Wet betaalbare huur: wat verandert er als deze wet wordt aangenomen?

• Alle huurders krijgen toegang tot de Huurcommissie met betrekking tot de servicekosten.
• Gemeenten hebben de keuze om wel of geen middeldure huurwoningen aan te wijzen als middenhuur. Wijzen ze de woningen aan als middenhuur, dan komen alleen middeninkomens in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Gemeenten worden door het amendement verplicht te beargumenteren waarom ze de middeldure huurwoningen wel of niet aanwijzen als middenhuur. Het verplicht beargumenteren moet de kans vergroten dat middeldure huurwoningen aan middeninkomens worden toegewezen.
• Verhuurders die in meer dan 3 uitspraken in het ongelijk zijn gesteld, worden veroordeeld tot het betalen van een ‘kostendekkend’ legesbedrag van € 1.850,-
• De nieuwbouwopslag gaat gelden voor woningen waarvan de bouw start voor 1 januari 2028. Woningen die voor de nieuwbouwopslag in aanmerking komen, kunnen een opslag van 10% op de maximale huurprijs krijgen voor een periode van 20 jaar. In 2027 wordt gekeken of de nieuwbouwopslag ook gaat gelden voor woningen waarvan de bouw start na 1 januari 2028 nodig is. In het oorspronkelijke wetsvoorstel was er sprake van een nieuwbouwopslag tot 1 januari 2026 voor onbepaalde tijd.
• De waardering van energielabels wordt aangepast. Ten opzichte van het wetsvoorstel krijgen woningen met labels A en B respectievelijk 1 en 2 punten extra. Daar tegenover staat dat woningen met labels E, F en G nog wat extra minpunten krijgen (dit wordt nu in totaal: E -4, F -10 en G -15). 
• De maximale prijsopslag voor Rijksmonumenten wordt verhoogd van 30% naar 35%.
• In het artikel over de vijfjaarlijkse evaluatie van de wet is gespecificeerd naar welke onderdelen in elk geval wordt gekeken.
• Verhuurders mogen bij een lopend huurcontract een passende huurverhoging vragen wanneer de woning wordt verbeterd door verduurzamingsmaatregelen. Indien een woning wordt verbeterd en meer dan 186 punten krijgt, blijft gedurende het lopende huurcontract wel de middenhuurbescherming gelden.

De belangrijkste wijzigingen zijn:

Het WWS is nu van toepassing op woningen, waarbij de maximale huur gelijk of lager is dan de liberalisatiegrens (€ 879,66; 147 punten of minder). Door de wet is het WWS straks ook van toepassing op huurwoningen tot en met 186 punten. Dit is nu: € 1.123,13, maar de exacte huurprijs die bij 186 punten hoort, is afhankelijk van de indexatie van het WWS op 1 juli (zie ook verderop). 

Huurders in het middensegment krijgen met de wet toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning. Net als huurders in het sociale huursegment. Ook huurders in de vrije sector (vanaf 187 punten) krijgen toegang tot de Huurcommissie met betrekking tot de servicekosten.

Het wetsvoorstel voorziet in een mogelijkheid voor de Huurcommissie om verhuurders die in 2 dan wel 3 of meer uitspraken in het ongelijk zijn gesteld, te veroordelen tot een hoger legesbedrag van € 700 respectievelijk € 1.400. Een aangenomen amendement biedt de Huurcommissie ook de mogelijkheid verhuurders die in meer dan 3uitspraken in het ongelijk zijn gesteld, te veroordelen tot het betalen van een kostendekkend legesbedrag van € 1.850,-.

De regulering van het middensegment geldt alleen bij nieuwe huurcontracten. Tot die tijd mag een verhuurder dus een hogere huur vragen (‘contractsvrijheid’). Het verhuren van middenhuurwoningen is en blijft voor woningcorporaties een niet-DAEB-activiteit.

