Rijksbegroting 2025: de belangrijkste plannen voor woningcorporaties

Realisatiestimulans 

• Het kabinet heeft als doel 100.000 woningen per jaar bij te bouwen in heel Nederland. Voor de ondersteuning van de bouw van deze woningen is voor het ministerie van VRO in totaal € 5 miljard beschikbaar gesteld tot en met 2029.

• Als alle regelingen bij elkaar zijn opgeteld, blijkt echter dat er bijna € 700 miljoen minder wordt besteed dan de toegezegde € 5 miljard (€ 1 miljard per jaar). In de bijlagen bij de miljoenennota is een bijstelling van het Hoofdlijnenakkoord (HLA) op dit punt opgenomen die het verschil verklaart. Waar de middelen wel aan worden uitgegeven is onbekend.

  De woningbouwgelden worden als volgt ingezet: 

• Om de bouw van meer betaalbare woningen voor mensen met een laag of middeninkomen te ondersteunen, wordt de zogeheten realisatiestimulans ontwikkeld. Een financiële stimulans voor de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen, waarmee ook de administratieve lasten voor gemeenten aanzienlijk worden verlaagd. Deze nieuwe werkwijze zorgt ervoor dat niet het plan, maar de prestatie wordt beloond. Beginnend in 2026 met € 361,9 miljoen, oplopend tot en met € 568,7 miljoen in 2029. Totaal € 1,89 miljard. 
• Voor opschalen woningbouw wordt de komende 5 jaar € 25 miljoen per jaar uitgetrokken. Hiermee moet innovatie gestimuleerd worden en belemmeringen in de woningbouw worden weggenomen. In totaal € 125 miljoen. 
• Voor uitvoering woningbouw is de komende 5 jaar in totaal € 107 miljoen beschikbaar. 
• Voor grootschalige woningbouwgebieden wordt veel meer geld uitgetrokken: in totaal € 1,25 miljard. 
• De woningbouwimpuls blijft in stand, maar wordt afgebouwd naar € 100 miljoen in 2025 en 2026, daarna per jaar € 90 miljoen. Totaal: € 470,05 miljoen.
• De overdrachtsbelasting wordt per 2026 verlaagd naar 8% met in totaal € 432 miljoen in de komende 5 jaar. De derving daarvan wordt grotendeels betaald vanuit de woningbouwgelden. 

Nieuwbouw algemeen

• Voor de ontsluiting van nieuwe woningbouwlocaties is er via het ministerie van I&W € 2,5 miljard beschikbaar. Hiervan is € 850 miljoen voor 2025 en 2026 doorgeschoven naar de toekomst omdat het kabinet verwacht dat hiervoor in deze jaren geen plannen zullen zijn. Bij de voorjaarsnota kunnen plannen worden ingediend als die er wel zijn en kan het geld alsnog beschikbaar komen.
• Voor versnelling huisvesting (meerjarige stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen) is in 2025 € 90 miljoen uitgetrokken, € 54 miljoen in 2026 en € 15 miljoen in 2027, daarna 0. Totaal € 159 miljoen.
• Nog in 2024 maakt het kabinet op een nationale woontop afdwingbare afspraken met medeoverheden, investeerders als pensioenfondsen, marktpartijen en woningcorporaties.
• Daarnaast worden de regionale woondeals vanaf 2025 geactualiseerd en worden daarin afspraken over het woningbouwprogramma van de betreffende regio en de inzet van de middelen uit de realisatiestimulans opgenomen. 
• Binnen de realisatiestimulans wordt ook nadrukkelijk ingezet op kleinschalige woningbouw in dorpen en kernen, beter benutten van de bestaande bouw, transformatie en optoppen.

Wet regie en Wet betaalbare huur

• Er is voor 2024 t/m 2029 € 431 miljoen uitgetrokken voor de uitvoeringskosten van de wetsvoorstellen Regie en Betaalbare huur. 

Bouwregelgeving

• Er wordt een programma gestart om tegenstrijdige en overbodige regelgeving te schrappen om industriële bouw, flexbouw, verbouw (zoals optoppen) en de bouw van zorgwoningen makkelijker te maken. 
• In het kader van biobased verstrekt het kabinet een subsidie van € 25 miljoen. Voor bouwregelgeving en bouwkwaliteit zijn ook nog subsidies van enkele miljoenen. 

