Wet versterking regie volkshuisvesting: wat verandert er?

Met de Wet versterking regie volkshuisvesting wordt een stelsel geïntroduceerd waarbij de huidige praktijk van bestuurlijke afspraken (zoals regionale woondeals) en nationale programma’s wordt vormgegeven in beleidsdocumenten (omgevingsvisie en volkshuisvestingsprogramma) en lokale prestatieafspraken.

Het volkshuisvestingsprogramma vormt het hart van de nieuwe regie op de volkshuisvesting. Gemeenten, provincies en het Rijk worden verplicht om elk een eigen volkshuisvestingsprogramma op te stellen om het volkshuisvestingsbeleid dat is vastgesteld in de omgevingsvisie verder uit te werken. Deze programma’s vervangen de woonvisie en worden verankerd in de Omgevingswet. Ze zijn bedoeld om de woningbouwopgave concreet te maken, de bestaande woningvoorraad beter te benutten en de woonbehoefte van aandachtsgroepen en ouderen expliciet in beeld te brengen. Veel informatie over het huisvesten van aandachtsgroepen en ouderen vind je bij het Kennis- en Expertisecentrum huisvesting aandachtsgroepen en ouderen.

Het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma bevat verplicht de analyse van de woonbehoefte (inclusief die van starters, ouderen en andere aandachtsgroepen), de programmering van de woningbouw (zie pijler ‘regie op betaalbare woningen’), beleidsmaatregelen voor beter benutten bestaande voorraad, doorstroming, leefbaarheid, verduurzaming en het koppelen van het volkshuisvestingsprogramma aan het Wmo-beleidsplan.

Onder aandachtsgroepen vallen naast de wettelijk urgent woningzoekenden ook starters, arbeidsmigranten, studenten en woonwagenbewoners. De gemeente moet daarbij ook rekening houden met het huisvesten van dakloze personen. Naast beleidsmaatregelen voor het huisvesten van deze groepen, wordt de gemeente geacht beleid te voeren voor het huisvesten van ouderen door te beschrijven hoeveel nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen zij willen realiseren. Ook moet er aandacht zijn voor doorstroming, bijvoorbeeld door ouderen te stimuleren te verhuizen naar passende woningen, zodat gezinswoningen vrijkomen voor andere doelgroepen. Bij het Kennis- Expertisecentrum huisvesting aandachtsgroepen en ouderen vind je verschillende publicaties over onder andere het opstellen van een regionale woonzorganalyse, het opstellen van een woonzorgvisie en een toolkit voor de doorstroming van ouderen. 

Daarnaast moeten gemeenten in het volkshuisvestingsprogramma opnemen welke maatregelen zij nemen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten om het zo efficiënter in te zetten voor het huisvesten van hun inwoners. Denk hierbij aan woningdelen, hospitaverhuur, optoppen en woningsplitsen. Ook herstructurering van bestaande wijken kan onderdeel zijn van deze aanpak. Platform 31 heeft al veel verschillende publicaties over het beter benutten van de bestaande voorraad. Corporaties kunnen dus vanuit de gemeente de vraag verwachten hoe zij hun voorraad beter gaan benutten. Aedes heeft daarom de Wegwijzer Beter Benutten opgesteld, om corporaties te helpen de eerste stappen te zetten.

Andere belangrijke onderdelen in het volkshuisvestingsprogramma zijn leefbaarheid en verduurzaming. Gemeenten moeten aangeven welke maatregelen zij nemen om kwetsbare wijken te versterken, bijvoorbeeld door te investeren in de openbare ruimte, sociale samenhang en bereikbaarheid. Van gemeenten wordt ook verlangd dat de volkshuisvestingsmaatregelen die ze nemen, aansluiten op de ambities die volgen uit de verduurzamingsopgave. Dat vergt aandacht voor deze maatregelen en de route die is uitgestippeld in de Transitievisie warmte. Het volkshuisvestingsprogramma moet zo inzicht bieden in de lokale verduurzamingsopgave, de samenhang met woningbouw en de wijze waarop de gemeenten deze opgaven combineert met andere beleidsdoelen, zoals leefbaarheid en betaalbaarheid.

