Huurbeleid en betaalbaarheid
- Voor 2025 wordt vastgehouden aan de afspraken uit de NPA. De huren mogen gemiddeld met de cao-ontwikkeling –0,5% stijgen. Voor 2026 en verder wordt de huurverhoging inflatievolgend. Voor deze periode waren in de NPA geen afspraken gemaakt. Aedes is positief over deze voornemens. Er ontstaat een balans tussen betaalbaarheid voor huurders en investeringsruimte voor corporaties.
- De huurtoeslag gaat vanaf 2025 met € 500 miljoen per jaar omhoog. Dit moet nog nader worden uitgewerkt, maar komt neer op zo’n € 25-30 per huurtoeslagontvanger per maand. Het toeslagenstelsel zal daarnaast worden verbeterd en hervormd.
- Wat de verschillende maatregelen precies betekenen voor de betaalbaarheid voor huurders, is lastig te beoordelen. Maatregelen zoals het verlagen van belastingen en een lager eigen risico kunnen positief uitpakken. Tegelijkertijd wordt bijvoorbeeld vastgehouden aan het terugdraaien van de verhoging van het minimumloon. Aedes benadrukt dat betaalbaarheid een gedeelde verantwoordelijkheid is van woningcorporaties én de overheid. Voldoende inkomen is belangrijk voor de bestaanszekerheid van huurders.
Nieuwbouw en beschikbaarheid
- Er komt een coördinerend minister, die regie voert op de ruimtelijke ordening en op waar (en hoeveel) woningen gebouwd moeten worden. Daarbij wordt rekening gehouden met woningen voor aandachtsgroepen (jongeren, ouderen, kleinere huishoudens, dak- en thuislozen).
- Er wordt zo snel mogelijk een Woontop georganiseerd, waarbij rijksoverheid, pensioenfondsen, woningcorporaties, sociale partners, gemeenten en provincies afdwingbare afspraken maken om woningbouw structureel te verhogen. Grote opgaven zoals wonen, bestaanszekerheid en de energietransitie moeten in gezamenlijkheid worden opgepakt.
- Er wordt 5 jaar lang € 1 miljard per jaar beschikbaar gesteld voor woningbouw. Daarnaast wordt 5 jaar lang € 0,5 miljard per jaar beschikbaar gesteld voor het ontsluiten van nieuwe woningbouwlocaties. Aedes is blij met deze investeringen, maar denkt dat een structurele financiële bijdrage meer zekerheid zou bieden die de woningbouw nodig heeft. Bouwprocessen zijn immers langjarige processen.
- Er moet meer grond beschikbaar komen voor woningbouw. In nieuw te bestemmen gebieden gaat woningbouw, in geval van concurrentie om grond, boven windmolens. Er moeten meer locaties worden aangewezen voor grootschalige woningbouw, bij voorkeur rond bestaande infrastructuur. Aedes vindt het positief dat er meer aandacht komt voor grond voor nieuwbouw.
- Er moet meer betaalbare bouwgrond komen tegen lagere kosten. Voor onbebouwde grond met een woonfunctie wordt een belasting ingevoerd. De mogelijkheden voor een gemaximeerde planbatenheffing worden benut, waarbij de opbrengsten ten gunste moeten komen van de bereikbaarheid van de wijk en het bouwen van betaalbare woningen. Deze maatregelen juicht Aedes toe. Het is goed dat het kabinet taboes wil doorbreken. Het kan niet de bedoeling zijn dat grond met een woonbestemming niet wordt bebouwd.
- Aedes vindt het positief dat de Wet versterking regie volkshuisvesting wordt aangepast zodat gemiddeld 30% van de nieuwe woningen een sociale huurwoning moet zijn. Het opnemen van dit percentage in de wet is een belangrijke randvoorwaarde om voldoende sociale huur te kunnen realiseren. De ruimte die partijen bieden om hier lokaal van af te kunnen wijken, moet wel gepaard gaan met waarborgen om dit percentage sociale huur ook echt te realiseren.
- Twee derde van de nieuw te bouwen woningen moet betaalbaar zijn voor middeninkomens.
- Procedures moeten worden versneld. Beroepsmogelijkheden worden beperkt. Ook andere ‘struikelblokken’ moeten worden weggewerkt. Aedes wijst hier ook op het gebrek aan capaciteit bij gemeenten.
- Er moeten, naast klankbordgroepen voor omwonenden, ook klankbordgroepen voor woningzoekenden worden ingesteld. Aedes juicht dit toe, omdat het belang van de woningzoekende nu vaak onvoldoende wordt meegewogen.
- De mogelijkheden voor herbestemming van bestaande gebouwen moet worden verruimd en waar wenselijk juridisch verankerd. Dat is een mooie ambitie. Tegelijkertijd is veel ‘laaghangend fruit’ al geplukt. Daarnaast zijn dergelijke herbestemmingen vaak kostbaar.
- Mogelijkheden voor woningdelen, optoppen en woningsplitsen worden verruimd. Aedes denkt graag mee over welke knellen wet- en regelgeving kan worden aangepakt.
