EFG-labels bij VvE’s: corporaties en gemeente werken samen

Experts
Anne van Stijn
Adviseur Verduurzaming
Morris Verlinden
Belangenbehartiger
Dorris Derksen
Belangenbehartiger

Woningen verduurzamen is voor corporaties een enorme opgave. Zijn de woningen onderdeel van een VvE, dan wordt het helemaal ingewikkeld. De gemeente Groningen heeft daarom speciaal beleid ontwikkeld voor VvE’s en werkt daarin nauw samen met de corporaties in de gemeente.

In de stad Groningen zijn zo’n 5.000 VvE’s. Wil je woningen met EFG-labels verduurzamen, dan loont het dus om VvE’s actief te benaderen. Bij zo’n 400 VvE’s zijn woningcorporaties betrokken. Lefier heeft in de gemeente Groningen woningen in 80 VvE’s. Gerard Meines, asset manager bij Lefier: ‘Binnen de VvE zetten wij verduurzaming actief op de agenda. We zien dat eigenaar-bewoners vaak positief reageren, maar ze weten niet goed hoe ze de verduurzaming moeten aanpakken.’ Lefier heeft doorgaans als beleid mee te stemmen met de meerderheid, maar houdt daarbij wel het algemeen belang in het oog. ‘We hebben het hier tenslotte over gemeenschapsgeld. Verduurzaming is goed voor de huurder en verhoogt de waarde van de woning. Aan de andere kant begrijpen wij heel goed dat niet alle eigenaar-bewoners het zich kunnen veroorloven en dus tegen stemmen.’

Los van de financiering speelt de capaciteit om een verduurzamingsproject op poten te kunnen zetten en goed te laten uitvoeren. Meines: ‘Het bestuur van een VvE bestaat vaak uit vrijwilligers. Zij moeten beslissingen nemen over enorme bedragen, dat is een zeer grote verantwoordelijkheid. Ook hebben bestuursleden lang niet altijd voldoende inhoudelijke kennis.’

Gemeentebeleid voor verduurzaming VvE’s

Om VvE’s te helpen heeft de gemeente Groningen apart beleid ontwikkeld voor de verduurzaming van woningen binnen een VvE. Joost Schretlen is hierbij betrokken vanuit de gemeente: ‘Wij hebben er heel bewust voor gekozen om de VvE’s los te koppelen van ons algemene beleid voor verduurzaming van woningen. Je loopt bij VvE’s tegen zo veel specifieke dilemma’s aan, zeker bij gemengde VvE’s. Bestuurders weten vaak niet waar ze moeten beginnen.’ Groningen heeft de zogenoemde VvE-desk opgezet. Die is toegankelijk voor iedere VvE in de gemeente, zolang die maar goed geregistreerd is bij de Kamer van Koophandel. Een VvE die een beroep doet op de VvE-desk krijgt hulp bij de opstart van de te nemen stappen. Daarnaast ondersteunt de VvE-desk de ingehuurde adviseurs van een VvE, zodat de transitie sneller kan verlopen. Deze ondersteuning kan heel divers van aard zijn: bijvoorbeeld op het gebied van procesmanagement, vergunningen, financiering, bouwfysische onderwerpen en organisatie.

In aansluiting op het sociale plan voor de huurders, heeft de gemeente ook een pilot-regeling voor minder draagkrachtige eigenaar-bewoners. Wie kan aantonen dat hij zeer weinig energie verbruikt en na de verduurzaming aanmerkelijk hogere servicekosten moet betalen, die niet in verhouding staan tot de energiebesparing, kan van de gemeente voor maximaal 3 jaar compensatie krijgen. Bovendien krijgt de eigenaar-bewoner ondersteuning van een budgetcoach om binnen die 3 jaar tot een oplossing te komen. ‘Op die manier helpen we deze eigenaar-bewoners met een eigen oplossing voor de lange termijn. Zo kunnen corporaties ook binnen een VvE versnellen bij de afschaling van EFG-labels.’

Versnelling door samenwerking

Omdat woningcorporaties relatief veel bezit hebben binnen een VvE is het logisch dat corporaties en gemeente samenwerken bij de verduurzaming van woningen. Corporaties moeten hun woningen met EFG-labels uiterlijk in 2028 hebben verduurzaamd. Voor de verduurzaming van de woningen geldt dat de corporatie de huurders een redelijk voorstel moet doen. Een voorstel wordt gezien als redelijk als 70% van de huurders daarmee instemt. Bij een VvE moet daarnaast de VvE nog akkoord gaan met het voorstel.

Eigenaar-bewoners hebben vaak hele andere belangen dan de woningcorporatie. Voor eigenaar-bewoners geldt bijvoorbeeld het eerder genoemde financiële aspect. Het is dan ook prettig dat de gemeente VvE’s faciliteert en ondersteunt bij de verduurzaming, waardoor de drempel lager wordt. Schretlen noemt als voorbeeld een pilot in de wijk Wijert-Noord, waar de gemeente 15 (gemengde) VvE’s actief heeft benaderd: ‘Alle 15 zijn gestart met de klantenreis naar verduurzaming van de woningen.’
Daarnaast lopen corporaties tegen allerlei andere vraagstukken aan, waar de gemeente bij kan helpen. Particulieren kunnen bijvoorbeeld leningen voor verduurzaming afsluiten bij het Warmtefonds, corporaties niet. Dat kan bij een gemengde VvE extra hobbels opleveren. Corporaties regelen doorgaans liever hun eigen financiering  omdat dat voor hen financieel gunstiger is. En omdat zij dan niet verantwoordelijk zijn voor het deel van de andere eigenaren. Schretlen: ‘Als gemeente en corporatie moeten we stap voor stap naar een oplossing zoeken. We kaarten dit soort punten ook aan bij BZK. In de hoop dat er landelijk een oplossing komt, die wij dan weer regionaal kunnen gebruiken.’

De samenwerking tussen gemeente Groningen en de corporaties werkt goed doordat ze gezamenlijk pilots opzetten. Schretlen: ‘En die pilots slagen alleen als je elkaars belangen en werkwijze respecteert.’ ‘En elkaar blijft op zoeken’, vult Meines aan. ‘Zeker als het moeilijk wordt. Juist dan moet je met elkaar aan tafel om samen naar een creatieve oplossing te zoeken.’

Meer weten?

Met het kennisprogramma Platform EFG ondersteunt Aedes leden met het uitfaseren van EFG-labels. 

Lees meer over