Het dwingend maken van het WWS en de aanpassingen in het WWS gelden voor al gereguleerde woningen, met een huurprijs tot € 879,66, direct vanaf de inwerkingtreding van de wet. Voor woningen met een huurprijs boven de (huidige) liberalisatiegrens, maar met een WWS-puntenaantal onder de huidige liberalisatiegrens, geldt dat de huur binnen 1 jaar na inwerkingtreding van de wet moet worden verlaagd.

• Voorbeeld 1: Bij een woning met een actuele huur van € 700, maar een maximale huur van € 650 volgens het dan geldende WWS, moet de huur op 1 juli 2024 worden verlaagd naar € 650. 
• Voorbeeld 2: Bij een woning met een actuele huur van € 900, maar een maximale huur van € 650 volgens het dan geldende WWS, moet de huur op 1 juli 2025 worden verlaagd naar € 650.

De maximale huurverhoging voor het middensegment wordt CAO-loonontwikkeling +1%. Het huurcontract van een middenhuurwoning moet wel expliciet een indexeringsclausule bevatten. De maximale huurverhoging in de vrije sector (vanaf 187 punten) is beperkt tot de laagste van inflatie+1% en CAO+1%. Dit volgt uit de verlenging van de Wet-Nijboer en geldt tot en met mei 2029 (wordt in 2027 geëvalueerd). 

Huurgewenning wordt ook mogelijk in het middensegment.

Gemeenten kunnen al middenhuurwoningen aan middeninkomens toewijzen, als dit lokaal nodig is om de woningen bij de juiste mensen terecht te laten komen. De wet regelt expliciet dat, wanneer gemeenten een vergunningsplicht voor middenhuurwoningen in de huisvestingsverordening opnemen, ze wettelijk vastgestelde inkomensgrenzen moeten gebruiken om categorieën van woningzoekenden aan te wijzen die in aanmerking komen voor deze middenhuurwoningen. Gemeenten mogen wel een hogere grens hanteren, maar geen lagere. In 2024 zijn de grenzen:

• € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens
• € 82.921 voor meerpersoonshuishoudens

Gemeenten hebben de keuze om wel of geen middeldure huurwoningen aan te wijzen als middenhuur. Wijzen ze de woningen aan als middenhuur, dan komen alleen middeninkomens in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Gemeenten worden door het amendement verplicht te beargumenteren waarom ze de middeldure huurwoningen wel of niet aanwijzen als middenhuur. Het verplicht beargumenteren moet de kans vergroten dat middeldure huurwoningen aan middeninkomens worden toegewezen.

Passend toewijzen, de DAEB-inkomenstoets en de inkomensafhankelijke huurverhoging gelden niet in het middenhuursegment. 

Op dit moment is het WWS ‘slechts’ afdwingbaar. Huurders kunnen naar de huurcommissie stappen en om een huurverlaging vragen. Er zijn geen verdere sancties voor de verhuurder. Met de wet wordt niet alleen het WWS doorgetrokken naar het middensegment, maar wordt het WWS ook dwingend. Dit houdt in dat verhuurders verplicht zijn om bij nieuwe huurcontracten de puntentelling van de woning te overleggen aan de huurder. Als verhuurders de maximale huurprijzen op grond van het WWS niet respecteren, zijn zij in overtreding van deze dwingende norm. 

Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden en om zo nodig tot handhaving over te gaan. De gemeente kan geen aanvangshuurprijstoetsing doen, maar kan wel toetsen of de huur nu te hoog is. Als dat zo is, dan moet de huur omlaag vanaf dat moment.

De primaire route voor huurders blijft de route via de Huurcommissie. Daarbij is het mogelijk om aan aanvangshuurprijstoetsing te doen, in tegenstelling tot de route via de gemeente. Bij huurders die binnen 6 maanden na aanvang van het contract de Huurcommissie om een uitspraak vragen, geldt dat zij met terugwerkende kracht een huurverlaging kunnen krijgen. Doen zij dit verzoek na die 6 maanden, dan kan de huurverlaging alleen ingaan op het moment van het verzoek. De Huurcommissie kan de verhuurder geen sancties opleggen (in tegenstelling tot de gemeente).