De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voor nieuwe woningbouwlocaties uitgezet zodra het Besluit versterking regie volkshuisvesting in werking treedt. Bij woningbouw kan voortaan verwezen worden naar het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma ter onderbouwing van de behoefte aan de nieuwe locatie. Bij buitenstedelijke locaties hoeft niet langer uitdrukkelijk in het omgevingsplan gemotiveerd worden waarom er niet voor een binnenstedelijke locatie wordt gekozen.

In het provinciale volkshuisvestingsprogramma ligt de nadruk op coördinatie en het borgen van voldoende plancapaciteit. Provincies moeten zorgen voor 130% plancapaciteit ten opzichte van de woningbouwopgave, zodat vertragingen of uitval van projecten kunnen worden opgevangen. Naast de omvang en samenstelling van de provinciale woningvoorraad en de ontwikkeling van de woningmarkt, bevat dit programma gegevens over de actuele en verwachte woonbehoefte, waaronder die van aandachtsgroepen en ouderen. Provincies moeten in het programma duidelijk maken welke relatie zij zien tussen de ruimtelijke inpassing van energievoorzieningen in de gemeentelijke en provinciale volkshuisvestingsplannen. Ze kunnen ook leefbaarheid meenemen in het programma, maar zijn dat niet verplicht. Provincies hebben ook een coördineerde rol in het aanwijzen van woningbouwregio’s en het verdelen van de woningbouwopgave over gemeenten. Zie pijler ‘regie op betaalbare woningen’ voor meer informatie. Ook hebben ze een coördinerende rol in het aanwijzen van woningmarktregio’s en het maken van afspraken over een fair share-verdeling in de regio voor het huisvesten van urgent woningzoekenden. Zie pijler ‘evenredige verdeling urgent woningzoekenden’.

Het Rijk stelt het nationale volkshuisvestingsprogramma op, waarin de landelijke woningbouwopgave wordt vastgelegd. Hierin wordt gestuurd op het realiseren van 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar en 30% sociaal. Het Rijk stelt ook instructieregels op voor lagere overheden en verzamelt jaarlijks gegevens over woningtekorten, woonbehoefte en de voortgang van de woningbouw. Deze gegevens vormen de basis voor monitoring en bijsturing van het beleid. Ook gaat dit programma in op woonbehoeften van aandachtsgroepen en ouderen, leefbaarheid en verduurzaming.

De volkshuisvestingsprogramma’s zijn getrapt opgebouwd van Rijk naar provincie naar gemeente. De verplichting tot het vaststellen van het programma ligt bij respectievelijk de minister van VRO, college van GS en het college van B&W. Het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma vindt doorwerking naar de huisvestingsverordening en de lokale prestatieafspraken. Er is geen verplichte actualisatietermijn voor het volkshuisvestingprogramma. Ook er is er geen voorgeschreven volgorde voor het vaststellen van het volkshuisvestingsprogramma door Rijk, provincies en gemeenten om zo meer flexibiliteit te bieden. Ze kunnen dus nu al aan de slag met het opstellen van het programma. Het is aan het desbetreffende bestuursorgaan om te beoordelen of het volkshuisvestingsprogramma nog actueel is. Er kan een looptijd in het programma worden opgenomen, waardoor tot uitdrukking komt wanneer er in ieder geval actualisatie plaatsvindt.

Het uitgangspunt is dat de minister van VRO verantwoordelijk is voor de gegevensverzameling en jaarlijkse publicatie van de gegevens voor het opstellen van de volkshuisvestingsprogramma’s. Dit wordt door het Rijk gebruikt om het nationale volkshuisvestingsprogramma op te stellen, hierin komt een integraal overzicht met uitsplitsing naar provinciaal en regionaal niveau. Hierop kunnen provincies en gemeenten zich weer baseren. De gegevens hebben betrekking op het actuele woningtekort, ontwikkeling woningvoorraad, benutting van de bestaande voorraad, woonbehoefte van de aandachtsgroepen en benodigd aantal te realiseren woningen. Sommige aandachtsgroepen zijn nog niet goed in beeld om een uitsplitsing te maken naar provinciaal en regionaal niveau, gemeenten worden verzocht hier voorlopig zelf een inschatting voor te maken. 