Beter benutten bestaande bouw

• Er komen bestuurlijke regionale afspraken over het beter benutten van de voorraad. Waar nodig wordt nationale wetgeving aangepast en worden financiële middelen ingezet.
• In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt opgenomen dat in het gemeentelijk volkshuisvestingprogramma plannen worden opgenomen om leegstand te bestrijden. Er komt een experimenteerbepaling in de Omgevingswet om de mogelijkheden nu al te vergroten. De Leegstandswet wordt geëvalueerd op dit punt.
• Bij hospitaverhuur wordt er een opzeggingsgrond bij verkoop geïntroduceerd voor eigenaren, evenals de mogelijkheid voor een tijdelijk huurcontract. Ook wordt onderzocht of bij hospitaverhuur een uitzondering gemaakt kan worden voor inkomensafhankelijke huurverhoging.
• Er komt een onderzoek naar effect afschaffing kostendelersnorm op woningdelen en naar vereenvoudiging partnerbegrip voor woningdelen en mantelzorg.

Verschuivingen in Rijksbegroting

• Het kabinet verschuift uitgaven naar latere jaren, waardoor het begrotingstekort dit jaar gunstiger uitvalt. Hierdoor houdt het Kabinet in 2024 (-1,8%) en 2025 (-2,5%) iets meer ruimte tot de grens van 3%. Het economisch beeld blijft hierdoor echter onveranderd.
• Na de kabinetsperiode is er een tekort te zien waardoor structureel de grens van 3% wordt overschreden. Er ligt dan ook nog steeds een tekort dat zal moeten worden opgelost door een volgend kabinet. 
• In de concept-MEV (Macro Economische Verkenning) is reeds rekening gehouden met een huurverhoging gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling. Op dit uitgangspunt lijken geen wijzigingen te zijn toegepast. 

Overdrachtsbelasting

• Tarief van 8% voor woningen bedoeld voor tweede woning of verhuur, wordt geïntroduceerd in 2026. Hoewel het budgettaire effect (€ 130 miljoen per jaar) al is ingerekend, is het onduidelijk hoe deze regeling vanaf 2026 wordt uitgevoerd.  
• Deze aanpassing wordt gedekt uit de woningbouwmiddelen van het hoofdlijnenakkoord.

Vennootschapsbelasting

• ATAD
  - De EBITDA wordt vanaf 2025 verruimd naar 25% i.p.v. 20%. Hierdoor kunnen corporaties een groter deel van de rente aftrekken. Dit resulteert in een fiscale lastenreductie die oploopt richting € 100 miljoen per jaar.  
  - Zoals eerder aangekondigd verdwijnt de 1 miljoen-drempel binnen de ATAD voor vastgoedbedrijven. Corporaties worden hierdoor geraakt, omdat het grootste deel van de woningcorporaties op basis hun EBITDA een hogere aftrek heeft, is het effect hiervan beperkt tot enkele miljoenen.

Omzetbelasting (BTW)

• Herzieningstermijn bij diensten aan onroerende zaken: vanaf 2026 worden diensten aan onroerende zaken die meer dan € 30.000 betreffen gevolgd door een herzieningstermijn van 5 boekjaren. Het doel is om hiermee kortdurende belaste verhuur (en dus volledige aftrek van voorbelasting) tegen te gaan. Materieel zal dit zeer weinig effect hebben voor corporaties, maar onduidelijk is nog aan welke verplichtingen de administratie van de corporatie moet voldoen.
• De BTW op tijdelijke verhuur gaat omhoog naar 21%.

Loonbelasting

• Eindheffing doorlopend afwisselend gebruik bestelauto wordt verhoogd van € 300 naar € 438 per jaar. Daarna wordt dit bedrag jaarlijks geïndexeerd.

Huurtoeslag

• In 2025 wordt de huurtoeslag met € 215 miljoen verhoogd. Hiermee worden 3 maatregelen om de huurtoeslag te vereenvoudigen gefinancierd:
  • Meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd krijgen nu geen huurtoeslag over het deel van de huur boven de aftoppingsgrens. Dat wordt, net als voor andere huishoudens, 40%. Dit betekent dat deze huishoudens meer huurtoeslag krijgen over het deel van de huur boven de aftoppingsgrens.
  • Het onderscheid tussen AOW-ers en niet-AOW-ers bij de opbouw van de eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt geschrapt. Er wordt enkel nog onderscheid gemaakt tussen alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens. Niet-AOW’ers gaan er door deze maatregel op vooruit.
  • De opbouw van de eigen bijdrage wordt bovendien anders (‘lineair’) vormgegeven. Daardoor wordt de zogenoemde marginale druk over alle huishoudens gelijk getrokken. Niemand gaat erop achteruit en lage middeninkomens met huurtoeslag gaan erop vooruit. 
• Vanaf 2026 wordt de huurtoeslag nog eens met € 285 miljoen verhoogd. Hiermee wordt de eigen bijdrage in de huurtoeslag met € 11,58 per maand verlaagd, waardoor huurders erop vooruit gaan. Dat betekent dat er in 2026, samen met de maatregelen uit 2025, structureel € 500 miljoen extra beschikbaar is voor de huurtoeslag. 
• Het wetsvoorstel dat vereenvoudiging van de huurtoeslag regelt, wordt niet in 2025, maar op zijn vroegst in 2026 doorgevoerd. Daardoor bespaart de overheid € 113 miljoen in 2025. (Netto wordt er in 2025 dus +215 – 113 = 102 miljoen geïnvesteerd).

