In commerciële vastgoedbedrijven vormt investeringsmanagement de basis van vastgoedsturing. We hebben het dan over expliciete rendementsdoelstellingen, duidelijke risicokaders en allocatieprincipes voor kapitaal. Deze uitgangspunten vormen de basis voor besluiten over hun portefeuille, assets en projecten. Financieel rendement binnen aanvaardbare risico’s is daarbij het primaire toetsingscriterium.
Bij woningcorporaties ligt dit wezenlijk anders. Het investeringsbeleid staat niet boven ander facetbeleid, maar is ingebed in de maatschappelijke opdracht: betaalbaarheid, beschikbaarheid, leefbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Rendement is geen doel op zich, maar een randvoorwaarde voor financiële continuïteit. Binnen de kaders van onder meer het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties moeten corporaties voldoen aan eisen voor solvabiliteit, kasstromen en schuldpositie.
Het investeringsbeleid is daarmee gericht op het bieden van inzicht in de beschikbare financiële ruimte en de wijze waarop deze ruimte wordt verdeeld over de maatschappelijke opgaven waarvoor de corporatie staat, waaronder de bestaande voorraad. Onrendabele investeringen zijn daarbij geen uitzondering, maar een bewuste beleidskeuze. De uitdaging van de corporatie ligt in het expliciet afwegen en verantwoorden van deze onrendabele toppen in relatie tot maatschappelijke meerwaarde en financiële draagkracht.
Als je inzicht hebt in de beschikbare middelen en de financiële kaders kun je de sturing op uitgaven in de bestaande voorraad verbeteren. Hoeveel druk staat er bij jullie corporatie op de opgaven en uitgaven in de bestaande voorraad? Hoe groot zijn de opgaven ten opzichte van de middelen en de uitgaven/realisatie? Ligt de nadruk op financiële kaders op de korte termijn of is er nog ruimte om verder vooruit te kijken?
Realtime managementinformatie over de financiële kaders, goede kostenkengetallen en duidelijke criteria voor investeringsbesluiten helpen corporaties om de efficiëntie van investeringen te toetsen en uitgaven te spiegelen aan de opgaven.
Welke stappen kan een corporatie nemen?
Breng interne en externe financiële kaders (realtime) in beeld.
Een eerste stap is het expliciet in kaart brengen van alle relevante financiële kaders waarbinnen de corporatie opereert. Dit vraagt om één samenhangend overzicht van externe kaders, zoals de eisen van het WSW, de Autoriteit Woningcorporaties én de interne financiële spelregels (bijvoorbeeld het eigen investeringsstatuut of financieel facetbeleid). Om effectief te kunnen sturen, is actuele en toegankelijke managementinformatie op directie, MT, strategisch en tactisch niveau handig. Door de relevante kaders praktisch te vertalen naar het operationele niveau kunnen ze helpen bij slimme keuzes in de uitvoering.
- Richt een dashboard in (of breidt dit uit) met informatie over de actuele financiële kaders. Maak de benutting van investeringsruimte en afwijkingen tussen begroting en realisatie zichtbaar. Daarbij is het ook goed om data over de opgaven en realisatie (kwaliteit, duurzaamheid, leefbaarheid) te tonen. Deze informatie wordt gekoppeld aan verschillende niveaus, zoals portefeuille en complexen, zodat die bruikbaar is voor operationele, tactische én strategische besluitvorming.
- Met een zogenoemd knoppenmodel en/of scenario’s kun je zichtbaar maken waar bijsturing mogelijk is, bijvoorbeeld door te variëren in tempo, scope, kwaliteitsniveau of fasering van projecten.
Vertaal kaders naar een helder investerings- en afwegingskader.
Vertaal de financiële kaders naar een helder en bruikbaar investerings- en afwegingskader. Dit betekent dat expliciete criteria worden geformuleerd voor investerings- en onderhoudsbesluiten, waarbij niet alleen financiële draagkracht, maar ook maatschappelijke meerwaarde en risico’s worden meegewogen. Binnen dit kader wordt onderscheid gemaakt tussen investeringen die financieel rendabel zijn en investeringen die bewust onrendabel worden gedaan. Voor deze onrendabele investeringen wordt expliciet vastgelegd hoe de onrendabele top wordt verantwoord en hoe deze zich verhoudt tot de maatschappelijke doelen van de corporatie.
