Nieuwbouw

Nationale prestatieafspraken: Nieuwbouw

Experts
Maarten Georgius
Maarten Georgius
Adviseur opdrachtgeverschap
Jessica van Eijs
Jessica van Eijs
Belangenbehartiger

Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en veel meer woningen bij te bouwen. Hiervoor heeft de minister voor VRO het Programma Woningbouw uitgebracht met als doel om 900.000 nieuwe woningen te bouwen in de periode 2022 t/m 2030.

  • Corporaties zijn daarbij een belangrijke partner. Zij zullen binnen deze opgave de nieuwbouw van 250.000 sociale huurwoningen realiseren. Waarbij de bestaande voorraad wordt vernieuwd en door de bouw van sociale huur en middenhuurwoningen gemengde wijken worden gerealiseerd.
     
  • Corporaties hebben ook een rol in het realiseren van meer middenhuur. Partijen spreken af dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Corporaties zetten zich daarbij in voor een evenwichtige mix binnen het middenhuursegment van € 850 tot € 1.000 (prijspeil 2020). De uitwerking van deze mix is onderdeel van de nadere uitwerking in de regionale woondeals.
     
  • Om deze grote ambitie op het terrein van middenhuur waar te kunnen maken, achten corporaties het noodzakelijk dat de markttoets wordt afgeschaft. De minister voor VRO zal de opschorting van de markttoets in 2024 evalueren, onder andere om te beoordelen of het realiseren van meer middenhuur door corporaties bijdraagt aan de nationale opgave en of hierdoor ongewenste marktverstoring plaatsvindt. Op basis hiervan zal de minister voor VRO beoordelen of afschaffing noodzakelijk is. Indien de markttoets niet wordt afgeschaft kunnen corporaties niet worden gehouden aan de toezegging om 50.000 middenhuurwoningen te bouwen. Daarnaast treden Aedes en de minister voor VRO in overleg over voldoende financieringsmogelijkheden voor de niet-DAEB met als doel om eventuele financiële belemmeringen weg te nemen.
Kijk ook eens bij
Kijk ook eens bij

Van landelijke doelen naar gemeentelijke opgaven

  • Voor het realiseren van de totale nieuwbouwopgave tot en met 2030 maakt de minister voor VRO met de twaalf individuele provincies wederkerige afspraken over de realisatie van 900.000 woningen, waaronder 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan realiseren. Daarin wordt ook een fasering opgenomen, hoeveel woningen op welk moment moeten worden gerealiseerd en op welk moment daarvoor locaties beschikbaar worden gesteld.
     
  • Op 1 juni 2022 is op basis van een bod van alle provincies de indicatieve verdeling van de nationale opgave in beeld gebracht. De indicatieve provinciale biedingen tellen op tot ruim meer dan 900.000 woningen. De indicatieve provinciale biedingen voldoen nog niet geheel aan de noodzaak van 2/3 betaalbare woningen: de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (middenhuur en koopwoningen onder de NHG-grens). Dit wordt tot 1 oktober 2022 nader uitgewerkt.
     
  • Tot 1 oktober 2022 wordt door partijen een 'realiteitscheck' gedaan op de provinciale opgaven, om te beoordelen of deze ruimtelijk, financieel, praktisch en bestuurlijk haalbaar zijn. Daarbij wordt ook specifiek getoetst of de corporaties in een provincie gezamenlijk (financieel) in staat zijn de opgave te halen. Op basis van deze ‘realiteitscheck’ kunnen de provinciale opgaven nog wijzigen. Uiterlijk op 1 oktober worden de provinciale opgaven vastgesteld.
     
  • De provinciale opgaven worden uiterlijk op 31 december 2022 in samenwerking met de gemeenten en de daar actieve woningcorporaties vertaald naar regionale woondeals. In de regionale woondeals wordt de woningbouwopgave en huurdersorganisaties vertaald naar concrete locaties en naar afspraken over de uitvoering. Alle grootschalige locaties worden, naast de andere regionale locaties van betekenisvolle omvang, uiterlijk eind 2022 in de regionale woondeals op kaart opgenomen. Het hebben van een regionale woondeal (of zicht daarop) wordt voorwaardelijk voor de inzet van financiële middelen zoals de Woningbouwimpuls en middelen uit het MIRT voor woningbouw.
     
  • Deze regionale woondeals zijn, voor wat betreft de nieuwbouwopgave, leidend voor de lokale prestatieafspraken die gemeenten, corporaties en huurders maken. Zo wordt per gemeente duidelijk hoeveel sociale huurwoningen corporaties moeten bouwen tot en met 2030, en hoeveel middenhuurwoningen corporaties per gemeente moeten realiseren.
     
  • Op basis van de regionale woondeals mogen corporaties verwachten dat gemeenten zorgen voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huurwoningen daadwerkelijk te realiseren. De grond voor de sociale huurwoningen wordt door gemeenten tegen een passende sociale grondprijs aangeboden. Daarnaast moet de regie die gevoerd wordt op de woningbouw ervoor zorgen dat de grond voor de sociale huurwoningen door andere grondeigenaren eveneens tegen een passende grondprijs beschikbaar wordt gesteld. De voortgang van de beschikbaarheid van de locaties en betaalbaarheid ervan wordt gemonitord.
     
