vanaf 2024.

De minister gaat het WWS doortrekken tot woningen met 187 punten. Als de wet wordt ingevoerd, komt dit waarschijnlijk overeen met een maximale huurprijs van ongeveer € 1.100. Bovendien wordt het WWS dwingend: verhuurders mogen niet langer een hogere huurprijs vragen dan volgens het WWS is toegestaan. Doen ze dat toch, dan krijgen ze een boete. Tot slot wordt de huurstijging in het middensegment maximaal cao-ontwikkeling plus 0,5%.

Meer dan 95% van alle huurwoningen gaan daardoor op termijn in het gereguleerde segment vallen. Het betekent dat ongeveer 100.000 woningen die nu nog een hogere huur hebben, voortaan een huur krijgen onder de liberalisatiegrens (nu 736 euro). Na de wijzigingen vallen zo’n 400.000 huurwoningen in het middensegment, 125.000 woningen blijven ongereguleerd (vrije sector). Het ministerie schat in dat 300.000 woningen een lagere huurprijs krijgen. Gemiddeld € 190 lager.

Overgangstermijn

Niet alle huurprijzen die nu te hoog zijn, moeten meteen op de ingangsdatum van de regels omlaag. De nieuwe maximale huurprijs gaat in als er een nieuwe huurder in de woning komt (mutatie). De minister onderzoekt nog of bij al gereguleerde woningen tot 141 punten eerder ingegrepen kan worden, wanneer de huur hoger is dan volgens het WWS is toegestaan.

Aanpassingen WWS

De minister doet nog een aantal andere voorstellen om het WWS aan te passen. Woningen met hoge energielabels krijgen méér punten, woningen met slechte labels minder of zelfs puntenaftrek. Zo wil hij verduurzaming stimuleren. Aedes heeft hier wel zorgen bij. Sommige duurzame woningen komen dan boven de maximale puntengrens van 187 punten en vallen alsnog in de vrije sector.

Een andere verandering is de aanpassing van de maximering van het aandeel van de WOZ-waarde in het WWS. Nu is dit aandeel maximaal 33% bij woningen met meer dan 141 punten. Dit voorkomt dat woningen met een zeer hoge WOZ-waarde in de vrije sector belanden. In het voorstel ligt de grens waarop deze maximering van 33% ingaat op 187 punten. Bij woningen tussen de 141 en 187 punten kan een hoge WOZ-waarde dus van grotere invloed zijn op de huurprijs, die hierdoor hoger kan uitvallen. Tot slot wordt ook de buitenruimte anders gewaardeerd.

Aedes roept de minister op deze effecten preciezer in kaart te brengen.

Afspraken over aanbod middenhuur

Particuliere verhuurders maken zich zorgen over het aanbod in het middensegment. Ze stellen dat ze door de regulering geen winst meer maken, minder nieuwbouw realiseren en woningen gaan verkopen. Wat Aedes betreft is het geen probleem als beleggers sommige huurwoningen verkopen. Maar alleen wanneer ze als relatief goedkope koopwoningen op de markt komen. Die woningen zijn geschikt voor bijvoorbeeld starters.

Woningen waarbij de bouw vóór 1 januari 2025 is gestart krijgen daarnaast 10 jaar lang 5% extra punten, om te voorkomen dat die projecten stil komen te liggen. Dit geldt voor zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties.

Corporaties hebben plannen om de komende jaren 50.000 middenhuurwoningen te bouwen. Aedes vindt het dan ook belangrijk om met alle verhuurders en projectontwikkelaars afspraken te maken over het toekomstig aanbod van middenhuur.

Financiering middenhuur

De verhoging van de reguleringsgrens naar € 1.100 betekent niet dat woningcorporaties de middenhuurwoningen ook met geborgd geld vanuit de DAEB-tak kunnen financieren. De DAEB-grens blijft op de huidige liberalisatiesgrens (€ 763,47 in 2022). Aedes is er voorstander van dat corporaties de middenhuurwoningen ook met geborgd geld kunnen bouwen wanneer de markt deze onvoldoende bouwt, zoals ze nu waarschuwt. Hiervoor is aanpassing van het DAEB-regime noodzakelijk.