Een stevig nieuwbouw- en transformatieprogramma
- In het komende decennium komen er een miljoen nieuwe woningen bij door nieuwbouw, herstructurering en transformatie. Daarmee dringen we het woningtekort terug tot onder de 2%. Gemiddeld bouwen we jaarlijks 100.000 nieuwe woningen in de komende 10 jaar.
- De onderstaande verdeling (figuur 1) is indicatief en afhankelijk van de regionale en lokale behoefte en de specifieke tekorten in die regio. Het bouwprogramma van jaarlijks 100.000 woningen moet leiden tot gezonde gemixte wijken en financieel haalbaar zijn.
- Vanaf de huidige productie van ongeveer 71.000 woningen per jaar groeien we hier naartoe. Om het gemiddelde te halen moeten we daarna doorgroeien tot misschien wel 120.000 woningen per jaar. Dat is een uiterst ambitieuze doelstelling die alleen haalbaar is als overheden, marktpartijen en maatschappelijke organisaties alles uit de kast halen om dit mogelijk te maken.
- We bouwen in alle segmenten, waarbij met name het middensegment een impuls krijgt. Naast woningen voor starters bouwen we ook om doorstroming te stimuleren en verhuisketens in gang te zetten. Zo kunnen zoveel mogelijk huishoudens hun woonwensen realiseren en voorkomen we dat we nu te veel kleine, in de toekomst niet-courante, woningen bouwen. Doorstroming vanuit de sociale huursector naar het middensegment creëert ook in de bestaande woningvoorraad meer ruimte. Studenten en starters komen daar dan sneller aan de beurt. De reguliere verkoop van sociale huurwoningen geeft huurders de kans om door te stromen naar het koopsegment en zorgt in combinatie met nieuwbouw van sociale huurwoningen voor verversing van het corporatiebezit. Door woningen voor ouderen te bouwen, verleiden we hen om hun eengezinswoning te verlaten en komen deze woningen vrij voor gezinnen. Regionaal maatwerk en vraaggericht bouwen zijn uitgangspunten.
- De investeringsimpuls in de woningbouw willen wij tevens benutten om een grote en vernieuwende kwaliteitsslag te maken. Nieuwe woonwijken en gebieden moeten werkelijk toekomstbestendig worden, door slimme, duurzame gebiedsontwikkeling met ruimtelijke kwaliteit en innovatie in de woningbouw. Opdrachtgevers streven binnen de gegeven financiële kaders naar energieneutraliteit, optimale bereikbaarheid met hoogwaardig OV en de fiets, klimaatadaptief, natuurinclusief en zo veel mogelijk circulair.
- Woningcorporaties richten zich de komende jaren primair op de bouw en exploitatie van sociale (gereguleerde) huurwoningen. De middeldure huurwoningen die woningcorporaties bouwen zijn altijd aanvullend op hun sociale bezit en commercieel gefinancierd. Beleggers en ontwikkelaars zijn primair verantwoordelijk en aan te spreken op het bouwen van woningen in het middensegment en de vrije sector.
- Woningcorporaties moeten hun huidige productie verdubbelen, daarom is uitgegaan van een realistisch opbouwpad. De huidige productie van 14.000 woningen moet aan het einde van de kabinetsperiode verhoogd zijn tot 28.500. Gemiddeld gaat het in de komende tien jaar om een productie van zo’n 25.000 woningen. [Dit gaat om sociale huurwoningen, waaronder ook ongeveer 3.000 studenteneenheden en 3.500 eenheden in geclusterde woonvormen (inclusief ontmoetingsruimten), en sociale koop.]
- Daarnaast realiseren woningcorporaties meer flexwoningen en groeien naar minimaal 3.500 per jaar. Flexwoningen zijn primair geschikt om mensen in acute noodsituaties snel te helpen. We benutten vooral locaties die in afwachting zijn van een definitieve bestemming. Flexwoningen zijn nadrukkelijk tijdelijke oplossingen in afwachting van een volwaardige woning met een volwaardige bestemming.
- In het middensegment huur (tot 1.000 euro per maand, prijspeil 2020) verhogen beleggers, woningcorporaties en ontwikkelaars de productie naar gemiddeld 10.000 huizen per jaar. En ontwikkelaars schroeven de productie van koopwoningen tot de NHG-grens (€ 325.000 in 2021) op tot 30.000 per jaar. We streven ernaar daarvan 10.000 woningen onder de € 260.000 op de markt te brengen. Van de 30.000 middensegment koopwoningen bouwen we 10.000 woningen op het niveau van de vrije sector, maar brengen we de verkoopprijs via een Koopstartregeling onder de NHG-grens. In de vrije sector (koop en huur) verhogen marktpartijen hun inspanningen om de productie op te voeren naar 35.000 woningen per jaar.