Huurbeleid

• De optie voor inkomensafhankelijke huurverhoging blijft bestaan, gekoppeld aan (te) goedkoop scheefwonen.
• Er wordt gesproken over ‘aanscherping inkomensafhankelijke hogere huurverhoging’. Er is geen uitleg over wat deze aanscherping inhoudt.
• In de concept-MEV (Macro Economische Verkenning) is reeds rekening gehouden met een huurverhoging gekoppeld aan de CAO-loontonwikkeling. Op dit uitgangspunt lijken geen wijzigingen te zijn toegepast.

Wet Betaalbare huur

• Het kabinet geeft aan dat voor de implementatie van deze wet stabiliteit en continuïteit van regelgeving van belang is. De focus ligt op het goed informeren van marktpartijen, gemeenten, huurders en verhuurders. Aedes vindt het goed dat er rust komt. Het is belangrijk dat de Wet Betaalbare Huur in stand blijft en wordt uitgevoerd.

Koopkracht huurders

• Gemiddeld stijgt de koopkracht met 0,7%. 
• De koopkracht van de laagste inkomens (laagste 20%) verbetert met 0,5%. Van de groep daarboven (21-40% laagste inkomens) met 1,1%. 
• De koopkracht van uitkeringsgerechtigden stijgt met 0,9% (meer dan werkenden – 0,7% - en gepensioneerden – 0,6%)

• Klimaatdoelstellingen blijven overeind. 2 keer per jaar vindt (zoals gebruikelijk) onderzoek en bijstelling plaats. Dat betekent dat als in oktober blijkt dat met de huidige maatregelen de doelstelling niet gehaald wordt, daar bij de voorjaarsnota nieuw beleid op gemaakt wordt. Op dit moment is er geen nieuw beleid. (Wel schrappen van plicht hybride warmtepomp in regeerprogramma, maar staat niet los in de rijksbegroting want was nog geen beleid.)
• Bezuiniging op subsidies zoals aangekondigd in het HLA. Die bezuiniging raakt corporaties beperkt. Belangrijkste is de bezuiniging op de ISDE-middelen, maar daar is de verwachting dat er de komende jaren voldoende budget zal zijn.
• In de bouwregelgeving voor woningen worden geen nieuwe duurzaamheidseisen opgenomen, tenzij het de invulling van Europese richtlijnen betreft. Medeoverheden mogen geen zwaardere eisen stellen dan landelijk geldende regelgeving voor gebouwen.
• Netcongestie wordt als groot knelpunt aangemerkt voor de verduurzaming. Het Landelijk Actieprogramma Netcongestie (LAN) wordt doorgezet en er komt een gebiedsspecifieke aanpak in Flevoland, Gelderland en Utrecht die mogelijk breder ingezet kan worden.
• Daarnaast wordt in 2025 een aantal subsidies voor verduurzaming via warmtenetten vereenvoudigd en gebundeld en wordt verder gegaan met de versnellingsagenda voor VvE’s. Onder andere wordt gewerkt aan de instemming voor verduurzamingsmaatregelen, financiële en praktische ondersteuning.
• Regelgeving voor het instemmings- en initiatiefrecht en uitfasering EFG-labels wordt verder uitgewerkt.
• De belasting op gas gaat omlaag ten opzichte van het eerder geplande pad. Dat scheelt 2,8 cent per kubieke meter. 
• Het Kabinet gaat in 2025 aan de slag met de implementatie van de EPBD (Energy Performance of Building Directive). Dit gaat over o.a. verduurzamen van woningen (met focus op slechtste label). Het is goed als hier ook middelen voor gevonden worden. 
• Tussen 2027-2029 verdient de overheid € 2-3 miljard aan veilingen van ETS2-rechten. Voor een groot deel door de verhoging van de energierekening van gas. Aedes bepleit dat dit geld gericht moet worden ingezet voor het verduurzamen van gebouwen. 

