Gemeenten hebben nu de bevoegdheid om een vergunningsplicht voor verhuur in te voeren. Deze vergunningsplicht is niet van toepassing op woningcorporaties. De gemeente heeft ook geen bevoegdheden om woningcorporaties aanwijzingen te geven of sancties op te leggen.
Het toezicht op het naleven van de algemene regels van goed verhuurderschap door woningcorporaties is aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw kan niet als toezichthouder optreden bij individuele gevallen (meldingen van schending van een of meer van de algemene regels goed verhuurderschap door een huurder). Huurders moeten dergelijke klachten daarom melden bij de klachtencommissie van de desbetreffende woningcorporaties.
Informatieplicht voor woningcorporaties
Met de wet hebben verhuurders, ook woningcorporaties, een expliciete informatieplicht krijgen. Onder andere over de rechten en verplichtingen van de huurder. Wat hieronder moet worden verstaan is uitgewerkt in de Regeling goed verhuurderschap.
De huurder moet uitdrukkelijk geïnformeerd worden dat:
- de huurder de woning alleen mag gebruiken zoals met verhuurder is afgesproken.
- de verhuurder de woning alleen met toestemming van de huurder mag betreden. Er zijn echter enkele uitzonderingen op deze regel.
Bovendien moeten woningcorporaties de huurders informeren over:
- De verschillende soorten huurovereenkomsten met de bijbehorende huur- en huurprijsbescherming. Verhuurders kunnen hiervoor verwijzen naar informatie op Rijksoverheid.nl.
- Wat de huurder kan doen als de woning gebreken heeft. Verhuurders kunnen hiervoor verwijzen naar Rijksoverheid.nl.
- waarvoor de huurder naar de Huurcommissie kan of naar de kantonrechter. Verhuurders kunnen hiervoor verwijzen naar informatie over bezwaarprocedures op Rijksoverheid.nl.
In huurovereenkomsten of algemene voorwaarden?
Woningcorporaties doen er verstandig aan na te gaan in hoeverre zij in hun huurovereenkomsten al aan de informatieverplicht voldoen. In de meeste standaard huurovereenkomsten ontbreekt nog de vereiste informatie over de mogelijkheden van huurbescherming en procedures bij de rechter en huurcommissie. Daarvoor kan dus eenvoudig verwezen worden naar de hiervoor genoemde websites.
Het is niet nodig de aanvullende informatie in de huurovereenkomsten zelf op te nemen. Het is praktisch het meest eenvoudig om de ontbrekende informatie als bedoeld in punt 5 (zie kader onderaan deze pagina) in een aparte brief of brochure mee te geven bij het tekenen van het contract.
Vanaf 1 januari 2024 moeten woningcorporaties de huurder ook informeren over de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt.
Onderstaand voorbeelddocument kan als bijlage dienen bij een huurovereenkomst, mits aangevuld met gegevens van de betreffende corporatie.
Toolkit campagne goed (ver)huren doen we samen
Om huurders en belanghebbenden te informeren over de Wet goed verhuurderschap ontwikkelde het ministerie van BZK een toolkit met diverse brochures, social media posts en posters.
Corporaties mogen het materiaal gebruiken om de eigen huurders te informeren. Op vrijwel al het materiaal is de mogelijkheid om eigen contactgegevens of andere informatie te plaatsen. Er zijn middelen voor het straatbeeld, voor websites en social media. In de bijbehorende stijlgids staat per type middel een korte beschrijving daarvan, voor welke doelgroep het bestemd is en de beoogde inzet van het middel.
Het ministerie start op 6 maart met een eigen social media campagne over goed verhuurderschap.
Gelden de regels van Goed Verhuurderschap ook voor bestaande huurovereenkomsten?
Ja, de hiervoor genoemde informatieplicht geldt ook voor bestaande huurovereenkomsten. Verhuurders dienen voor 1 juli 2024 de informatie alsnog aan de huurder te verstrekken. Voor huurovereenkomsten met arbeidsmigranten geldt dat de informatie voor 1 oktober 2023 moet zijn verstrekt.
Geadviseerd wordt om voor bestaande huurcontracten de schriftelijke informatie, voor zover deze nog niet in de huurovereenkomst en huurvoorwaarden is opgenomen, mee sturen met de jaarlijkse huurverhogingsbrief.
De regels van goed verhuurderschap
Samengevat wordt onder goed verhuurderschap verstaan:
1. niet discrimineren, door:
- een heldere selectieprocedure te hanteren
- objectieve selectiecriteria te gebruiken en
- de keuze voor de gekozen huurder te motiveren.
Dit hoeft niet als de woningcorporatie gebruik maakt van een woonruimteverdeelsysteem.
2. niet intimideren.
3. niet meer dan tweemaal de kale huurprijs als waarborgsom eisen.
4. het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst.
5. het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder (informatieplicht) over:
- de rechten en plichten van de huurder
- de hoogte van en regels over (terugbetaling van) de waarborgsom
- de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken over het gehuurde
- de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld
- de betalingsverplichting van de huurder over de servicekosten, waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder moet worden verstrekt.
6. eventuele servicekosten niet anders dan in overeenstemming met de wettelijke bepalingen in rekening brengen.
Bij verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt nog een aantal aanvullende regels. Onder meer dat rekening moet worden gehouden met de taal van de arbeidsmigrant en dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst wordt vastgelegd.