- Nieuwe buurten en wijken worden zoveel mogelijk toegankelijk voor alle doelgroepen en inkomensgroepen. Bouwprogramma’s zijn daarom gemengd samengesteld met daarin sociale huur en koop, woningen in het middensegment en woningen in de vrije sector, afgestemd op de lokale en regionale behoeften.
- Er zijn ook regio’s waar de bouwopgave zich minder richt op een grotere woningvoorraad. Ook daar is herstructurering en transformatie van de voorraad nodig om te blijven inzetten op een woningvoorraad die past bij de vragen van deze tijd.
Wat is daarvoor nodig?
- Voldoende woningbouwlocaties: een absoluut noodzakelijke voorwaarde is de beschikbaarheid van locaties op korte en lange termijn. Rijk, provincies en gemeenten zijn primair verantwoordelijk tijdig voldoende locaties beschikbaar te stellen zodat minimaal 130% plancapaciteit beschikbaar is, voor zover het woningtekort in de betreffende regio/gemeente meer dan 2% bedraagt. De 130% is daarbij een middel om te borgen dat de benodigde productie gehaald kan worden en dat er flexibiliteit en adaptiviteit is om plannen bij te stellen.
- Met het oog op het versneld opvoeren van de woningbouwproductie zijn voor 1 januari 2022 extra woningbouwlocaties verzekerd - met een bouwcapaciteit van minimaal 200.000 woningen. Noodzakelijk is dat de woningbouwplannen van gemeenten voldoende realistisch zijn (financieel, maatschappelijk haalbaar en gewenst), zodat er een reële kans is dat aan het einde van de kabinetsperiode jaarlijks gemiddeld minimaal 100.000 woningen gerealiseerd worden.
- De keuze voor locaties en de daaraan gekoppelde investeringen wordt versneld en gestroomlijnd, zoals nu in een aantal regio’s onder de noemer Regionale Investeringsagenda (RIA) wordt vormgegeven. Deze aanpak vereist een integrale benadering van alle partijen. Ontschotting van middelen en samenwerking op complexe gebiedsontwikkelingen tussen ministeries, bijvoorbeeld in de vorm van een Landelijke Investeringsagenda (LIA), zijn hierbij randvoorwaardelijk.
- Locaties kunnen binnen- en buitenstedelijk zijn, overheden hanteren daarbij de voorkeursvolgorde uit de Novi. Woningbouwlocaties moeten altijd klimaatbestendig en goed ontsloten zijn of worden voor openbaar vervoer, fiets en auto. De benodigde (rijks)investeringen in de noodzakelijke infrastructuur moeten tijdig worden gedaan. Als er voor specifieke segmenten een tekort ontstaat, zoeken het Rijk, provincies, gemeenten, en andere grondeigenaren gezamenlijk naar een oplossing om voldoende bouwlocaties beschikbaar te krijgen.
- Heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen overheden: er komt een minister met een verantwoordelijkheid voor wonen, ruimte en leefomgeving. Deze minister coördineert de woningbouwopgave en de ruimtelijke ordening. Er worden in regionale investeringsagenda’s afdwingbare afspraken gemaakt met gemeenten, provincies, marktpartijen en woningcorporaties over de verdeling van de te bouwen woningen (nieuwbouw en herstructurering/transformatie). Daar waar afspraken niet worden nagekomen, wordt sneller geëscaleerd en worden waar nodig door het Rijk, provincies en gemeenten doeltreffende en noodzakelijke maatregelen getroffen om de productie van 100.000 woningen per jaar te verzekeren.
- De minister stelt, samen met andere betrokken ministeries, de medeoverheden in staat om de taken te vervullen die nodig zijn voor deze woningbouwopgave. Dat gebeurt in samenhang met andere opgaven: bereikbaarheid, leefbaarheid, wonen en zorg, energietransitie, circulariteit, stikstof, PFAS, klimaatadaptatie en natuurbescherming. Daarnaast wordt de ontwerpende, ontwikkelende en bouwende sector ondersteund om tot schaalvergroting te komen. Het ministerie zorgt voor voorspelbare en uitvoerbare eisen voor de markt.
- Provincies zien erop toe dat de regionale woonagenda’s optellen tot de nationaal afgesproken taakstelling. Zij coördineren tussen regio’s en zorgen zo voor het behalen van nationale doelen.
- Sneller en goedkoper bouwen: een miljoen woningen bouwen met een hoog aandeel betaalbare woningen is een enorme opgave. Om structureel het aantal nieuwbouwwoningen op 100.000 per jaar te krijgen moeten we met elkaar alles op alles zetten om plannen sneller tot ontwikkeling te brengen en goedkoper te bouwen, anders redden we het niet. Het is nodig om fors te investeren in professionaliteit van procesmanagement (mensen), daadkracht (besluitvorming) en outputsturing (realisatie) bij gemeenten, marktpartijen, woningcorporaties en samenwerkingsorganisaties. Daar spreken we elkaar op aan.