Het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma komt tot stand volgens de openbare voorbereidingsprocedure (Afdeling 3.4 Awb). Tijdens deze procedure kunnen corporaties, net als andere partijen, inbreng leveren voor het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Dit wordt aangeraden voor gemeenten om zo de plannen en mogelijkheden van corporaties mee te nemen in de vast te stellen doelstellingen in het volkshuisvestingsprogramma. Corporaties hebben immers de plicht om aan de realisatie daarvan naar redelijkheid bij te dragen en dat mee te nemen in hun bod. Met het volkshuisvestingsprogramma moet er meer duidelijkheid komen over de bouwopgave, doelgroepen en locaties. Gemeenten moeten voor voldoende woningbouwlocaties voor sociale huurwoningen zorgen in hun omgevingsplan om de beleidsdoelstellingen uit het programma te halen. Het is dus niet verplicht voor gemeenten om corporaties te betrekken, daarom is het aan te raden nu al het gesprek hierover te starten met je gemeente.

Wanneer een gemeente achterblijft in de uitvoering van haar volkshuisvestelijke taken, zoals het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma dat aansluit bij het provinciale volkshuisvestingsprogramma of het realiseren van voldoende betaalbare woningen, treedt een zorgvuldig opgebouwd proces in werking. Dit proces is bedoeld om de gemeente eerst de kans te geven om zelf in actie te komen, voordat de provincie en het Rijk via interbestuurlijk toezicht (IBT) sturen op het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma en de omgevingsplannen.

De eerste stap is signalering en overleg. De provincie – als eerstverantwoordelijke bestuurslaag – gaat in gesprek met de gemeente. Dit overleg is verplicht en bedoeld om gezamenlijk tot een oplossing te komen. Als dit overleg niet tot verbetering leidt, volgt een formele waarschuwing. De provincie of het Rijk geeft dan aan dat een instructie of IBT overwogen wordt als de gemeente niet alsnog haar beleid aanpast.

Vervolgens kan een instructie worden gegeven. Dit is een juridisch bindende opdracht aan de gemeente, bijvoorbeeld om een bepaald aandeel sociale huur op te nemen in het omgevingsplan. Als het Rijk wil ingrijpen, maar dit via de provincie wil laten verlopen, kan het een getrapte instructie geven: het Rijk instrueert de provincie om op haar beurt een instructie aan de gemeente te geven.

Als een gemeente een omgevingsplan vaststelt dat in strijd is met provinciale instructieregels of volkshuisvestingsprogramma, kan de provincie gebruikmaken van haar reactieve interventiebevoegdheid. Daarmee voorkomt zij dat het omgevingsplan op dat onderdeel in werking treedt. Hieraan voorafgaand moet eerst een bestuurlijk overleg plaatsvinden en er moet een zienswijze zijn ingediend.

Blijft de gemeente structureel in gebreke, dan kan de provincie of het Rijk overgaan tot indeplaatstreding. Dit betekent dat de hogere overheid de taak van de gemeente overneemt, bijvoorbeeld door zelf het omgevingsplan of volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. Deze stap wordt pas gezet nadat alle eerdere stappen van de interventieladder zijn doorlopen.

Gemeenten moeten in hun volkshuisvestingsprogramma verplicht de programmering voor betaalbare woningen opnemen. Landelijk, provinciaal en regionaal geldt dat van de te realiseren woningen 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur moet zijn. Dat gaat om nieuwbouw, maar ook om transformatie, woningsplitsing of optoppen. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Voor deze 3 type woningen zijn nu ook definities vastgelegd in de wet.

