Rijksbegroting 2023: de belangrijkste plannen voor woningcorporaties

Afschaffing verhuurderheffing

• Aedes is verheugd met de afschaffing van de verhuurderheffing per 2023 zoals staat in de rijksbegroting. Woningcorporaties zijn al druk aan de slag om invulling te geven aan de Nationale Prestatieafspraken. Hiermee worden corporaties in staat gesteld de komende jaren hun ambities op het gebied van nieuwbouw, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid te realiseren.
• Met de afschaffing van de verhuurderheffing vervallen ook de heffingsverminderingen.
• Het daadwerkelijke wetsvoorstel voor de afschaffing van de verhuurderheffing is geen onderdeel van de Prinsjesdag stukken en zal spoedig apart naar de Tweede Kamer worden gestuurd. Voor een tijdige afschaffing is het essentieel dat dit wetsvoorstel tijdig in behandeling wordt genomen.
• De opbrengst van het laatste jaar verhuurderheffing lijkt lager uit te vallen dan begroot. Waar vorig jaar een geschatte opbrengst opgenomen van € 1,46 miljard is dit nu, mede door de eerder toegekende verlaging van € 500 miljoen -motie Hermans- en de compensatie voor aanscherping ATAD, bijgesteld naar € 784 miljoen. 
• Er wordt geschat dat de sector dit jaar voor € 656 miljoen aan heffingskortingen zal realiseren, dat is € 53 miljoen meer dan begroot.

Verhoging lage tarief VPB

• Het lage tarief van de vennootschapsbelasting stijgt van 15% (over de eerste € 200.000) naar 19%.
• De schijf waarover dit lage VPB tarief van toepassing is blijft € 200.000 en wordt niet verhoogd. Dit raakt de corporaties die al in een betalende positie zitten en zal op zeer korte termijn alle corporaties raken. Per corporatie die in een betalende positie zit kost deze combinatie van maatregelen ongeveer € 30.000 euro per jaar. 

Verhoging Overdrachtsbelasting (OVB)

• De overdrachtsbelasting voor niet-particulieren wordt verhoogd van 8% naar 10,4%. Woningcorporaties krijgen ook te maken met dit hogere tarief.
• Als corporaties woningen overdragen door taakoverdracht is vrijstelling van de OVB mogelijk. Sinds 2022 is er ook een vrijstelling voor woningen die worden teruggekocht op basis van een verkoop onder voorwaarden-regeling.

BTW-nultarief  zonnepanelen

• Btw-nultarief op de levering en installatie van zonnepanelen wordt ook mogelijk bij zonnepanelen als dakbedekking.
• Deze zogenoemde ‘indak-panelen’ waren in het consultatiedocument nog expliciet uitgesloten. Aedes heeft gepleit voor de mogelijkheid om deze panelen ook onder het nul-tarief te laten vallen. Bij zonnepanelen die BTW-belast worden verhuurd, is er geen verschil met de oude situatie. Echter, bij panelen die BTW-vrijgesteld worden verhuurd (omdat vergoeding opgaat in de huur of in een EPV), wordt de eerder niet aftrekbare BTW nu gesteld op 0%.

• Naast de afschaffing van de verhuurderheffing wordt  ook de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gewijzigd. De in die wet vastgelegde maximering van de jaarlijkse huurverhoging voor vrije sector woningen wordt per 1 januari 2023 vervangen door een bij ministeriële regeling vast te stellen maximering.
• In 2023 wordt volgens planning het wetsvoorstel Goed verhuurderschap van kracht. Daarmee krijgen gemeenten onder meer de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren om zo malafide verhuurderschap tegen te gaan. Gemeenten kunnen daarbij de Huurcommissie vragen om verklaringen af te geven.
• Tenslotte worden de voorbereidingen getroffen voor het wetsvoorstel waarmee huurders in de middenhuursector toegang krijgen tot de Huurcommissie en andere wet- en regelgeving die zal voortvloeien uit het Coalitieakkoord en/of de Nationale Bouw- en Woonagenda, zoals de wet Versterking regie volkshuisvesting en Regulering van huurprijzen middensegment. Dit zal naar verwachting in de jaren 2024 en verder leiden tot wetswijzigingen.

