Kiezen voor renovatie, of toch voor sloop en nieuwbouw?

Aedes-standpunt Aedes-standpunt · 7 oktober 2021
Expert
Remko Zuidema
Remko Zuidema
Adviseur Sectorontwikkeling

Corporaties hebben vele opgaven voor beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, duurzaamheid en verbetering van de leefbaarheid in de wijken. Daarbij komen corporaties én hun huurders ook voor keuzes te staan, zoals de keuze voor renovatie van bestaande woningen of de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw.

De verduurzamingsopgave is groot. En de eisen die we stellen aan onze gebouwde omgeving worden steeds strenger. De deadline van 2050, het jaar waarin alle sociale huurwoningen aardgasloos en CO2-neutraal moeten zijn, komt elke dag dichterbij.

De grootste stappen in de verduurzaming kunnen we maken door oude woningen te vervangen door nieuwe woningen. Nieuwbouw is bij uitstek beter geïsoleerd en verbruikt minder energie. De stookkosten zijn lager, terwijl het comfort hoger is. De uitzondering hierop is de klimaat- en milieu-impact van nieuwe bouwmaterialen en producten. Op langere termijn is nieuwbouw daarmee ook kostenefficienter, zowel voor de huurder als de verhuurder. De keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw of voor renovatie lijkt daarmee een eenvoudige, maar is dat niet. Huurders wonen vaak al langer in de oudere woningen, waardoor er veel herinneringen zijn. En de betaalbaarheid van de oudere woningen is vaak erg goed. De keuze voor renovatie wordt door corporaties gemaakt, in overleg en met instemming van minimaal 70% van de huidige bewoners.

Per situatie kan het uiteindelijke besluit anders zijn. Dat is afhankelijk van verschillende factoren. Zo wordt er gekeken naar de waardering van de bewoners voor de huidige woningen en de omgeving. Hoe tevreden zijn de bewoners met het huis, met de isolatie, het binnenklimaat en de ruimte-indeling?

Er wordt ook gekeken naar de mate van onderhoud van de huidige woningen en naar de mogelijkheden om de woningen te verduurzamen. Welke ingrepen moeten er gedaan worden om de woningen te laten voldoen aan de standaarden van nu én de standaard van 2050? Zijn die ingrepen technisch haalbaar en zijn ze betaalbaar? Wanneer de woningen te oud zijn of te onderhoudsgevoelig, en als de fundering en constructie matig zijn, kan er gekozen worden om de woningen te vervangen.

Leefbaarheid in de wijk

Corporaties kijken ook naar de leefbaarheid van de wijk en de doorstroommogelijkheden die nieuwbouw de bewoners kan bieden. Hoe tevreden zijn de bewoners met de buurt? Is de omgeving prettig en wordt de buurt charmant oud of is er sprake van verpaupering?
Omdat er in ons land een enorm gebrek aan betaalbare huurwoningen is, kan ook verdichting (meer woningen op dezelfde grondoppervlakte) een reden zijn om oudere woningen te vervangen door nieuwbouw. Daarnaast zijn voor ouderen veel woningen niet meer geschikt omdat zij alleen via vele trappen bereikbaar zijn en liften later nauwelijks in te passen zijn in oude portiekappartementen.

Martin van Rijn, voorzitter van Aedes: ’Corporaties zijn volkshuisvesters. Het sociale aspect telt zwaar mee voor corporaties bij de keuze voor renovatie of vervangende nieuwbouw. We hebben met elkaar ook duurzame doelen afgesproken. Renoveren is vaak ingewikkeld en zorgt niet altijd voor het optimale duurzame resultaat. De grootste slag in verduurzaming maak je wanneer je nieuwe woningen bouwt. Corporaties zijn van de volkshuisvesting. De nieuwe comfortabele en energiezuinige woningen moeten wel betaalbaar zijn en blijven. Slopen en nieuwbouwen doen de corporaties als dat de juiste keuze is, voor het klimaat, voor de wijk en voor de bewoners.’