Voor het Rijk en de provincie geldt dat van de te realiseren woningen 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur moet zijn. Daarnaast geldt voor de provincie de instructieregel dat op regionaal niveau dezelfde doelen moeten worden gehaald. De provincie krijgt zodoende de taak erop te sturen dat per regio gemeenten samen afspraken maken over het realiseren van 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur.

Deze regio heet de woningbouwregio. De provincie wijst deze woningbouwregio aan bij de omgevingsverordening op grond van artikel 7.8b. Dat gebeurt na overleg met gemeenten in de regio. Er kan voor worden gekozen om aan te sluiten bij bestaande woondealregio’s waar eerder bestuurlijke afspraken zijn gemaakt. Dat hoeft echter niet. Sommige woondealregio’s zijn erg groot, dus er kan voor gekozen worden om daarbinnen woningbouwregio’s aan te wijzen. Het is de verwachting dat de woningbouwregio’s worden vastgesteld vóór de ingangsdatum van de wet.

Op gemeentelijk niveau werkt het net anders. Zij krijgen allereerst 1 opdracht. Als hun sociale huurvoorraad onder het landelijk gemiddelde (25,6%) ligt dan moeten zij 30% sociale huur realiseren. Ligt hun sociale huurvoorraad boven het landelijk gemiddelde dan moet de gemeente 40% in het middensegment (middenhuur/betaalbare koop) realiseren. De gemeente bepaalt zelf wat de verhouding tussen die 2 is. De opdracht ligt voor 10 jaar vast en wijzigt dus tussentijds niet. Om de huidige sociale huurvoorraad per gemeente te bepalen wordt er alleen gekeken naar de sociale (DAEB) huurvoorraad van woningcorporaties, bekijk wat deze voorraad is per gemeente: Datawonen - Sociale huur (corporatiesector). 

Gemeenten kunnen dus nu nagaan of ze de opdracht 30% sociaal of 40% middensegment krijgen. De huidige particuliere sociale huurvoorraad telt dus niet mee voor de sociale huurvoorraad. Dat komt doordat het nog niet inzichtelijk is en dus ook niet bepaald kan worden of ze voldoen aan de definitie sociale huur die deze wet introduceert. 

Particuliere sociale huurwoningen kunnen wel meetellen voor de realisatie van sociale huurwoningen de komende 10 jaar. De gemeente moet aantonen dat er schaarste is en kan daarbij bestaande particuliere sociale huurwoningen onder de huisvestingsverordening brengen. Bij mutatie moeten ze dan voldoen aan de definitie sociale huur en tellen ze vanaf dan mee als gerealiseerde sociale huurwoning. Bij nieuwbouw particuliere sociale huur is dit ook mogelijk, daarbij komt ook de eis van 25 jaar instandhouding. De gemeente kan de huisvestingsverordening uitbreiden en particuliere sociale verhuurders verplichten ook urgenten te huisvesten en deel te nemen aan een woonruimteverdeelsysteem.

Zodra de gemeenten weten of ze 30% sociale huur of 40% middenhuur/betaalbare koop moeten realiseren, gaan ze in overleg met elkaar in de woningbouwregio over de resterende opgave om zo 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur op regioniveau te behalen. De provincie coördineert dit. Er geldt geen maximum betaalbaarheidspercentage per gemeente. Het kan zijn dat een gemeente dan naast de verplichte 40% middenhuur/betaalbare koop afspreekt om 29% sociale huur te bouwen. Een gemeente mag dus in totaal meer dan 2/3 betaalbaar realiseren als dat nodig is om de regiodoelstelling 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur te halen. Zie hiervoor pagina 31-34 van de Nota naar aanleiding van het nader verslag, waarin de minister in antwoord op vraag 56 een rekenvoorbeeld geeft voor de regio Utrecht en de MRA-regio. Ook de aanvullende opgave nemen gemeenten op in hun volkshuisvestingsprogramma. Deze zijn 10 jaar geldig. 