De mogelijkheid om huurprijstoetsing te doen bij de huidige gereguleerde contracten blijft bestaan, maar wordt dus uitgebreid naar alle huurcontracten. Maar de huurverlaging is alleen mogelijk bij woningen met 186 punten of minder. 

Er gaat een aantal aangepaste termen gelden:

• Laagsegment: Woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale lagehuurgrens (dit segment noemen we op dit moment het ‘gereguleerd segment’).
• Middensegment: Woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale middenhuurgrens (dit segment is nu nog onderdeel van het ‘vrije segment’).
• Gereguleerd segment: Het laagsegment en het middensegment samen
• Hoogsegment: Woningen met een aanvangshuurprijs boven de maximale middenhuurgrens (dit segment is nu nog onderdeel van het ‘vrije segment’).
• Maximale lagehuurgrens € 879,66: Overeenkomend met een woningkwaliteit tot en met 147 punten (prijspeil januari 2024, het precieze puntenaantal waarmee de lagehuurgrens gaat corresponderen, is afhankelijk van de indexatie van het WWS op 1 juli 2024, zie ook volgende alinea (deze grens noemen we op dit moment de ‘liberalisatiegrens’).
• Maximale middenhuurgrens: € 1.123,13: Overeenkomend met een woningkwaliteit tot en met 186 punten (prijspeil januari 2024, de precieze huurprijs waarmee deze 186 punten gaan corresponderen, is afhankelijk van de indexatie van het WWS op 1 juli 2024, zie ook volgende alinea).

De maximale lagehuurgrens en maximale middenhuurgrens worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd met de inflatie van de periode juli anderhalf jaar daarvoor tot juli van het afgelopen jaar. Op datzelfde moment worden ook de maximale huren in het WWS geïndexeerd met hetzelfde percentage. Nu gebeurt dat laatste nog op 1 juli. Doordat de indexatie van het WWS en de lagehuurgrens en middenhuurgrens gelijk worden getrokken – zowel qua percentage als qua moment – blijven de grenzen met hetzelfde aantal punten corresponderen. Dat betekent wel dat de indexatie van het WWS op 1 juli 2024 zou worden overgeslagen (immers: op 1 juli 2023 is het WWS geïndexeerd en dat zou dan voor het eerst weer op 1 januari 2025 gebeuren). Om hiervoor te corrigeren, worden de huren op 1 juli 2024 nog eenmalig geïndexeerd met een halfjaarlijkse indexatie. Dan wordt dus precies bekend met welk aantal punten de lagehuurgrens (€ 879,66) correspondeert, en bij welke huurprijs de middenhuurgrens (186 punten) correspondeert.

In het artikel over het Huurbeleid iin 2024 (bij Woningwaarderingsstelsel) zijn de 2 verschillende mogelijke WWS-tabellen per 1 juli 2024 te vinden en wordt dit ook toegelicht. 

De belangrijkste wijzigingen zijn:

De maximering van het aandeel punten uit de WOZ-waarde wordt opgetrokken van 142 naar 187 punten. Dit betekent dat de WOZ-waarde bij een woning met minder dan 187 punten volledig meeweegt, maar dat een verhuurder de WOZ-waarde bij een woning met meer dan 186 punten niet meer dan 33% mee mag tellen. Dit kan leiden tot de situatie dat een woning met bijvoorbeeld 190 punten door maximering van het aandeel punten uit de WOZ-waarde terugvalt naar bijvoorbeeld 175 punten. Daarom is afgesproken dat wanneer een woning terugvalt van het hoge naar het lage- of middensegment, deze woning maximaal terugvalt naar de bovengrens van het middensegment (186 punten). 

