Huurbeleid in 2024

De huursom mag niet harder stijgen dan met de CAO-loonontwikkeling van december 2022 tot en met november 2023 minus 0,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken. De huursom betreft alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract, die zowel op 1 januari 2024 als op 1 januari 2025 zijn verhuurd.

De huren van individuele woningen mogen met de CAO-loonontwikkeling van diezelfde periode stijgen.

Op 26 september 2023 publiceerde de minister een brief waarin hij verwacht dat de huursom met circa 5,3% mag stijgen, en individuele woningen met circa 5,8%. Het definitieve percentage volgt waarschijnlijk in december.

Vanaf 1 juli 2022 is het mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders met een hoog (midden)inkomen, die in een sociale huurwoning wonen.

De methodiek om de inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen is in 2024 dezelfde als in 2023 en 2022. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een corporatie een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging kan geven, is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens. De precieze grenzen zijn op dit moment nog niet bekend. Maar de Belastingdienst zal (op aanvraag) doorgeven in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen valt: ‘laag’ (maximaal CAO), ‘midden’ (maximaal € 50) of ‘hoog’ (maximaal € 100).

Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen wanneer er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.

Verhuurders, ook woningcorporaties, mogen de inkomenscategorie van het huishoudinkomen alleen opvragen voor woningen/adressen waarvoor zij de inkomensafhankelijke huurverhoging willen toepassen, indien deze is toegestaan. Als een verhuurder het inkomen niet nodig heeft voor het bepalen van de voor te stellen huurverhoging, is het opvragen van de inkomenscategorie een ongeoorloofde inbreuk op de privacy van huurders.

De inkomensafhankelijke huurverhoging mag niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met de maximaal toegestane huurverhoging voor andere huurders. Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen je de hogere huurverhoging, van bijvoorbeeld € 50, hoger uitkomt dan wanneer de huur met het maximaal toegestane percentage wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen. Dit kan spelen bij woningen die in een wijk/gemeente liggen waarvoor de woningcorporatie geen hogere huurverhoging wil toepassen, bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer het percentage van de CAO-ontwikkeling hoog is.

Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.

Huishoudens waarbinnen iemand een beperking of een chronische ziekte heeft, zijn uitgezonderd van een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.

Voor het opvragen van inkomensindicaties bij de Belastingdienst kunnen corporaties vanaf februari 2024 terecht bij het webportaal van de Belastingdienst. De link naar dit portal volgt nog.

Het kan zijn dat de reguliere huurverhoging méér is dan de € 50, die je mag vragen bij een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bijvoorbeeld als bij een nog steeds gereguleerd contract de huur € 1000 is, en je deze woning 5,3% of 5,8% huurverhoging wil geven. Dan mag je de reguliere huurverhoging toepassen, want dat mag immers altijd. Ook als de bewoner van deze woning in de inkomenscategorie valt waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal € 50 is.

Corporaties mogen de huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een actuele huur lager dan € 300 verhogen met maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2024 (of later). Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie de hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.

De huurprijs mag trouwens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2024, als op 1 januari 2025 zijn verhuurd. De huursomstijging voor 2024 is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Naar verwachting is dit circa 5,3%, maar dit percentage moet nog definitief worden vastgesteld. Dat kan pas nadat het CBS de CAO-loonontwikkeling van november 2023 heeft gepubliceerd (naar verwachting op 12 december 2023).

In 2024 vallen buiten de huursom:

• Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
• De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
• De woningen die in 2024 (op verzoek van de huurder) een eenmalige huurverlaging krijgen voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag.

Formeel hebben corporaties de mogelijkheid om in de prestatieafspraken een lokaal hogere huursomstijging af te spreken (in 2023 tot maximaal 2,7%). Maar in de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties hiervan geen gebruikmaken.

Voor woningen met geliberaliseerde huurcontracten is de maximaal toegestane huurprijsstijging in een kalenderjaar gelijk aan het laagste percentage van de inflatie (CPI-stijging), of de CAO-loonontwikkeling uit de periode december 2022 tot en met november 2023, vermeerderd met 1%-punt. Deze systematiek is in de wet vastgelegd.

Op 26 september 2023 publiceerde de minister een brief waarin hij verwacht dat dit percentage circa 4,9% zal zijn, omdat de inflatie naar verwachting circa 3,9% is. De inflatie is naar verwachting lager dan de CAO-ontwikkeling. Het percentage moet nog definitief worden vastgesteld. Dat kan pas nadat het CBS de inflatie (CPI) en de CAO-loonontwikkeling van november 2023 heeft gepubliceerd (naar verwachting op 12 december 2023). Een en ander is ook afhankelijk van het wel of niet verlengen van de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten’ (Wet Nijboer), waarin wordt voorgesteld om de huurontwikkeling in de vrije sector op CAO+ 1% vast te stellen. Dit wetsvoorstel is echter nog in behandeling.

In 2023 hebben huurders die in 2021 een inkomen hadden van 120% van het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag of minder, op 1 maart 2023 hun woning huurden en een huur hadden van meer dan 575,03 euro, een huurverlaging gekregen. Woningcorporaties hebben hiervoor gegevens gekregen van de Belastingdienst.

