Hoe zit het nu met… slopen of renoveren?

Corporaties onderhouden planmatig hun woningen en verbeteren ze, zodat ze up to date blijven met voldoende comfort en goede isolatie. Als dat nodig is, krijgen oudere woningen een grondige renovatie, zodat ze weer klaar zijn voor de toekomst.

Maar soms is het nauwelijks mogelijk om bestaande woningen te renoveren. Oudere woningen zijn niet altijd nog aan te passen aan de huidige eisen. Woningen zijn bijvoorbeeld niet meer geschikt voor ouderen omdat zij alleen via trappen bereikbaar zijn, liften plaatsen kan niet altijd. Of de kosten om een woning volledig te renoveren zouden onverantwoord hoog zijn.

Een optie is dan om de verouderde woningen te slopen en er nieuwe woningen voor terug te bouwen. Dat is geen gemakkelijke keuze. Want slopen grijpt diep in in het leven van huurders. Hun huis verdwijnt en hun buurt verandert. Daarom betrekken we huurders standaard bij de keuze om bestaande woningen te verbeteren of te kiezen voor nieuwbouw.

Elk project, elke wijk is daarin anders. Regelmatig komen we uit bij renoveren als bewoners de voorkeur hebben voor het opknappen van hun woning. In andere gevallen kiezen bewoners zelf voor slopen om daarna terug te kunnen keren in een nieuwe comfortabele en energiezuinige woning.

De laatste jaren speelt duurzaamheid bij de afwegingen een steeds belangrijkere rol. De eisen die we stellen aan woningen worden steeds strenger. Woningcorporaties verduurzamen planmatig hun huizen. De deadline van 2050, het jaar waarin alle sociale huurwoningen gasloos en CO2-neutraal moeten zijn, komt elke dag dichterbij.

Als woningen oud, onderhoudsgevoelig en lastig te verduurzamen zijn, levert renovatie vaak te weinig kwaliteitsverbetering op. Of de kosten staan niet in verhouding tot de verbeteringen. Een nieuwe woning bezit al gauw een A-label of zelfs A+. Bij een renovatiewoning gaan we meestal naar een B- of C-label. Met nieuwbouw zetten we grotere stappen op het gebied van verduurzaming en krijgen huurders lagere energielasten.

Nieuwbouwwoningen zijn bij uitstek beter geïsoleerd en verbruiken minder energie. De stookkosten zijn lager, terwijl het comfort hoger is. Op langere termijn is nieuwbouw vaak kostenefficiënter, zowel voor de huurder als de verhuurder. Zeker in tijden van hoge energieprijzen, rendeert het energiezuiniger maken van woningen des te meer. Ook het wooncomfort van nieuwbouw telt mee.

Nieuwbouw biedt daarnaast de mogelijkheid om te ‘verdichten’: dan worden er meer woningen teruggebouwd dan er gesloopt zijn. En het biedt de mogelijkheid om een gevarieerder woningaanbod te realiseren. Dat kan door in een wijk met vooral sociale huurwoningen juist ook middenhuur-woningen te bouwen. Of andersom. Dat komt de leefbaarheid in wijken ten goede. En het draagt bij aan de enorme opgave om meer betaalbare huurwoningen te bouwen, aansluitend bij de precieze behoefte van de gemeente.

Jaarlijks bouwen corporaties nieuwe woningen en jaarlijks worden er oude woningen gesloopt.

Hieronder staan de aantallen van de laatste jaren:

De keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw of voor renovatie is dus geen eenvoudige, alle bovenstaande afwegingen spelen mee. Voor huurders is het ingrijpend: ze wonen vaak al langer in de oudere woningen, waaraan ze veel herinneringen hebben. Het is niet niks om hun oude vertrouwde buurt te verlaten. Ook hebben oudere woningen vaak een relatief lage huur. De keuze voor renovatie wordt door corporaties daarom niet lichtzinnig gemaakt. Het gebeurt standaard in overleg met huurders en minimaal 70% van de bewoners moet ermee instemmen.