Verhuurders mogen bij een lopend huurcontract een passende huurverhoging vragen wanneer de woning wordt verbeterd door verduurzamingsmaatregelen. Indien een woning wordt verbeterd en meer dan 186 punten krijgt, blijft gedurende het lopende huurcontract wel de middenhuurbescherming gelden.

Energielabels worden anders gewaardeerd. Voor de meeste woningen gaat gelden dat woningen met een A-label of hoger meer punten krijgen. Woningen met een EFG-labelkrijgen minpunten. Ten opzichte van het wetsvoorstel krijgen woningen met labels A en B respectievelijk 1 en 2 punten extra. Daar tegenover staat dat woningen met labels E, F en G extra minpunten krijgen (dit wordt nu in totaal: E -4, F -10 en G -15). Deze wijzigingen zijn een gevolg van de behandeling in de Tweede Kamer.

Buitenruimtes worden anders gewaardeerd. Op dit moment wordt de buitenruimte van een woning gewaardeerd met 2 punten per 25m2. In het nieuwe systeem krijgt een privé buitenruimte 2 punten + 0,35 punt per m2. Een gemeenschappelijke buitenruimte krijgt 0,75 punt per m2, gedeeld door het aantal woningen dat gebruikmaakt van deze buitenruimte. Woningen zonder privé- of gemeenschappelijke buitenruimte krijgen 5 punten aftrek. 

De punten voor voorzieningen in keukens en badkamers zijn op punten aangepast en geobjectiveerd. 

Voor de uitvoering wordt afgestapt van waardering op basis van investeringsbedragen. Daarvoor in de plaats worden limitatieve lijsten met voorzieningen opgenomen in het WWS. Deze zorgen voor een vaste waardering. Zo wordt afgestapt van de zogenoemde bonnetjessystematiek, waarbij de verhuurder met facturen moet bewijzen welke kosten hij heeft gemaakt.

Parkeerruimte is als nieuwe rubriek opgenomen.

In verschillende rubrieken zijn definities en randvoorwaarden aangescherpt. Ook zijn meetinstructies en rekenvoorbeelden toegevoegd. Sommige rubrieken zijn van nummering veranderd. 

Er komt een andere waardering van monumenten. Dit houdt in:

• Afschaffing van de niet-forfaitaire opslag van 15% voor beschermde dorps- en stadsgezichten.
• 15% maximale huurprijsopslag voor gemeentelijke en provinciale monumenten.
• 35% maximale huurprijsopslag voor Rijksmonumenten (was 30% in het wetsvoorstel, maar door aangenomen amendement is dit nu 35%).
• Monumenten krijgen geen minpunten voor E-, F- en G-labels, maar 0 punten. 
• Het schrappen van de huidige opslag van 50 WWS-punten voor Rijksmonumenten en het introduceren van een maximale huurprijsopslag van 35% geldt pas bij mutatie.

Bij de nieuwbouw van middenhuurwoningen gaat een nieuwbouwopslag gelden ná inwerkingtreding van de wet. De nieuwbouwopslag gaat gelden voor woningen waarvan de bouw start voor 1 januari 2028 (in het oorspronkelijke wetsvoorstel was dit 1 januari 2026). Woningen die voor de nieuwbouwopslag in aanmerking komen, kunnen een opslag van 10% op de maximale huurprijs krijgen voor een periode van 20 jaar. In 2027 wordt gekeken of de nieuwbouwopslag ook gaat gelden voor woningen waarvan de bouw start na 1 januari 2028 nodig is. 

Ter illustratie: voor een woning van 186 punten mag de verhuurder maximaal € 1.235,44 vragen (1.123,13 x 1,10) (prijspeil januari 2024). NB: Dit geldt dus niet voor woningen in het laagsegment, de huidige ‘gereguleerde huurwoningen’. 