Woningbouwimpuls (Wbi)

• Voor de 5^e tranche van de Wbi is € 222 miljoen beschikbaar gesteld. Dit instrument geeft gemeenten de mogelijkheid om exploitatietekorten aan te vullen om betaalbare woningen te realiseren.

Volkshuisvestingsfonds

• Het volkshuisvestingsfonds wordt gecontinueerd. Voor het fonds worden extra middelen gereserveerd per 2023, tot en met 2026. Dit fonds voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad in kwetsbare gebieden, heeft in 2023 € 143,5 miljoen beschikbaar.

Tijdelijke huisvesting

• Voor de opvang van asielzoekers en statushouders worden middelen beschikbaar gesteld voor flexwoningen. De omvang hiervan is € 1 miljard voor de komende 5 jaar. 
• Voor 2023 staat € 8 miljoen opgenomen voor de uitvoeringsorganisatie. Hiermee lijkt het dat de Taskforce en Commissie Versnelling Tijdelijke Huisvesting langer blijven bestaan. 
• De kosten voor Rijksvastgoedbedrijf (RVB) stijgen naar € 100 miljoen in 2022 en € 145 miljoen in 2023. Dat is vanwege de bestelling van flexwoningen door RVB, voor doorverkoop aan o.a. corporaties.

Grootschalige woningbouwgebieden

• In 2023 wordt er € 475 miljoen beschikbaar gesteld aan gemeenten voor brede gebiedsontwikkeling in de 17 grootschalige NOVEX woningbouwlocaties en daarbuiten.

Ontmoetingsruimten ouderenhuisvesting

• Begin 2022 is de Regeling ontmoetingsruimten in ouderenhuisvesting opengesteld. Voor ouderenhuisvesting is in 2023 € 18 miljoen beschikbaar.
• Met het totale bedrag kunnen ongeveer 250 ontmoetingsruimten worden gebouwd. Een geclusterde woonvorm met één ontmoetingsruimte omvat gemiddeld 47 woningen. Een totaal van ongeveer 12.000 ouderenwoningen.

Bouwregelgeving

• In 2023 en verder wordt gewerkt aan wijzigingen van het Besluit bouwwerken leefomgeving en de implementatie daarvan. Deze zijn nodig in het kader van het actueel houden van de regelgeving, maatschappelijke en politieke ontwikkelingen en implementatie van Europese regelgeving.
• Daarnaast worden in het kader van Circulair bouwen wijzigingen geïmplementeerd voor de milieuprestatie van bouwwerken ten behoeve van enerzijds de implementatie van wijzigingen in de Europese norm (EN15804) en anderzijds de waardering van milieueffecten van de koolstofvastlegging in biobased materialen.

Energiebelasting

• De voor volgend jaar (2023) voorgestelde verlaging van de energiebelasting gaat niet door vanwege de invoering van het prijsplafond. Het budget van de energiebelasting van € 5,4 miljard wordt dan daarvoor ingezet.