Werk met eenduidige kostenkengetallen.
Door te werken met eenduidige en breed gedragen kostenkengetallen kun je goede afwegingen maken. Denk aan standaard kengetallen of projectreferenties. In het Bestaande Voorraad Model (BVM) en het Duurzaam Prestatie Model (DPM) zijn berekeningen gemaakt over de financiële middelen en opgaven op sectorniveau. Daarnaast maakt de benchmark jaarlijks kostenkengetallen voor verschillende type woningen en de bouwjaarklasse. Ook kunnen eigen referentieprojecten en vastgoed en begrotingssoftwarepakketten kostenkengetallen leveren.
Veranker kennis en kunde en deel je ervaring met andere corporaties (in de regio)
Inzicht in financiële kaders vraagt ook om voldoende kennis en vaardigheden binnen de organisatie. Medewerkers moeten kunnen spiegelen (of zelf kunnen rekenen) in hoeverre de uitgaven die zij doen, passen binnen de financiële kaders. Ga je aan de slag met een dashboard, investeringskader of kostenkengetallen? Dan kan het slim zijn rondvraag te doen bij buurtcorporaties én jouw resultaten in de regio te delen. Samenwerken wordt steeds belangrijker. Hierbij helpt het als de informatie en besluitvormingskaders vergelijkbaar en deelbaar zijn.
Opgaven en middelen in de regio
Ga in de regio het gesprek aan over de opgaven en middelen en neem hierin de bestaande voorraad mee. Door de volledige regionale opgave, zowel volkshuisvestelijk (opgaven) als financieel (middelen) inzichtelijk te maken, kom je tot een gezamenlijke strategie voor alle volkshuisvestelijke doelen in de regio.
Bestaande instrumenten, tools
Aedes Quickscan sturen op de opgaven en uitgaven in de bestaande voorraad
Deze tool geeft Aedes-leden snel inzicht in de balans tussen de opgaven, begroting, uitgaven en middelen van de corporatie in de bestaande voorraad. Met een vragenlijst scan je in hoeverre jouw corporatie ingericht is om te sturen op de opgaven en uitgaven in de bestaande voorraad. Met de tool identificeer je welke kansen uit de kansenkaart voor jouw corporatie relevant zijn. De eerste versie van quickscan wordt nu ontwikkeld. Doe mee met de pilotgroep en meld je aan via Anne van Stijn.
Factsheets bestaande voorraadmodel
Geeft inzicht in belangrijke kosten die jouw corporatie komende jaren gaat maken. Een openbare rapportage op sectorniveau geeft een uitwerking van een aantal verduurzamingsscenario’s en maakt de kosten en resultaten daarvan inzichtelijk. De NPA vormen hierbij het basisscenario. Een corporatiespecifieke factsheet is gedeeld met bestuurders.
Aedes-benchmark en Aedes-datacentrum
Met het Aedes-datacentrum maak je analyses op basis van de corporatiegegevens uit de Aedes-benchmark.
Handreiking regionale verkenning opgaven en middelen
Woningcorporaties werken steeds meer in regioverband samen aan hun opgaven. Om daarbij te ondersteunen hebben Aedes en het ministerie van BZK een handreiking gemaakt, waarmee corporaties een doorrekening van de opgaven en middelen in de regio kunnen maken. De berekeningen laten zien hoe de corporaties ervoor staan en of ze samen alle opgaven aan kunnen. Op basis daarvan kunnen ze samen een strategie ontwikkelen. De Handreiking regionale verkenning opgaven en middelen is een stappenplan. Het helpt corporaties en regio’s om de volledige regionale opgave concreet en inzichtelijk te maken, zowel volkshuisvestelijk (opgaven) als financieel (middelen). De uitkomst kan de basis vormen voor een gezamenlijke strategie om alle volkshuisvestelijke doelen in de regio te realiseren. De werkwijze is geen keurslijf, maar eerder een richtsnoer, dat handvatten en mogelijkheden biedt.