- Snellere en voorspelbare besluitvorming en procedures: de tijd tussen een eerste initiatief en de bouw van woningen is nu gemiddeld zeven jaar. Veel te lang. Partijen maken samen met het Rijk een plan om te bevorderen dat het sneller kan. In de bestuurlijke afwegingen, die voorafgaand aan de RO-procedure (het voortraject van de gebiedsontwikkeling), dient sturing op voortgang en realisatie de belangrijkste graadmeter te zijn. We zoeken naar optimaal verloop van planologische procedures en inkorting daarvan met behoud van bescherming van de belangen van burgers en omgeving.
- Tijdige nutsaansluiting: er zijn te weinig vakkrachten om het toenemende aantal aanvragen voor nutsaansluitingen tijdig af te wikkelen. Dit kan leiden tot oplopende aansluittermijnen voor nieuwe aansluitingen, zoals voor nieuwbouwbuurten en nieuwe zon- en windparken. Er is samenwerking nodig tussen decentrale overheden, netbeheerders, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars en aannemers. Gezamenlijk kan input gegeven worden aan de nog op te stellen ministeriële regeling behorend bij de Energiewet over de verschillende aansluitcategorieën en bijbehorende doorlooptijden.
- Industrialisatie woningbouw: woningen kunnen sneller, goedkoper en duurzamer geproduceerd worden door meer standaardisatie en industrialisatie. Het Rijk start in samenwerking met medeoverheden en marktpartijen een meerjarig stimuleringsprogramma, dat voortbouwt op de huidige Bouwagenda en zich onder meer richt op kennis- en innovatieprogramma’s, digitalisering, industrialisering, circulair en emissieloos bouwen. Overheden spannen zich in om wettelijke en lokale belemmeringen voor geïndustrialiseerd bouwen zoveel mogelijk uit de weg te ruimen. Uniformering van eisen en regels aan nieuwbouw is hierbij een van de voorwaarden voor succes. Woningcorporaties en marktpartijen spannen zich in om gebruik te maken van industriële woningbouw, zonder daarbij aan architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit in te boeten.
- Passende grondprijzen en kostenreductie: Gemeenten en ontwikkelaars hanteren passende grondprijzen op basis van een residuele grondwaardeberekening. Op projectniveau zijn nadere afspraken nodig over de wijze waarop de parameters hiervoor bepaald worden bij woningen met een gereguleerde huur- of koopprijs; uitgangspunt daarbij is een haalbare businesscase voor de investeerder. We streven ernaar dat woningen in het sociale en middensegment met lagere (residuele) grondprijzen als gevolg van beperkingen aan de exploitatie en verkoop langjarig voor de doelgroep beschikbaar blijven.
- Het vergt grote inspanningen van alle partijen om het ambitieuze woningbouwprogramma, met aanzienlijk meer betaalbare woningen dan op dit moment gebruikelijk is, te realiseren, omdat projecten zo veel mogelijk ‘vanuit de mix worden rondgerekend’. De vrije sector bekostigt deels de grondkosten van het sociale en middensegment, waarvoor lagere grondprijzen gelden. Om dit ambitieuze programma te realiseren, is het nodig de kosten in de grondexploitatie te beperken en/of die via een bijdrage te verlagen, zodat er lagere grondprijzen ontstaan. Het tekort op de grondexploitatie kan via de Woningbouwimpuls worden gedekt. Overheden en marktpartijen spannen zich gezamenlijk in om de kosten zo veel mogelijk te beheersen en zij bieden elkaar over en weer inzicht in de financiële onderbouwing.
- Ten behoeve van de industrialisatie en standaardisatie van het bouwproces zijn gemeenten uiterst terughoudend ten aanzien van extra bouwtechnische en kwaliteitseisen bovenop het Bouwbesluit ten aanzien van gebouwen en openbare ruimte. Partijen constateren een spanningsveld tussen de legitieme wens van gemeenten om lokale ambities te verwezenlijken en bij te stellen op grond van nieuwe inzichten en de noodzaak tot kostenbesparing en versnelling. Zij hanteren als uitgangspunt dat gemeenten hun eisen pas aanpassen of uitbreiden nadat met marktpartijen en (lokale) woonconsumentenorganisaties is overlegd. Met het Rijk, de decentrale overheden, markpartijen en woonconsumenten wordt onderzocht hoe het omgaan met lokale (kwaliteits-) eisen beter geregeld kan worden.
