‘Het is te gek voor woorden: wil je een auto, dan ga je naar de showroom en krijg je precies wat aan je behoeften voldoet. Willen we een huis, dan gaan we eerst naar de tekentafel en bedenken het wiel keer op keer opnieuw. De woningnood neemt hand over hand toe. We moeten in beweging komen’, aldus Cees Tip directeur-bestuurder van Intermaris, een corporatie met 16500 woningen in Purmerend en Hoorn. Tip is een groot pleitbezorger van conceptueel bouwen. Hij raakte enthousiast voor deze manier van doelgroepgericht en industrieel bouwen na een ontmoeting met Harry Platte, collega-bestuurder van Parteon, een woningcorporatie in de Zaanstreek.
Tip meent dat het uitgangspunt voor nieuwbouw ‘conceptueel bouwen, tenzij’ zou moeten worden. Met tenzij doelt hij op heel specifieke nieuwbouw in bijvoorbeeld historische binnensteden. Tip: ‘De woningnood is inmiddels zó groot dat er geen ratio meer is voor unieke projecten. We hebben heel veel nieuwe, en vooral betaalbare woningen nodig.’ Dat kan volgens de directeur-bestuurder van Intermaris als we de handen ineen slaan. ‘Waarom zou het ons nu niet lukken, als het ons tijdens de wederopbouw in de vorige eeuw wel is gelukt? En dat heeft veel goeds opgeleverd. waarom zouden we het nu niet kunnen fixen?’, vraagt hij zich hardop af.
Had u 15 jaar geleden kunnen vermoeden dat de woningnood dergelijke vormen zou aannemen?
‘Nee, eerlijk gezegd niet. We hadden ons niet mogen laten verrassen door de combinatie van toenemende vergrijzing en een groeiende bevolking. Lange tijd was er een heilig geloof in een koopwoning voor iedereen. Vooral in de bouw van koopwoningen is veel geïnvesteerd. Inmiddels zijn koopwoningen erg duur geworden, waardoor ze voor meer en meer mensen onbereikbaar zijn geworden. Daar komt bij dat door de kredietcrisis meer mensen op een sociale huurwoning zijn aangewezen.’
U was onder meer directeur stedelijke ontwikkeling van de Gemeente Zaanstad. Wat is het belangrijkste inzicht dat u daar heeft opgedaan voor het ontwikkelen van voldoende betaalbare woningen?
‘Betaalbaarheid is een zaak van algemeen belang. Van overheid en partijen zoals woningcorporaties. De achterliggende redenen daarvoor zijn dat zowel grond, vakmensen en materialen schaars zijn en dus duur. En wil je als commerciële partij kunnen bestaan, dan worden huizen dus door de bank genomen duurder.
Van betaalbare woningen moet je in mijn perceptie dus een algemene zaak maken, zoals dat ook voor de wegen in Nederland geldt. Dat kan op verschillende manieren. Je kunt bijvoorbeeld de grond in erfpacht geven met een deels of geheel kwijtgescholden erfpachtcanon. De stenen zijn van de koper of de woningcorporatie. Een andere mogelijkheid is om een starterslening te introduceren. Maar zeer kansrijk is ook om op grote schaal conceptueel industrieel te gaan bouwen.’
De gezamenlijke woningcorporaties hebben afgesproken dat er per jaar minstens 25.000 nieuwe sociale huurwoningen bijkomen in Nederland. Is dat haalbaar?
‘Ja, dat is haalbaar, maar niet op de manier zoals het nu gaat. Vorig jaar hebben de woningcorporaties 13.000 nieuwe woningen gerealiseerd. Dat we onze doelstelling niet hebben gehaald, komt omdat we in een heel raar frame zitten. Niet alleen de verhuurdersheffing speelt ons parten. De hele woningbouwproductie verloopt veel te traag. Door het verdwijnen van de nationale regie op de ruimte en teveel overlaten aan de gemeenten wordt er te weinig gebouwd. Dat vind ik zeer frustrerend en dat vraagt nationale regie.’
In het kader van het Programma de Bouwstroom is het de bedoeling dat corporaties conceptueel gaan bouwen. Zij gaan bestaande woningconcepten, zogenoemde product-marktcombinaties, inkopen. In hoeverre acht u dat kansrijk?
