Risico’s van hoge marktconcentraties
De Autoriteit Consument & Markt (ACM) stelt dat ‘de woningmarkt kenmerken vertoont van een imperfecte markt’. Een beperkt aantal vastgoedontwikkelaars of bouwers heeft veel invloed op de plannen voor de bouw van nieuwe woningen, doordat ze veel (bouw)grond in een dorp of stad bezitten. Die invloed kunnen ze gebruiken in onderhandelingen met gemeenten. Wanneer vastgoedontwikkelaars en bouwers het overwicht hebben, ontstaat er een risico op te hoge prijzen, ongewenste vertraging in bouwtempo, of minder kwaliteit in een toch al krappe woningmarkt. Marktconcentratie leidt dan tot marktmacht. De ACM constateert dat de kans op dit scenario vooral bij middelgrote gemeenten aanwezig is.
Grond- en nieuwbouwmarkt niet transparant
Volgens de onderzoekers is de grond- en nieuwbouwmarkt niet volledig transparant. Uit gegevens van het Kadaster is niet altijd vast te stellen welke bouwonderneming betrokken is bij verkoop van grond voor nieuwbouwwoning door een gemeente. De ACM adviseert het Rijk de markt transparanter te maken zodat de marktpositie van grote partijen zichtbaar is. Gemeenten kunnen daar hun beleid op afstemmen, bijvoorbeeld bij de uitgifte van grond, bij aanbestedingen of het ‘opknippen’ of gefaseerd ontwikkelen van een woningbouwlocatie.
Marktconcentraties grondbezit raakt ook huurwoningen
Het verbaast Aedes dat het ACM-onderzoek alleen oog lijkt te hebben voor de markt van koopwoningen. Daarmee schetst het rapport een onvolledig beeld van de werkelijkheid. Ook de bouw van sociale huurwoningen wordt geraakt door een slecht functionerende grondmarkt. Van de landelijke nieuwbouwopgave moet immers een derde sociale huur zijn.
Aedes-voorzitter Martin van Rijn: ‘Het is voor corporaties lastiger geworden om voldoende en betaalbare bouwgrond te verkrijgen. Marktconcentratie en ondoorzichtige eigendomsposities zijn zorgwekkend. Het mag niet zo zijn dat alleen degenen die grond bezitten bepalen wat er in Nederland gebouwd wordt. Bouwlocaties mogen niet ongebruikt blijven liggen als er even wat minder rendement te behalen is. Wie niet wil bouwen, laat zijn beurt voorbij gaan.’
Regie op woningbouw
Inmiddels neemt het Rijk meer regie op het woningbouwprogramma voor de komende jaren. De geplande 900.000 nieuwbouwwoningen zijn verdeeld in sociale huur, middenhuur en koop. In 37 regionale woondeals wordt vastgelegd welke woningen waar gebouwd moeten worden.
Martin van Rijn: ‘Vervolgens moeten gemeenten de instrumenten hebben om te zorgen dat die sociale huurwoningen er ook daadwerkelijk komen. Bijvoorbeeld door een sociale grondprijs af te kunnen dwingen. Het ACM doet daarnaast suggesties voor grondbelasting of beperking van het recht op zelfrealisatie. Goed om te bekijken of we ook die instrumenten nodig hebben.’