- Minder risico ontwikkelaars: ontwikkelaars kunnen met lagere rendementen genoegen nemen als de risico’s beperkt zijn. Dat kan door de bovenstaande maatregelen of door in tijden van economische neergang de productie te steunen en door het trackrecord van partijen mee te wegen in tenders en samenwerkingen.
- Meer aanbod voor koopstarters: het Rijk, gemeenten en ontwikkelaars roepen een Nationaal Koopstartfonds in het leven. Dit wordt gebruikt om aanbod voor koopstarters te realiseren. Doel is om jaarlijks circa 10.000 nieuwe koopwoningen te bouwen in het segment tot de NHG-grens, met een korting die op termijn terugbetaald moet worden. Projectontwikkelaars dragen er zorg voor dat minimaal 50% van de Koopstartwoningen bij voorrang worden verkocht aan starters en/of huishoudens die doorstromen vanuit de gereguleerde huursector en aan andere voorrangsgroepen, die de gemeente aanwijst. Om starters en jongeren financieel te ondersteunen, kan daarnaast gedacht worden aan het ruimer beschikbaar stellen van startersleningen door het Rijk en gemeenten.
- Nationale Woningbouwmonitor: voortbouwend op de afspraken die er al zijn tussen de minister van BZK en de provincies/IPO ontwikkelt het Rijk samen met medeoverheden en de markt een Nationale Woningbouwmonitor om de voortgang van de planvorming en realisatie te volgen en om vertragingen en belemmeringen snel te traceren en op te lossen. De monitor bevat nieuwbouw, herstructurering en transformatie: van alle woningbouwplannen in Nederland verzamelen gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars tot op locatie- en projectniveau aantallen woningen, woonprogramma inclusief prijzen, planning, voortgang, knelpunten, vergunningsstatus en oplevering. Provincies rapporteren op regionaal niveau aan de minister. Cijfers en indicatoren zijn uniform, worden op project-, lokaal, regionaal en nationaal schaalniveau gerapporteerd en bevatten voldoende sturingsinformatie. Uiteraard is een koppeling nodig met reeds bestaande monitors.
- NOVI-financiering en Woningbouwimpuls: het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties vergt flankerende investeringen in stedelijke infrastructuur (dat is een noodzakelijke voorwaarde voor het ontsluiten van nieuwe woningbouwlocaties), saneren van hinderlijke bedrijvigheid en in de (natuurlijke) kwaliteit van het landschap en recreatief groen. Gemiddeld gaat het om investeringen van zo’n 20.000 euro per woning (sterk afhankelijk van de specifieke lokale omstandigheden) die niet gedekt kunnen worden uit de grondexploitatie. Het Rijk stelt daartoe een ontschot budget beschikbaar van € 1 miljard per jaar gedurende tien jaar, ten behoeve van de NOVI-uitvoering gericht op de realisatie van de 1 miljoen nieuwe woningen, in samenhang met het structureel maken van de Woningbouwimpuls op een niveau van nog eens € 1 miljard. Dit budget wordt beschikbaar gesteld op basis van Regionale Investeringsagenda’s (RIA’s), waarin gemeenten, provincies, marktpartijen en maatschappelijke organisaties hun eigen investeringen zichtbaar maken.
- Revolverend Rijksontwikkelfonds (c.q. grondinvesteringsfonds): marktpartijen en gemeenten kunnen niet altijd zelfstandig de nodige langjarige en omvangrijke voorinvesteringen doen om nieuwe woningbouwlocaties te ontwikkelen en bouwrijp te maken. In die gevallen investeert het Rijk via een revolverend Rijksontwikkelfonds tijdelijk risicodragend mee in actief gemeentelijk grondbeleid en in gebiedsontwikkelingen of geeft daarvoor garanties af. De investeringen worden terugverdiend uit de grondexploitatie.
- Aanpassen overdrachtsbelasting: zodanig dat transformatie van bijvoorbeeld kantoren naar betaalbare woningen mogelijk blijft.
- Betaalbare financiering voor projectontwikkeling: banken spelen een belangrijke rol als financier van zowel de vraagzijde (financiering particuliere koopwoningen) als de aanbodzijde (bouw- en projectontwikkeling). Basel IV leidt ertoe dat banken meer kapitaal moeten aanhouden bij het verstrekken van kredieten, vooral voor kredieten met een lager risicoprofiel als woningen. Dit heeft nadelige gevolgen voor (financiering van de) woningbouwopgave en gebiedsontwikkeling. Het nieuwe kabinet zal in Europa onder de aandacht moeten brengen dat de kosten van de financiering hierdoor omhoog gaan en dat daarmee de haalbaarheid van projecten onnodig extra onder druk komt te staan.