Stelsel en financiën
- De renteaftrekbeperking wordt verruimd van 20% naar 25%. Dit is een goede eerste stap om de belastingdruk voor woningcorporaties te verlagen. Corporaties betalen nu onder andere veel belasting als gevolg van de Vpb en de ATAD. Aedes pleit al geruime tijd voor een afschaffing van de vennootschapsbelasting (Vpb) voor woningcorporaties. Het is ten principale onterecht dat sociale verhuurders zonder winstoogmerk ruim € 1 miljard aan winstbelasting betalen. Geld dat niet in de volkshuisvesting kan worden gestoken. Ook de administratieve lastendruk is hoog. Aedes doet onderzoek naar de regeldruk en gaat graag met het kabinet in gesprek over mogelijke beperkingen.
- Er worden maatregelen genomen om private huur, middenhuur en vrije huur aantrekkelijker te maken. En de bouw van (private) huurwoningen wordt gestimuleerd door het verminderen van regel- en belastingdruk. Hiervoor wordt de woonimpuls deels ingezet. Aedes juicht de stimulering toe, maar pleit er wel voor dat de Wet Betaalbare huur in stand blijft en dat er voor dure huurwoningen geen maatschappelijke middelen worden ingezet
- Er wordt bevorderd dat woningcorporaties ook in de (lage) middenhuur een grotere rol kunnen spelen, door in de EU in te zetten op wijziging van de relevante regels. Ook wil het kabinet hierover bindende afspraken maken met woningcorporaties. Aedes juicht de ambitie om woningcorporaties een grotere rol in de middenhuur te geven toe en roept het kabinet op hiermee voortvarend aan de slag te gaan, zodat het mogelijk wordt de financiering van middenhuur onderling te borgen. De benodigde wijzigingen kunnen nu al mee worden genomen in de Wet Versterking regie op de volkshuisvesting. Ook denkt Aedes graag mee over het aanpakken van andere knelpunten.
- Het kabinet onderzoekt of en onder welke strikte voorwaarden het recht van huurders van sociale huurwoningen (niet zijnde scheefwoners) op koop van hun huurwoning kan worden vorm gegeven (sociale koop). Aedes is geen voorstander van een ‘right to buy’. Elke woning die wordt onttrokken aan de woningvoorraad van corporaties is niet langer voor de doelgroep beschikbaar. Tegelijkertijd kiezen diverse corporaties er zelf wel voor om woningen te verkopen, ook als sociale koop. Dat is prima, maar een kooprecht gaat te ver.
Verduurzaming
- Er komen minder subsidies voor duurzame energie. Welke impact dit heeft op woningcorporaties is onduidelijk. Het helpt in ieder geval niet bij de energietransitie.
- De salderingsregeling wordt in één keer afgeschaft per 2027. Aedes is hier geen voorstander van. De opbrengst van zonnepanelen wordt hierdoor tot zo’n 30% van wat het nu is. De opbrengst van zonnepanelen staat al onder druk nu steeds meer energieleveranciers terugleverkosten rekenen. Aedes wil zekerheid voor onze huurders en andere afnemers over teruglevertarieven en -vergoedingen Huurders zullen hierdoor minder snel instemmen met het leggen van zonnepanelen, wat de energietransitie kan vertragen.
- Het oplossen van netcongestie krijgt voorrang, waarbij de regie bij het kabinet ligt, onder andere als het gaat om (her-)prioritering van wie wanneer op het net wordt aangesloten.
- Het hoofdlijnenakkoord spreekt ook van ondersteuning van de betaalbaarheid van warmtenetten. Het is heel belangrijk om hier het draagvlak bij eindgebruikers terug te winnen. Corporaties denken graag mee over hoe dit vorm te geven.
- Er worden geen extra, nationale duurzaamheidsregels voor bouwen opgelegd.
- De verplichting om vanaf 2026 bij het vervangen van de verwarmingsketel een warmtepomp te installeren, wordt geschrapt.
- Er komt meer aandacht voor klimaatadaptatie, bijvoorbeeld voor de gevolgen van verdroging en het ontstaan van funderingsschade. Aedes pleit hier al langere tijd voor, samen met anderen zoals Vereniging Eigen Huis en het Verbond van Verzekeraars.
Bijzondere doelgroepen en leefbare wijken
- Er komt een verbod op het geven van voorrang aan statushouders bij het toewijzen van sociale huurwoningen. Aedes maakt zich zorgen over de gevolgen hiervan. De vraag naar sociale huurwoningen zal hiermee niet afnemen. Het is van belang dat er snel meer sociale huurwoningen komen, zodat woningzoekenden niet meer met elkaar concurreren.
- Er wordt geïnvesteerd in betere ouderenzorg voor bijvoorbeeld zorg-/verpleegplekken voor ouderen.
- Belemmeringen voor coöperatief wonen moeten worden weggenomen.
- Er wordt geïnvesteerd in structurele samenwerking met de regio. De bestaande regiodeals worden in overleg met het bedrijfsleven, kennisinstellingen en decentrale overheden uitgebouwd tot strategische investeringsagenda’s met afspraken over wonen, bereikbaarheid, onderwijs en economie. Belangrijke gezamenlijke programma’s zoals het ‘Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid’ en ‘Elke Regio Telt’, worden doorgezet.