  • Individuele gemeenten nemen hun deel van de provinciale opgave op in hun woonvisie. Provincies krijgen de wettelijke taak erop toe te zien dat de woonvisies van de gemeenten congruent zijn met de afspraken uit de regionale woondeals, en de overige onderdelen van de voorliggende afspraken over de corporatiesector. 
     
  • Doordat gemeenten de nieuwbouwopgave vastleggen in de woonvisie, ontstaat vanwege de Woningwet automatisch de verplichting voor corporaties om naar vermogen bij te dragen aan het realiseren van de opgave. Met het bod voor de (jaarlijkse of meerjarige) lokale prestatieafspraken geven corporaties aan waar, hoeveel en wanneer zij kunnen bouwen om bij te dragen aan het realiseren van de woonvisie. Gemeenten kunnen corporaties er zodoende op aanspreken als zij in hun bod onvoldoende bijdragen aan het realiseren van hun deel van opgaven zoals vastgelegd in de gemeentelijke woonvisie.
     
  • Wanneer een gemeente niet voldoet aan de gemeentelijke opgave, kan de provincie de gemeente daarop aanspreken en kan de provincie (nieuw) wettelijk instrumentarium benutten om naleving daarvan desnoods af te dwingen. Het Rijk zal een provincie kunnen aanspreken op de naleving binnen de provincie. Aanvullend benodigd wettelijk instrumentarium wordt opgenomen in het wetsvoorstel ‘Versterking regie op de volkshuisvesting’ met beoogde inwerkingtreding 1 januari 2024. Dankzij deze regie kan een corporatie ervan verzekerd zijn dat een gemeente voldoende en tijdig locaties zal bieden, waarbij partijen erkennen dat dwangmaatregelen zelden tot snelheid leiden.
     
  • Partijen moeten elkaar binnen de regionale woondeals en de lokale prestatieafspraken ook onderling aan de afspraken kunnen houden. Bij de uitwerking van de regionale woondeals wordt bekeken hoe hiervoor een bestuurlijke en juridische interventieladder kan worden ingezet. Bij de lokale prestatieafspraken krijgt de minister voor VRO en daarmee de bestaande geschillencommissie prestatieafspraken met een breder mandaat een bredere rol. Hiermee ontstaat een mechanisme voor alle partijen in de lokale samenwerking om achterblijvende prestaties en de rol van de anderen hierbij aan te kaarten.

Voorraadontwikkeling en benutting bestaande voorraad

  • Het doel waaraan partijen zich met deze prestatieafspraken committeren is de bouw tot en met 2030 van ten minste 250.000 nieuwe sociale huurwoningen. Partijen streven ernaar dat de sociale huurvoorraad als gevolg hiervan de komende jaren weer significant groeit, waarbij partijen in de lokale prestatieafspraken vastleggen hoe een zo groot mogelijke voorraadgroei kan worden gerealiseerd. 1 Per 1 januari 2024 is elke gemeente verplicht om een woonzorgvisie te maken. Partijen streven ernaar de provinciale opgave ook in 2023 reeds in een woonzorgvisie op te nemen. Partijen spreken met elkaar af om periodiek de netto-ontwikkeling van de sociale voorraad te monitoren, in relatie tot de lokale gemeentelijke opgaven, om hiermee nationaal en lokaal te kunnen voldoen aan de groeiende behoefte aan betaalbare huurwoningen. Jaarlijks voeren betrokken partijen hierover het gesprek. Daarbij geldt dat de noodzaak van groei niet overal in Nederland even sterk is. Er zullen dus verschillen tussen provincies bestaan, maar op nationaal niveau zal de sociale huurvoorraad in absolute zin groeien.
     
  • Verkoop en sloop zijn geen doel op zich, maar kan een noodzakelijk onderdeel van een gezonde bedrijfsvoering en gebalanceerd voorraadbeleid zijn. Partijen committeren zich niet aan expliciete doelen ten aanzien van sloop en verkoop. Het is aan de gemeente, corporaties en huurdersorganisatie om hier in de lokale prestatieafspraken nadere invulling aan te geven.
     
  • Tot en met 2030 zal sloop plaatsvinden van woningen die kwalitatief niet meer voldoen en die veelal een slecht energielabel hebben. Sloop van dergelijke woningen zal in bijna alle gevallen leiden tot vervangende nieuwbouw, waar mogelijk in een combinatie van sociale huur en middenhuur. Op die manier zorgt de nieuwbouwopgave naast uitbreiding ook voor een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad van corporaties en meer gemengde wijken.
     
  • Ten aanzien van sloop en vervangende nieuwbouw spreken Woonbond, Aedes en de minister voor VRO af een sociaal statuut vast te stellen waarin randvoorwaarden en inspraak van bewoners zijn opgenomen.
     