‘Het is zeer kansrijk. Een product-marktcombinatie geeft de specifieke behoefte weer van een bepaald type huurder. Alleenstaand, jong of oud, gezin met kinderen et cetera. De huurder is dus uitgangspunt. Vergelijk het maar met het gamma auto’s dat beschikbaar is. Iedereen kan precies op zijn behoeften afgestemd de juist auto kopen. Ook dat is een product-marktcombinatie, of anders gezegd een specifiek concept.’
Wat zijn de exacte voordelen van conceptueel bouwen?
‘Hogere kwaliteit, minder risico, tijdwinst en duurzamer. Je bouwt een woning in diverse modules in een fabriek onder gecontroleerde omstandigheden. Dat levert sowieso al een betere kwaliteit op dan alles steen voor steen in de buitenlucht opbouwen. Voorts zal de kwaliteit bij grotere productievolumes toenemen en er minder verspilling zijn. Dat is een kwestie van ervaring en voortschrijdend inzicht. De risico’s zijn ook kleiner vergeleken met het altijd maar weer voor elk huis, elk project weer naar de tekentafel te gaan. Waarom het wiel altijd maar weer opnieuw uitvinden? Conceptueel bouwen gaat ons ook een enorme tijdwinst opleveren, omdat je één keer een woningconcept ontwikkelt en dat vervolgens jarenlang op dezelfde manier in een fabriek produceert.’
Is de markt klaar voor conceptueel bouwen?
‘Verschillende woningcorporaties hebben er al ervaring mee opgedaan en er is al een breed aanbod van industrieel geproduceerde woningen, zeker wat betreft de grondgebonden woningen. Het punt is momenteel niet zozeer het aanbod, maar de vraag: als corporatiesector moeten we veel meer vraag in de markt gaan zetten. De vraag moet sterk stijgen, dan volgt het aanbod uiteraard. Leveranciers moeten de zekerheid hebben dat ze gedurende vele jaren een bepaalde woning kunnen produceren. Vergeet niet dat er een fabriek staat die niet mag stilstaan. Dan werkt conceptueel bouwen niet, dan gaat het concept kapot. Behalve de fabriek die aan de gang moet blijven, is er ook de keten die goed moet worden georganiseerd: de leveringen moeten feilloos zijn afgestemd op de werkzaamheden op de bouwplaats.’
Een van de elementen van conceptueel bouwen is ook dat corporaties meer gaan samenwerken. Waar liggen de grootste kansen voor samenwerking?
‘Het is essentieel dat we de inkoopkracht voor woningbouw gaan organiseren. Niet als individuele corporatie 100 woningen per jaar afnemen, maar gezamenlijk tien jaar lang 500 woningen per jaar afnemen. In Noord-Holland werken we samen bij de verdeling van woonruimte en ook bij renovatie. In het kader van de ‘Noord-Hollandse duurzaamheidscoalitie’ kopen we gezamenlijk bijvoorbeeld pv-panelen in hebben we één contract voor verduurzaming van rijwoningen. We hebben ontdekt dat je door samenwerking niet alleen veel sneller leert, maar dat het ook veranderkracht geeft. En juist dat hebben we nodig bij het realiseren van grote aantallen nieuwe, industrieel geproduceerde woningen. We moeten nieuwe vaardigheden verwerven, en dat lukt beter en sneller als je samenwerkt.’
Wat zou moeten gebeuren om het idee van conceptueel bouwen breder geaccepteerd te krijgen?
‘We hebben meer knettergoede, aansprekende voorbeelden nodig van conceptueel bouwen, dan omarmt men het. De kunst is niet alleen jezelf in beweging te zetten, maar ook je organisatie mee te krijgen. Ga daarom samen op bezoek in een fabriek waar conceptueel wordt gebouwd en/of bezoek eens een bouwplaats. Conceptueel bouwen is een groot wenkend perspectief, maar het vraagt ook om stevig tegensturen op oud gedrag. Denk nu niet eerst aan steeds maar weer die tekentafel, maar aan grote aantallen mensen die een betaalbare woning op hun maat willen. Dus: één keer op de tekentafel een product-marktcombinatie ontwikkelen en dan jaar na jaar grootschalige industriële productie. Deze schaamteloze woningnood moet eenvoudigweg worden geledigd. Het moét en het kán!’