Tariefplafond energie

• Het kabinet wil per 1 januari 2023 voor een jaar een tijdelijk tariefplafond energie introduceren met een maximumtarief voor elektriciteit en/of gas dat geldt tot een bepaald verbruik. Het kabinet stelt een volumegrens van 1.200m³ voor gas en 2.400 kWh voor elektriciteit voor. 
• Het kabinet denkt voor het markttarief aan een tariefplafond van maximaal € 1,50 voor gas en € 0,70 voor elektriciteit.
• Er wordt nog bezien hoe de prijs van warmte mee te nemen in het tijdelijk prijsplafond.
• Energieleveranciers hebben daarnaast aangegeven een tussenvariant te kunnen uitvoeren vanaf 1 november 2022, waarbij er voor de maanden november en december een bedrag ter verlaging van de termijnbedragen wordt verwerkt.
• De precieze vormgeving van het tijdelijke prijsplafond wordt momenteel door het kabinet verder uitgewerkt met de sector (voor de Algemene Financiële Beschouwingen, eerste week oktober). Daarbij zijn variaties denkbaar in de hoogte van het tarief waarop het tijdelijke plafond wordt vastgesteld.
• De overheid neemt dus een deel van de rekening van energieleveranciers op zich, maar waar corporaties de contracthouder zijn bij collectieve voorzieningen (als blokverwarming en soms warmtenetten) geldt deze compensatie niet voor betrokken huurders. Dus door de collectieve voorziening komen de verbruiken ver boven het plafond uit, betaalt de corporatie het hoge voorschot, moet die de kosten doorberekenen en als de bewoners dat niet kunnen dragen, draagt de corporatie het financiële risico. Daarmee worden én de huurders en de corporaties onterecht benadeeld (onterecht, want het individuele verbruik per huishouden is laag).
• Huishoudens worden deze winterperiode niet afgesloten als gevolg van financiële problemen en het daardoor niet kunnen betalen van de energierekening.
• Er komt € 50 miljoen in een noodfonds dat moet voorkomen dat kwetsbare huishoudens met een betalingsachterstand grote schulden opbouwen.
• Het kabinet stelt extra middelen beschikbaar voor de Energie investeringsaftrek (EIA), willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil) en Milieu-investeringsaftrek (MIA).
• Aanvullend verbetert het rijk de financierings- en subsidiemogelijkheden om verduurzaming verder te versnellen. Zo komt er per 1 november 2022 de mogelijkheid voor huishoudens met een verzamelinkomen tot € 45.014 om een energiebespaarlening bij het Warmtefonds af te sluiten met 0% rente.
• Voorts wordt de subsidieregeling voor verhuurders verbreed, zodat ook particuliere verhuurders een prikkel krijgen meer tempo te maken met het vervangen van enkel glas en aanbrengen van spouwmuurisolatie.
• Voor de versnelling van structurele isolatiemaatregelen via het Nationaal Isolatieprogramma maakt het kabinet in de Miljoenennota € 300 miljoen extra vrij op de begroting van BZK. Ook werkgevers kunnen met een werkgeversbijdrage voor verduurzamingsmaatregelen hun werknemers hierbij actief bijstaan.
• Gemeenten ontvangen in totaal € 35 miljoen aan incidentele middelen om zowel via vroegsignalering als via de bijzondere bijstand gerichte hulp aan te bieden. Daarnaast stelt het kabinet als onderdeel van de Aanpak geldzorgen, armoede en schulden in de Miljoenennota structureel € 40 miljoen beschikbaar voor het versterken van de gemeentelijke dienstverlening.
• De energietoeslag bedraagt voor het jaar 2022 € 1.300 voor mensen die leven van 120% van het sociaal minimum. Tijdens de augustusbesluitvorming is besloten om in 2023 nogmaals € 1.300 aan deze doelgroep uit te keren; hiermee is € 1,4 miljard gemoeid.

Diversen duurzaamheid

• Btw-nultarief voor indak-zonnepanelen (zie hiervoor onder fiscale zaken). 
• Vanuit het Klimaatfonds worden middelen beschikbaar gesteld om het subsidieplafond van de ISDE in 2023 met € 100 miljoen te verhogen. 
• Het Ministerie van EZK beoogt met de Maatschappelijke Investeringssubsidie Warmtenetten (MIW) de aanleg van warmtenetten in de gebouwde omgeving te stimuleren. De regeling bevindt zich nog in de verkennende fase; over de vormgeving ervan vindt nog nadere besluitvorming plaats. (€ 200 miljoen totaal voor 2023/2024). 

Standaard

• In de begroting van Binnenlandse Zaken is opgenomen dat gestuurd wordt op 675.000 corporatiewoningen naar de standaard in 2030. Aedes is hierover verbaasd, omdat we met het kabinet in de Nationale Prestatieafspraken hebben afgesproken om 675.000 woningen toekomstklaar te isoleren. We zijn nog in gesprek met BZK over de nadere uitwerking.