  • Tot en met 2030 zullen corporaties ook woningen verkopen. Eerdere ramingen verwachten circa 90.000 verkopen door corporaties tot en met 2030. Met verkopen kunnen corporaties doorstroming en eigenwoningbezit van hun doelgroep bevorderen. Op dit moment vinden ongeveer twee op de drie verkopen door corporaties plaats aan (zittende) huurders. Woningen die door corporaties worden verkocht blijven in de totale woningvoorraad, veelal in het betaalbare segment. De afgelopen jaren is een dalende trend te zien van het aantal verkopen aan beleggers.
     
  • Gegeven de huidige lange wachtlijsten is het wenselijk met prioriteit in te zetten op het realiseren van meer sociale huurwoningen. Op het moment dat de sociale voorraad weer groeit, ontstaat meer ruimte om woningen zo mogelijk ter verkopen aan zittende huurders of andere huurders in de corporatiesector.
     
  • Aedes ontwikkelt voor het einde van 2022, in overleg met de Woonbond en de minister voor VRO, een leidraad voor corporaties hoe binnen de portefeuillestrategie op een verstandige manier actief kan worden gestuurd op verkopen van (grondgebonden) woningen aan huurders die dit willen en hiertoe de (financiële) mogelijkheden hebben. Hiermee kan de beoogde groei en benutting van de sociale voorraad worden geoptimaliseerd en tegelijkertijd doorstroming en eigenwoningbezit van de doelgroep worden gestimuleerd, Daarnaast spreken partijen af dat in regelgeving wordt vastgelegd dat corporaties (grondgebonden) woningen die zij willen verkopen allereerst aan de zittende huurder en vervolgens aan andere huurders aanbieden, voordat deze in de vrije verkoop gaan. Voor verkopen door corporaties aan huurders zijn gunstige condities gecreëerd waar corporaties gebruik van kunnen maken, zoals verkoop onder voorwaarden.
     
  • De opgave is primair gericht op reguliere nieuwbouw. Een deel van de woningbouwopgave zal worden ingevuld door flexwoningen te realiseren op locaties waar reguliere woningbouw niet haalbaar is. Met flexwoningen, in principe toegankelijk voor alle huurders, kan de opgave sneller gerealiseerd worden.
     
  • Corporaties, de minister voor VRO en gemeenten stimuleren regelingen die samenwonen bevorderen en nemen hiertoe belemmeringen weg. Hierbij valt te denken aan het verhogen van de leeftijdsgrens in de kostendelersnorm zoals overeengekomen in het coalitieakkoord, en experimenten met huurdelen en woningdelen.

Randvoorwaarden en ondersteuning

  • Partijen delen de ambitie dat nieuwe sociale huur ook volwaardig en langjarig beschikbaar moet zijn voor de doelgroep. Om definitiekwesties rondom voorheen ‘nep sociale huur’ genoemde woningen te voorkomen wordt een nieuwe wettelijke definitie van sociale huur vastgesteld. De nieuwe definitie wordt leidend bij gemeentelijke sturing op de nieuwbouw van sociale huur.
     
  • Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het realiseren van versnelling van de nieuwbouw, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Commissie Versnelling Tijdelijke Huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen. In de regionale woondeals zal worden verwezen naar de mogelijke inzet van deze experts.
     
  • Voor de nieuwbouw van betaalbare koop- en huurwoningen, waaronder sociale huurwoningen, is het belangrijk dat de stichtingskosten zoveel mogelijk beperkt worden. Gemeenten kunnen hier aan bijdragen door gronden die zij in bezit hebben voor een passende grondprijs aan te bieden voor de bouw van betaalbare koop- en (sociale) huurwoningen. Gemeenten hebben echter vaak beperkte grondposities en moeten er ook voor zorgen dat hun grondbeleid voor de betaalbare bouwopgave past binnen de gemeentelijke begroting. In dit kader is ook belangrijk dat gestuurd wordt op de grondprijs die andere grondeigenaren rekenen. Door de regie expliciet te richten op het bouwen van 2/3 betaalbare woningen zou dit ervoor moeten zorgen dat de grond van andere grondeigenaren eveneens tegen een passende grondprijs beschikbaar wordt gesteld. De voortgang van de beschikbaarheid van de locaties en betaalbaarheid ervan wordt gemonitord.”
     
  • Voor nieuwe woningen zijn nutsaansluiting en bereikbaarheid essentieel. De minister voor VRO spant zich in om de mogelijkheden en doorlooptermijn van nutsaansluitingen te verbeteren en dat middelen ten behoeve van de infrastructuur ten goede komen aan de woningbouw, gezien het maatschappelijke belang hiervan.
     
  • De minister voor VRO onderzoekt of de vijfjaarstermijn voor grondposities binnen de DAEB voor corporaties nog redelijk is gelet op de doelstelling van 250.000 nieuwe sociale huurwoningen of dat herijking noodzakelijk is.