Waarom optoppen? Waarom bouwen we niet gewoon buiten de stad?
'Er is een enorm tekort aan betaalbare woningen. Veel mensen ervaren hier elke dag de gevolgen van. Daarom moeten we alle kansen benutten om extra woningen te realiseren. En daar hebben we locaties voor nodig, zowel buiten als binnen de stad. We kunnen het ons niet permitteren om daar selectief in te zijn. In de grotere steden, waar de ruimte schaars is, betekent dit dat we creatief moeten omgaan met de ruimte die er is. Het optoppen van woningen is een kansrijke manier om de ruimte in de stad optimaal te benutten.'
Waarom is er aandacht voor optoppen vanuit BZK?
'Met alleen het bouwen van nieuwe woningen redden we het niet. Zeker niet nu ook de economische omstandigheden voor woningbouw minder gunstig zijn. We moeten daarom ook kijken naar andere manieren om voldoende woningen te realiseren. Dat kan bijvoorbeeld door slimmer gebruik te maken van bestaande bebouwing en zo ook aanwezige voorzieningen te benutten, zoals wegen, riolering en elektra. Het optoppen van woningen gebeurt nu nog op kleine schaal, maar de potentie is groter. Daarom willen wij hiermee actief aan de slag.'
Wat is het potentieel van optoppen voor Nederland?
'We hebben Stec Groep gevraagd hier onderzoek naar te doen en daaruit blijkt dat we, tot 2030, ongeveer 100.000 woningen kunnen realiseren door op te toppen. En de grootste aantallen zijn te realiseren op de daken van wooncomplexen van woningcorporaties, zo’n twee derde van het totaal. Denk aan de 3- en 4-laagse flats waarvan er in Nederland veel zijn.'
Welke doelen kun je bereiken met optoppen? Gaat het hier alleen om nieuwbouw, of liggen er ook kansen voor bijvoorbeeld vergroten van leefbaarheid en sociale veiligheid en verduurzaming?
'Het bouwen van extra woningen in de stad is uiteraard een belangrijk doel, maar zeker niet het enige. Optoppen kun je goed combineren met andere werkzaamheden, zoals verduurzaming en renovatie. Waardoor ook de kwaliteit en uitstraling van het bestaande gebouw en de directe omgeving verbetert. En daar profiteren ook de huidige bewoners weer van.
Daarnaast zorgen de extra woningen voor meer mogelijkheden voor bijvoorbeeld doorstroming binnen hetzelfde complex of de buurt. Ook brengt optoppen kansen om te komen tot een meer divers woningaanbod en vergroot het de levensvatbaarheid van voorzieningen zoals scholen, zorg en winkels.'
Waar begin je als corporatie? Waar liggen kansen voor corporaties?
'Corporaties zouden als eerste stap kunnen inventariseren welk deel van hun woningbezit geschikt is voor optoppen. We weten dat de grootste potentie zit bij de naoorlogse flats, waarvan er veel in bezit van corporaties zijn. Daarnaast wil ik corporaties oproepen om goed te kijken naar de plannen die er al zijn voor renovatie en verduurzaming. Kunnen zij hierbij ook het optoppen van deze gebouwen meenemen? Juist als er al geïnvesteerd wordt in een gebouw en er grootschalige werkzaamheden worden uitgevoerd, is optoppen interessant. Woningen zijn dan vaak al tijdelijk leeg, noodzakelijke ingrepen aan bijvoorbeeld het dak, de constructie of liften kunnen dan makkelijker worden meegenomen.'
Wat zijn de grootste belemmeringen en hoe kun je die aanpakken?
'We zien de belangstelling voor optoppen toenemen, maar er is ook een zekere koudwatervrees. Het ontbreekt op dit moment nog aan voldoende en grootschalige praktijkvoorbeelden. Het is daarom belangrijk dat we met elkaar ervaringen opdoen, zoals met de technische mogelijkheden, de kosten en de regelgeving die raakt aan optoppen. Zo doen we kennis op, die we weer breed kunnen delen met de sector. We verwachten dat het enthousiasme bij gemeenten, corporaties en bewoners daardoor ook toeneemt.'
Waar liggen kansen voor standaardisatie? Kunnen we op termijn concepten voor optoppen verwachten? Hoe gaan we dit samen oppakken?
'De optopprojecten die we nu in de praktijk zien, zijn vaak nog kleinschalig of het gaat om maatwerk. Dat maatwerk kost relatief veel tijd en geld. Om op grotere schaal op te toppen, is de omslag van maatwerkprojecten naar meer gestandaardiseerde concepten noodzakelijk. Idealiter zijn deze op veel voorkomende maten van appartementencomplexen én op grote schaal toepasbaar.
Voor marktpartijen wordt die investering interessant als er zicht is op voldoende vraag vanuit de markt. Om massa te maken moeten we dan ook de gehele keten van vraag en aanbod goed organiseren. Samen met een aantal marktpartijen, overheden en corporaties gaan we uitwerken wat hiervoor concreet nodig is.'
Wat kunnen overheidspartijen, bijvoorbeeld het Rijk, doen om optoppen te stimuleren, of bestaande belemmeringen weg te nemen?
'We zien dat steeds meer provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen bezig zijn met het stimuleren van optoppen. Het is belangrijk dat we daarin samen optrekken en onze krachten bundelen. Daarom zetten we, met een aantal koplopers, zoals Aedes en de provincie Zuid-Holland, een programmatische aanpak op, gericht op versnelling en opschaling van optoppen. Daarbij denken we dat een aantal zaken nodig is:
- aanjagen en versnellen van concrete optopprojecten op korte termijn, deze kunnen we ook weer benutten als voorbeeld om van te leren
- communicatie- en kennisdeling faciliteren
- gezamenlijke verkenning naar de mogelijkheden voor een gestandaardiseerde aanpak'