Saldering

• Er is een apart wetsvoorstel om de salderingsregeling per 1 januari 2027 te beëindigen (op verzoek van de Tweede Kamer tegelijk met Rijksbegroting). 
• Actieve afnemers ontvangen vanaf dan voor alle, op het systeem teruggeleverde hernieuwbare elektriciteit een redelijke vergoeding van de marktdeelnemer aan wie zij terugleveren. 
• Aedes steunt het huidige wetsvoorstel (nog) niet. Omdat het ontbreekt aan consumentenbescherming en vereiste transparantie vanuit energieleveranciers m.b.t. teruglevertarieven en -kosten. We begrijpen dat je de tarieven niet kunt vastleggen (uitspraak ACM), maar vragen wel om het meegeven van kaders voor redelijke tarieven en het wettelijk vastleggen van wat energieleveranciers inzichtelijk moeten maken aan eindafnemers. 
• De huursector zal door de split incentive harder geraakt worden dan de koopsector. Waar het vorige kabinet middelen voor de huursector beschikbaar wilde stellen, doet dit kabinet dat niet. Dit vergroot het gat tussen de koop- en huursector. 
• Er komt nog wel een onderzoek met Woonbond en Aedes naar de huidige en toekomstige situatie van zonnepalen in de huursector en hoe deze zo aantrekkelijk mogelijk kunnen blijven.

Funderingsschade

• De Rijksoverheid werkt aan een samenhangende aanpak van funderingsschade op nationaal niveau. Daarvoor is de komende 4 jaar € 56 miljoen (€ 14 miljoen per jaar) beschikbaar.
• De Rijksoverheid investeert daarmee in het verbeteren van de informatievoorziening, het oprichten van een landelijk informatiepunt funderingsproblematiek en onderzoekt hoe mensen met funderingsproblemen op lokaal niveau geholpen kunnen worden met funderingsonderzoek en advies. Daarnaast krijgt in 2025 het Fonds duurzaam funderingsherstel landelijke werking. Dit fonds is voor particulieren. 

Asbest

• In 2025 wordt er verder gewerkt aan een wijziging van de regelgeving rondom asbest, naar aanleiding van de EU-richtlijn asbest en andere gevaarlijke stoffen.

Water

• Het kabinet zet via impulsprogramma KRW (Kader richtlijn water) in op behalen van doelen in 2027. Aedes hecht hier belang aan met het oog op risico’s voor woningbouw. 

Asielopvang/ statushouders

• Het Kabinet zet in op een breed pakket aan maatregelen om het asielstelsel ingrijpend te hervormen, de instroom te beperken en de asielketen per direct te ontlasten.
• Het Kabinet wijzigt de Huisvestingswet 2024 en stelt een verbod in op het geven van voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders op grond van het feit dat zij statushouders zijn. 
• Het Kabinet blijft gemeenten ondersteunen bij het invullen van de geldende taakstelling. Dit moet o.a. door de bouw van extra tijdelijke woonvormen te stimuleren, door in te zetten op onder meer woningdelen en door het beschikbaar stellen van subsidies zoals de regeling grote gezinnen. 
• Voor Oekraïense ontheemden worden belemmeringen in kaart gebracht bij het zelfstandig huren van een woning. Ook wordt uitgewerkt hoe een eventueel verblijf van deze groep op langere termijn eruit zou zien.
• 2025 is een belangrijk jaar voor het verder ontwikkelen van doorstroomlocaties voor statushouders - daar waar mogelijk gekoppeld aan werkgelegenheid in de regio.

Aandachtsgroepen

• In het kader van de aanpak dakloosheid en in het bijzonder voor de aanpak van dakloze EU-burgers is in 2025 € 7 miljoen beschikbaar. In 2023 en 2024 zijn deze middelen via een decentralisatie-uitkering beschikbaar gesteld aan 6 pilot gemeenten.
• De volgende voortgangsrapportage van het Nationaal Actieplan Dakloosheid en Beschermd Wonen volgt voor het kerstreces 2024. Hierin wordt de Tweede Kamer ook geïnformeerd over in hoeverre het ontschotten van financiering in het sociaal domein behulpzaam kan zijn.
• In 2025 komt er een onafhankelijk onderzoek naar de voortgang van het Nationaal Actieplan Dakloosheid: Eerst een Thuis (2023-2030). 
• Het programma ‘Een thuis voor iedereen’ wordt doorgezet. Lokaal worden woonzorgvisies ontwikkeld om te zorgen dat wordt voorzien in de behoefte van deze groepen. Het proces om de woondeals te verrijken met de bouwopgave om te voorzien in de behoefte aan specifieke woonvormen wordt in 2025 voortgezet.
• De monitor aandachtsgroepen is in 2024 voor het eerst gepubliceerd. De komende jaren wordt onderzocht welke aandachtsgroepen toegevoegd kunnen worden en hoe er meer zicht komt op de woonbehoefte van die groepen.

