In twee weken hebben twintig regio’s zich bij Aedes gemeld die geïnteresseerd zijn in een regionale doorrekening. In drie stappen wil Aedes met hulp van onderzoeksbureaus ABF Research en Ortec Finance komen tot een gezamenlijk beeld van het regionale netwerk met eigen doorrekeningen en toewerken naar een regionale aanpak.
Eerst gaan ze in het regionale netwerk de uitkomsten van het onderzoek presenteren. Doel: een gezamenlijk beeld over de opgaven en de middelen in de eigen regio. Daarna volgt de tweede stap: een verdieping door het verwerken van de uitgangspunten en de ambities van de betrokken corporaties in de analyses. Dat leidt tot een gezamenlijke strategie waarin deelnemende corporaties elkaar kunnen helpen in het realiseren van de opgaven. De derde stap is het maken van een gezamenlijke aanpak voor de regio waarmee ze bijvoorbeeld ook naar de lokale overheden kunnen stappen.
Snel duidelijkheid
Het begint met het onderzoek en de resultaten. ‘Het opvallendst waren de ernst en diepte van het gat tussen opgaven waar woningcorporaties voor staan en de beschikbare middelen. En het moment is dichtbij: overmorgen gaat het al mis’, zegt Pepers. Hij had een gat verwacht, maar niet zo groot en zo snel. Dat maakt de roep naar de politiek tegen de verhuurderheffing dringender. ‘Er moet snel duidelijkheid komen welke maatregelen het Rijk gaat nemen. Als het aan ons ligt, gaat de fiscale druk fors omlaag. Daarom hebben we een commissie met wijze dames en heren voorgesteld. Die moet snel beginnen, zodat er in het regeerakkoord een goede structurele oplossing komt’, zegt Pepers.
Frank Vermeij, directeur Real Estate Management bij Ortec Finance, was vooral verbaasd over het sterk negatieve effect van verduurzaming op de exploitatiekasstroom. ‘Na de investering stijgen de jaarlijkse onderhoudskosten met 600 euro, terwijl de jaarhuur maar 250 euro kan stijgen.’ ABF-directeur Berry Blijie was niet verbaasd: ‘Een deel van het werk doen we al lang en daardoor hadden we snel een globaal overzicht van de investeringen die woningcorporaties moeten doen om de bouwopgave te realiseren én hun voorraad aardgasvrij te maken.’ Zijn bureau rekende de opgaven door.
Regionaal
De drie partijen Aedes, ABF Research en Ortec Finance gaan nu samen het land in. ‘Dat is belangrijk, omdat de resultaten ook gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de prestatieafspraken. We gaan in gesprek en streven naar snelle actie’, zegt Pepers. Blijie: ‘We hebben zo goed mogelijk in kaart gebracht wat het voor woningmarktregio’s betekent. Nu is het zaak om dat te vertalen naar lokaal of regionaal niveau. Financieel er uitkomen, gaat niet op dat niveau, daarvoor zijn landelijke initiatieven nodig.’
Dat erkent ook Vermeij. ‘Het mooie aan de gekozen regionale aanpak is dat alle regionale corporaties ook inzicht krijgen in alle aannames en berekeningen in ons systeem WALS, waarmee 240 corporaties werken en vertrouwd zijn. Wij rekenen met dezelfde aannames als het onderzoek. Zo kunnen corporaties straks zelf zien hoe dat is opgebouwd, wat de gevolgen zijn als ze aannames aanpassen en hoe ze door regionaal samenwerken de haalbare opgave kunnen maximaliseren.’ Corporaties die niet met WALS werken krijgen wel de berekeningen, maar kunnen deze niet even gemakkelijk inladen in hun eigen systeem.