Eenmalige huurverlaging en huurtoeslag

• In de Nationale Prestatieafspraken was een huurverlaging voor sociale minima wonend in corporatiewoningen aangekondigd voor 2024. Om de koopkrachtdaling in 2023 al te verzachten, wordt deze eenmalige huurverlaging naar € 550 al in 2023 uitgevoerd. Aedes heeft hier ook voor gepleit. Dit leidt tot een inverdieneffect in de huurtoeslag van ca. € 114 miljoen. Dit zal worden ingezet voor de (gedeeltelijke) dekking van de verhoging van de huurtoeslag in 2023.
• De huren van sociale huurwoningen gaan omlaag met gemiddeld € 57 per maand voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum.
• De huurtoeslag gaat in 2023 met € 16,94 per maand (€ 203 per jaar) omhoog voor álle huurtoeslagontvangers.
• Dat betekent dat de huurtoeslaguitgaven structureel stijgen met € 299 miljoen. Dit is (ruimschoots) een compensatie voor de ‘weglek’ via de eenmalige huurverlaging.
• De meeste huurders van corporaties die huurtoeslag ontvangen gaan er volgend jaar netto op vooruit. Ofwel door de huurverlaging naar € 550 (+ extra huurtoeslag), ofwel omdat de extra huurtoeslag de huurverhoging compenseert. E.e.a. is nog wel afhankelijk van het precieze huurverhogingspercentage.
• Het wetsvoorstel dat de eenmalige huurverlaging moet regelen dient voor 1 januari door de beide Kamers aangenomen te zijn om in te kunnen gaan in 2023.

Huurcommissie

• Verhuurders en Rijk gaan een gelijke bijdrage leveren aan de kosten van de Huurcommissie. In de afgelopen jaren is de Rijksbijdrage behoorlijk gestegen zonder dat de verhuurderbijdrage (gebaseerd op de systematiek van de verhuurderheffing) hierop is aangepast. Er wordt gezocht naar een nieuwe grondslag. Het Rijk heeft nu € 8,7 miljoen gereserveerd voor de Huurcommissie.

Diversen huurbeleid

• Het kabinet kondigt aan (aanvangs)huurprijzen in de vrije sector te willen reguleren, maar noemt hierbij nog geen datum.
• In de begroting is nog geen informatie over de grondslag voor de jaarlijkse huurverhoging opgenomen. Wel staat in de Macro Economische Verkenning (MEV) dat de inflatie voor 2023 naar verwachting 2,6% zal zijn (in 2022 9,9%) en het Cao-loon bedrijven in 2023 3,7% (in 2022 2,9%). Dit zou betekenen dat de huursomontwikkeling in 2023 op 2,4% uitkomt (cao-0,5%) en dus onder de verwachte inflatie blijft.

Minimumloon, AOW en uitkeringen sociaal minimum

• Het minimumloon gaat per 1 januari 2023 met ruim 10% omhoog. Ook de gekoppelde uitkeringen (zoals de bijstand en de AOW) stijgen hierdoor. Het kabinet trekt in totaal ruim € 3,8 miljard uit voor het verhogen van het minimumloon. 
• De verwachting is dat dit ook leidt tot hogere lonen in loonschalen vlak boven het minimumloon (tot zo’n 130% van het minimumloon).

Extra geld bijzondere bijstand en kinderarmoede

• Gemeenten krijgen € 125 miljoen extra voor sociaal minimabeleid om mensen te helpen die acuut in de problemen komen.
• Gemeenten krijgen ook aanvullende middelen om meer huishoudens schuldhulpverlening aan te kunnen bieden.
• Het kabinet maakt ook extra geld vrij voor landelijke instellingen die zich inzetten om kinderarmoede terug te dringen, zoals het Jeugdeducatiefonds en Voedselbanken Nederland. Deze bedragen maakt het kabinet later bekend.

Dak- en thuisloosheid

• Voor wat betreft de aanpak van dakloosheid wordt extra ingezet op preventie en ‘wonen eerst’. Voor de brede aanpak van dak- en thuisloosheid stelt het coalitieakkoord structureel € 65 miljoen extra beschikbaar. Gemeenten zijn op grond van de Wmo 2015 verantwoordelijk om passende ondersteuning te realiseren die gekoppeld is aan huisvesting.