→ Zie de totale tabel met alle punten in pdf (vanaf bladzijde 4) of in Excel (Let op: het kan zijn dat de wijzigen van de behandeling in de Tweede Kamer hierin nog niet is verwerkt).

De belangrijkste wijzigingen zijn:

De rubriek energieprestatie is toegevoegd. Energieprestatie wordt anders gewaardeerd dan in het WWS-zelfstandig. Dit is noodzakelijk, omdat onzelfstandige woonruimten geen eigen energielabel hebben. Voor de waardering van de energieprestatie van de onzelfstandige woonruimte(n) wordt het energielabel toegepast van de gehele woning (het adres) waarvan de onzelfstandige woonruimte onderdeel uitmaakt. De waardering van de energieprestatie per onzelfstandige woonruimte wordt bepaald op basis van de oppervlakte.

De rubriek WOZ is toegevoegd. Het wordt het niet wenselijk geacht dat er grote verschillen in huurprijzen bestaan tussen verschillende steden. Studenten kunnen bijvoorbeeld bepaalde opleidingen slechts in een beperkt aantal steden doen, en kunnen dus niet kiezen tussen steden. Wel wordt onderscheid gemaakt naar WOZ-waarde binnen steden/gebieden (de zogenoemde COROP-gebieden). Er wordt gekeken in hoeverre de WOZ-waarde van de onzelfstandige woning afwijkt van de gemiddelde WOZ-waarde in een COROP-gebied. Deze gemiddelde waarden worden jaarlijks vastgesteld. Daarbij geldt dat:

• Een woning 14 punten krijgt, als de WOZ-waarde per m2 meer dan 10% hoger ligt dan de gemiddelde WOZ-waarde per m2 in het COROP-gebied
• Een woning 12 punten krijgt, als de WOZ-waarde per m2 minder dan 10% hoger, maar niet meer dan 10% lager ligt dan de gemiddelde WOZ-waarde per m2 in het COROP-gebied
• Een woning 10 punten krijgt, als de WOZ-waarde per m2 meer dan 10% lager ligt dan de gemiddelde WOZ-waarde per m2 in het COROP-gebied

De rubriek gemeenschappelijke binnenruimte gedeeld met meerdere adressen is toegevoegd 

Het wordt mogelijk om extra luxe in de keuken en het sanitair te waarderen. Voor een aantal zaken (douche, bad en bad/douche) krijgt een woning in het WWSO minder punten dan in het WWS-zelfstandig.

Buitenruimte wordt lineair gewaardeerd in plaats van getrapt. Dit is in lijn met het WWS-zelfstandig.

Voor Rijksmonumenten onder het gemoderniseerde WWSO geldt overgangsrecht. Voor een lopend huurcontract dat is afgesloten voor de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur geldt een waardering van 10 punten zolang de huurovereenkomst duurt. Bij het afsluiten van een huurcontract na de inwerkingtreding de Wet betaalbare huur geldt de nieuwe prijsopslag. Dit wijkt af van het puntenaantal voor de waardering van Rijksmonumenten onder het overgangsrecht in het WWS.

In tegenstelling tot het WWS kent het WWSO een aparte rubriek voor 4 aftrekpunten:

• Woningen kleiner dan 8 m2.
• Toilet alleen bereikbaar via een woon- of slaapvertrek van de verhuurder, die zelf ook in het pand woont.
• Een ruitoppervlak van minder dan 0,75 m2.
• Het laagste raamkozijn is meer dan 1,60 meter boven de vloer. 

De maximale huurprijsgrenzen worden met 25% verhoogd, waardoor een hogere huur kan worden gevraagd.

Alle regels met betrekking tot het dwingend maken van het WWS en het toezicht daarop, gelden straks ook voor het WWSO.

NB: onzelfstandige woningen vallen altijd onder het gereguleerde segment. Dit is en blijft zo.

→ Zie de totale tabel met alle punten in pdf (vanaf bladzijde 2) of in Excel.