Corporaties durven te investeren
In de Nationale Prestatieafspraken hebben corporaties vorig jaar afgesproken tot en met 2030 stevig te investeren in verduurzaming, nieuwbouw, huurmatiging en leefbaarheid. Uit het Aedes-onderzoek waaraan 65% van de corporaties (goed voor 75% van de sociale huurwoningen) deel nam blijkt dat ze:
- Van plan zijn tot en met 2030 zo’n 187.000 sociale huurwoningen en 20.000 middenhuurwoningen te bouwen;
- Woningen met een EFG-label aanpakken. 74% daarvan wordt verduurzaamd naar label D of hoger, 11% is sloop/nieuwbouw en 2% wordt verkocht;
- Investeren in leefbaarheid. Van € 112 miljoen in 2022 naar € 145 miljoen in 2027;
- Investeren in betaalbare huurwoningen tot €550. Het percentage onder dat bedrag stijgt van 42% in 2023 naar 57% in 2024 (met name door eenmalige huurverlaging).
Bouwlocaties snel nodig
Als de uitkomsten van het onderzoek worden doorvertaald naar de hele sector, dan ligt de realisatie van de afgesproken 250.000 te bouwen sociale huurwoningen in 2030 binnen bereik. De ambities kunnen alleen van de grond komen als gemeenten en projectontwikkelaars voldoende bouwlocaties tegen redelijke grondprijzen voor sociale woningbouw aanbieden. Aedes roept gemeenten, projectontwikkelaars en het Rijk op hier snel werk van te maken. Overigens is ook bij de geplande woningen nog vertraging te verwachten omdat procedures bij bestemmings- of omgevingsplannen langzaam gaan.
Investeringen lopen op naar € 86 miljard
Corporaties kunnen flink investeren als ze de ruimte krijgen om nieuwe woningen te bouwen en te verduurzamen. Dit betekent concreet dat het geborgde leningvolume van corporaties met circa € 60 miljard toe moet nemen om de opgaven volledig uit te kunnen voeren. Dat heeft over een aantal jaar wel gevolgen voor de financiële positie van de sector. Uit een doorrekening van de NPA in opdracht van het ministerie van BZK en Aedes blijkt dat leningen duurder uitvallen door de hoge rentestand en de verder oplopende bouwkosten. Het totaal aan investeringen in sociale huurwoningen loopt daardoor tot en met 2030 met zo'n € 6 miljard op naar € 86 miljard.
Investeringsopgave en middelen Nationale Prestatieafspraken uit balans
De investeringsopgave en beschikbare middelen raken uit balans als corporaties alle doelen uit de NPA halen. Om de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming vol te kunnen houden, zijn extra maatregelen nodig. Sommige corporatie lopen al eerder tegen hun financiële grenzen. Om ook in die regio’s de investeringsopgave te kunnen uitvoeren neemt de noodzaak tot onderlinge solidariteit tussen corporaties binnen regio’s verder toeneemt. Voor alle corporaties geldt dat het duurzaam bedrijfsmodel onder druk komt te staan, hiervoor moet voor 2030 een passende oplossing worden gevonden.
Forse daling gemiddelde huur in 2023
Corporaties hebben dit jaar stevig bijgedragen aan het rond krijgen van het huishoudboekje van mensen met een smalle beurs. Door de eenmalige huurverlaging op 1 juli en de afspraak om huren minder te verhogen dan dat de lonen stijgen, komt de huur in 2023 gemiddeld bijna €50 per maand lager uit dan het voorgaande jaar.
Voor corporaties is het noodzakelijk dat de huren kunnen stijgen in lijn met de gemaakte afspraken uit de NPA om zo de noodzakelijke investeringen te kunnen bekostigen. Zodat woningen energiezuiniger worden én meer mensen een fijn huis kunnen huren. Voor de komende jaren gaan huurders er per saldo blijvend op vooruit omdat de stijging van de huren 0,5% onder de gemiddelde CAO-loonstijging ligt. De huren blijven daarmee nog jarenlang betaalbaar en komen pas na 2030 op het niveau van vorig jaar.
Borgen middenhuur
Waar bij nieuwbouw van sociale huurwoningen de doelen uit de NPA nog mogelijk zijn, lijkt de nieuwbouwopgave van 50.000 middenhuurwoningen financieel nu al onbetaalbaar. Corporaties worden beperkt omdat ze aangewezen zijn op commerciële financiering en daardoor hogere rente. Door geborgd lenen mogelijk te maken, kan de sector goedkoper lenen en makkelijker middenhuurwoningen financieren. De politiek is aan zet om dat mogelijk te maken.