Zorg

• Er is vanaf 2023 € 150 miljoen gereserveerd voor de inzet vanuit het sociaal domein voor het Integraal Zorgakkoord (IZA). Deze inzet is nodig om de beoogde beweging naar de voorkant en preventie te realiseren.

Aandachtsgroepen

• Het kabinet richt zich op aandachtsgroepen met het programma ‘Een thuis voor iedereen’. Dit programma is gericht op voldoende betaalbare en passende woningen en een evenredige verdeling over alle gemeenten, met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Door in de woningbouwprogrammering toe te werken naar een gelijke verdeling van sociale huurwoningen via het uitwerken van integrale woonzorgvisies door gemeenten.
• Voor kwetsbare groepen is de Regeling huisvesting aandachtsgroepen (RHA) in het leven geroepen. Totaalbedrag is € 38 miljoen in 2023, maximum uit te keren bedrag per gemeente gaat van € 1 mln. naar € 1,5 mln.
• Voor realisatie woonruimte huisvesting aandachtsgroepen is voor gemeenten € 40 miljoen  gereserveerd voor 2023, € 10 miljoen voor 2024 en € 10 miljoen voor 2025. Deze uitkering stelt gemeenten in staat om huisvesting te realiseren voor onder andere mensen met sociale en/of medische urgentie. 
• Het kabinet stelt extra geld beschikbaar voor de crisisopvang van asielzoekers en de huisvesting en inburgering van statushouders. Tussen 2022 en 2027 gaat het om opgeteld ruim € 1 miljard.
• Nationaal Programma Oekraïense Vluchtelingen: Het realiseren van voldoende opvanglocaties van voldoende kwaliteit is een taak van de gemeenten. Met deze middelen (€ 130 miljoen) compenseert het kabinet gemeenten voor de realisatie van noodopvangplekken en verstrekkingen aan ontheemden.

Ondermijning / Leefbaarheid

• In de bestrijding van ondermijning worden voor de City Deal Zicht op Ondermijning, middelen (€ 3,5 miljoen per jaar) structureel overgeheveld van de begroting van Justitie en Veiligheid naar de begroting van BZK.
• Het programma ‘Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid’ (NPLV, BZK) wordt in 2023 nader uitgewerkt. 
• Om het programma ‘Samen tegen mensenhandel’ te versterken heeft het kabinet € 2 mln. structureel ter beschikking gesteld.

• Voor wonen en zorg worden onder meer de volgende activiteiten ondernomen:
  • Om woonvormen voor jong en oud te stimuleren is in 2023 € 9 miljoen beschikbaar gesteld
  • Het ondersteunen van gemeenten en het stimuleren van de totstandkoming van geclusterde woningen (€ 33,8 miljoen)
  • Voor stimuleren woonvormen en langer thuis is in 2023 € 10,8 miljoen beschikbaar o.a. voor de Taskforce Wonen en Zorg
  • Digitale zorg en ondersteuning door onder meer herijking Stimuleringsregeling E-health Thuis (SET) en het stimuleren van de inzet technologie in de Wmo (€ 29,8 miljoen)
  • Er wordt € 7 miljoen beschikbaar gesteld, voor onder andere de Werkplaatsen Sociaal Domein die als doel hebben om thuiswonende ouderen beter te kunnen helpen
  • In het kader van respijtzorg, het beter ondersteunen van mantelzorgers, wordt in 2023 € 1,7 miljoen beschikbaar gesteld.
• Voor het realiseren van de doelen uit het programma ‘Een thuis voor iedereen’ wordt een brede ondersteuningsstructuur opgezet voor o.a. gemeenten en corporaties, in 2023 t/m 2025 wordt jaarlijks in ieder geval € 2 miljoen beschikbaar gesteld.
• Specifieke uitkeringen aan gemeenten: € 8 miljoen inzake Woon-zorg combinaties en stimuleren langer thuis wonen, € 10 miljoen voor Respijtzorg, € 10 miljoen inzake Eén tegen eenzaamheid, € 12,5 miljoen voor Valpreventie, € 33 miljoen voor Scheiden Wonen en Zorg en € 62 miljoen voor de aanpak dakloosheid.