Tot en met 30 december 2024 kunnen huurders waarbij na 2021 het inkomen is gedaald zelf een huurverlaging aanvragen. Dan moeten ze wel aan de volgende eisen voldoen:

• Ze huurden op 1 maart 2023 hun huidige woning.
• Ze hebben minimaal 6 maanden voorafgaand aan het verzoek tot huurverlaging een inkomen van 120% het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag of lager (de grenzen voor 2024 worden nog gepubliceerd. Indien een huurder in 2024 een verzoek doet, dan gelden de inkomensgrenzen voor 2024, óók als een deel van dit inkomen van 6 maanden in 2023 valt).
• De huur is hoger dan de huurverlagingsgrens. Die was in 2023 € 575,03, en wordt in 2024 nog geïndexeerd. Dit gebeurt op dezelfde manier als de aftoppingsgrenzen, met de gemiddelde huurverhoging in 2023 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties), exclusief harmonisatie.
• Ze hebben niet eerder een huurverlaging voor huurders met een laag inkomen gehad.

Zie voor meer informatie de veel gestelde vragen over de eenmalige huurverlaging in 2023.

In de Nationale Prestatieafspraken is ook afgesproken dat, tot en met 2025, de voorraad woningen met een huur onder de € 550 (prijspeil 2020) 46% of hoger moet zijn. In de Veelgestelde vragen over de Nationale Prestatieafspraken gaan we hier nader op in. Belangrijk is dat woningen die in 2023 een huurverlaging hebben gehad en in 2024 (en 2025) een reguliere huurverhoging krijgen, óók meetellen voor dit aandeel goedkope woningen. Bovendien wordt dit percentage niet op corporatieniveau, maar op sectorniveau gemeten.  

Sinds medio 2021 bestaat er de wettelijke mogelijkheid dat verhuurder en huurder afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Ook is het mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het bijvoorbeeld gaan om huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Voor woningen met een gereguleerd contract geldt er wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende maximale huurtoeslaggrens (voor 2024 is deze grens nog niet bekend).

Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken. Of hij kan er voor kiezen de huurprijs na maximaal 3 jaar toch weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.

De tijdelijke huurkorting voor zittende huurders kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan - net zoals bij een tijdelijke huurkorting - maximaal 3 jaar bedragen.

De kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen in 2024 worden geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties), exclusief harmonisatie, in 2023. De kwaliteitskortingsgrens in 2024 is € 454,47 (was € 452,20 in 2023). De aftoppingsgrenzen zijn op dit moment nog niet officieel bekend.

De maximale huurtoeslaggrens (dit bedrag is ook de liberalisatiegrens en de DAEB-huurgrens) wordt op 1 januari 2024 geïndexeerd met de CPI van juli 2022 tot juli 2023. In 2024 is de liberalisatiegrens € 879,66 (was € 808,06 in 2023).

In 2020 zijn de maximale inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer.

Er vindt nog indexatie plaats van de huurtoeslaggrenzen. Deze nieuwe grenzen zijn dan ook nog niet bekend. Wel is op Prinsjesdag bekendgemaakt dat de huurtoeslag met zo’n € 34 per maand omhoog gaat (verlaging eigen bijdrage). De Tweede Kamer heeft daarmee ingestemd, de Eerste Kamer moet er nog over beslissen.

Vanaf 1 maart 2024 wordt de definitie voor ‘zelfstandige woningen’ in de huurtoeslag aangescherpt. Op dit moment komen huurders in woningen zonder een eigen wasruimte in aanmerking voor huurtoeslag, mits ze aan de andere voorwaarden voldoen. Dit gaat veranderen. In het vervolg worden woningen zonder een eigen wasruimte (bad/douche) niet meer als zelfstandig beschouwd, en komen deze dus ook niet in aanmerking voor huurtoeslag. Huurders die op dit moment al huurtoeslag ontvangen, blijven dat recht wel behouden. Na een bewonerswissel heeft de nieuwe huurder dan géén recht meer op huurtoeslag. Op deze manier sluit de definitie uit de Huurtoeslag aan bij de definitie uit de  Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

De DAEB-inkomensgrenzen voor woningtoewijzing in 2024 zijn nog niet bekend.

Sinds 2022 moeten corporaties in principe jaarlijks 92,5% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een corporatie kan dit percentage lokaal verhogen naar maximaal 15%, wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.

Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In de administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.

Passend toewijzen houdt in dat jaarlijks aan minstens 95% van de huishoudens met een inkomen van maximaal de grens voor passend toewijzen, een woning met een huur van maximaal de aftoppingsgrens moet worden toegewezen. De inkomensgrenzen passend toewijzen voor 2024 zijn nog niet bekend. De inkomensgrenzen worden geïndexeerd met de CPI van juli 2022 tot en met juni 2023. De aftoppingsgrenzen in 2024 worden geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties), exclusief harmonisatie, in 2023.

De indexeringspercentages die worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2024 zijn nog niet bekend.

Tot (in ieder geval) 1 juli 2024 geldt het huidige WWS. Het kabinet is voornemens op 1 juli 2024 de middenhuurregulering in te voeren, wat mogelijk van invloed is op het WWS.

Op 1 juli 2024 worden normaal gesproken de maximale huurprijzen per aantal WWS-punten geïndexeerd met de CPI van het vorige kalenderjaar, in dit geval 2023. Bij het voornemen om op 1 juli 2024 de middenhuurregulering in te voeren, wil het kabinet het indexeringsmoment van de maximale huurprijsgrenzen verschuiven naar 1 januari, te beginnen op 1 januari 2025.

Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen voor een woning, als die een betere energieprestatie levert dan volgens het Bouwbesluit nodig is.

In november 2023 is de regeling herzien. De eisen voor isolatie, energieopwekking en monitoring zijn veranderd. Er is voorlopig geen nieuwe EPV beschikbaar voor warmtenetprojecten.

Contracten op basis van de oude EPV blijven geldig. De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli 2024 geïndexeerd met de inflatie van het kalenderjaar 2023. Tot welke bedragen dit leidt per 1 juli 2024 is nog niet bekend.

Kijk ook op de website van RVO voor meer informatie.