Leefbaarheid algemeen

• Vanuit het ministerie van J&V wordt in een brede coalitie van overheid, bedrijven en maatschappelijke organisaties doorgegaan met het verbeteren van de aanpak van ondermijning. Er gaat zo’n € 70 miljoen extra naar aanpak ondermijning: van € 130 miljoen naar € 200 miljoen.
• Extra middelen naar Regionale Informatie en Expertise Centra (RIEC’s) ondermijning worden nu regulier.
• Het programma Eén tegen eenzaamheid richt zich nu op eenzaamheid in het algemeen (2022-2025). Hier is in 2025 € 1,3 miljoen voor beschikbaar. 
• In het kader van respijtzorg, het beter ondersteunen van mantelzorgers en vrijwilligers, wordt er in 2025 € 1,5 miljoen beschikbaar gesteld voor subsidies vanuit het vorige coalitieakkoord.

Elke regio telt

• Het kabinet draagt bij aan de vitalisering van wijken, regio’s en gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat, zoals stedelijke focusgebieden en regio’s aan de randen van het land die centraal staan in de aanpak van Elke regio telt! 
• In de kwetsbare gebieden zoals opgenomen in het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid is sprake van een grote woningbouwpotentie van circa 130.000 woningen. Mogelijk zijn aanvullende investeringen nodig in de openbare ruimte of voor het op peil brengen van voorzieningen. Hiervoor kan een deel van de € 5 miljard worden ingezet. 

Groningen

• Voor het verbeteren van de leefbaarheid in gebieden waar veel woningen worden versterkt is in Nij Begun meerjarig € 200 miljoen beschikbaar gesteld. Middels een specifieke uitkering zal dit aan de gemeenten worden uitgekeerd. 
• Er wordt een wetsvoorstel ingediend waarin de toezegging van het kabinet uit Nij Begun wordt vastgelegd om de komende 30 jaar bij te dragen aan verduurzaming, sociaal herstel en economisch perspectief voor het gaswinningsgebied. Daarnaast wordt met dit wetsvoorstel de monitoring van de resultaten en effecten van het beleid in een jaarlijkse Staat van Groningen geregeld. En krijgt het IMG de mogelijkheid om schades tot € 60.000 zonder onderzoek naar de schadeoorzaak te (laten) herstellen.
• Met het Nationaal Programma Groningen (NPG) wordt geïnvesteerd in de leefbaarheid, economische ontwikkeling en energietransitie in Groningen. NAM draagt € 500 miljoen bij aan het NPG en het Rijk € 650 miljoen. Daarnaast is in Nij Begun aangekondigd dat het NPG wordt versterkt met een Economische agenda voor ontwikkeling van de regio. 

• Met de woondealregio’s worden afspraken gemaakt over de programmering van de opgave van 290.000 geschikte woningen voor ouderen op concrete locaties. Ter financiële ondersteuning van de bouw van 80.000 geclusterde en 40.000 zorggeschikte woningen worden in 2025 subsidieregelingen weer opengesteld. Via het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting worden alle overheden verplicht om in hun volkshuisvestingsprogramma te beschrijven hoe in de bouw van nultredenwoningen, geclusterde- en zorggeschikte woningen wordt voorzien.
• In 2025 wordt bezien hoe de investering van € 600 miljoen vanaf 2027 voor betere ouderenzorg voor bijvoorbeeld zorg- en verpleegplekken kan worden ingezet.
• Voor de stimuleringsregeling zorggeschikte woningen is er in 2025 € 22 miljoen beschikbaar op dit budget. Daarnaast is er in het coalitieakkoord van Rutte IV voor 2025 in totaal € 57,1 miljoen beschikbaar gesteld in het kader van het stimuleren van woon, zorg en het stimuleren van het langer thuis wonen van ouderen.
• Voor de stimuleringsregeling intergenerationeel wonen is in 2025 € 11,6 miljoen beschikbaar voor huurverlaging en begeleiding van jongeren. Daarnaast is € 8 miljoen beschikbaar voor woonvormen voor intergenerationeel samenwonen binnen de subsidieregeling zorggeschikte woningen. 
• Om ouderen te ondersteunen om passend te wonen worden afspraken gemaakt met woondealregio’s, met het oog op het stimuleren van doorstroming.