Gemeenten mogen een ontheffingsverzoek indienen wanneer ze vinden dat hun opdracht voor verplicht 30% sociale huur of 40% middenhuur/betaalbare koop niet passend is om volkshuisvestelijke redenen. Dat moet aantoonbaar onderbouwd worden en afgestemd worden met de andere gemeenten in de regio. Het regionale doel van 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur moet nog steeds gerealiseerd worden. De gemeente kan dit verzoek doen bij de provincie. Als Gedeputeerde Staten de ontheffing niet wil verlenen, dan heeft de gemeente de mogelijkheid dit rechtstreeks aan de minister van VRO te vraagt. De provincie kan behalve het toekennen van een ontheffing ook via instructieregels in de provinciale omgevingsverordening bepalen dat een of meerdere gemeenten naar beneden mogen afwijken als de verplichte opdracht om volkshuisvestelijke redenen niet passend is.

De bovenstaande onderhandeling tussen gemeenten in de regio om betaalbare woningbouw te verdelen, moet binnen 6 maanden na invoering van de wet afgerond zijn met een bestuurlijk afspraak. Als dit in een regio niet lukt, dan heeft de minister van VRO de mogelijkheid om elke gemeente in die regio een instructie te geven van 37% middenhuur/betaalbare koop en 30% sociale huur.

Alle DAEB van toegelaten instellingen tellen automatisch mee als sociale huur. Er worden geen verdere eisen gesteld. Voor sociale huur van niet-corporaties gelden de volgende eisen:

• Aanvangshuurprijs onder de laag segmentgrens
• Bij aanvang verhuurd aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens
• Bij nieuwbouw: een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar

Voor middenhuur geldt de volgende definitie, zowel voor corporaties als niet-corporaties:

• Aanvangshuurprijs ten hoogste de maximale huurprijs behorende bij 186 punten
• Bij nieuwbouw: een instandhoudingstermijn van minimaal 10 jaar

Voor betaalbare koop geldt de volgende definitie, zowel voor corporaties als niet-corporaties:

• Een koopprijs van ten hoogste de geïndexeerde bovengrens (€ 405.000, prijspeil 2025). Het is mogelijk om lokaal een lagere bovengrens vast te stellen, hoger dan de landelijke bovengrens mag niet.
• Instandhoudingstermijn van ten minste 1 jaar tot maximaal 10 jaar. Dit moet publiekrechtelijk of anderszins zijn verzekerd na het sluiten van de koopovereenkomst of een bij overeenkomst verzekerde andere regeling die speculatie tegengaat en de koper ondersteunt bij de aankoop van een woning. In het laatste geval gaat het om een vorm van verkoop onder voorwaarden (bijv. Slimmer Kopen en Koopgarant) of een vorm van koopondersteuning met gedeelde waardeontwikkeling bij doorverkoop. Deze voorwaarden zijn nader omschreven in het Besluit versterking regie volkshuisvesting.

Zie voor de volledige definities artikel 4.32 in het Besluit versterking regie volkshuisvesting en paragraaf 2.2 in de Toelichting op het Besluit versterking regie volkshuisvesting.

Het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma brengt de woonbehoefte van aandachtsgroepen en urgent woningzoekenden in beeld en vormt daarmee de basis voor de regionale huisvestingsopgave. Op basis van deze opgave maken gemeenten binnen een woningmarktregio afspraken over de verdeling van urgent woningzoekenden. Deze afspraken worden vervolgens juridisch vastgelegd in de huisvestingsverordening, inclusief de urgentieregeling en het percentage woningen dat beschikbaar wordt gesteld voor urgenten. Het volkshuisvestingsprogramma is daarmee het beleidsmatige kader, terwijl de huisvestingsverordening de concrete uitvoering en woningtoewijzing regelt.

De woonopgave van aandachtsgroepen krijgt een vaste plek in het volkshuisvestingsprogramma. Dit zijn (dreigend) dakloze mensen (bankslapers en mensen op niet-conventionele woonplekken), starters, ouderen, arbeidsmigranten, studenten en woonwagenbewoners. Van andere aandachtsgroepen wordt nu vastgesteld of hun woonvraag zo dringend is dat zij voorrang nodig hebben. Dit zijn de urgent woningzoekenden. Dit zijn:

• Mantelzorgverleners- en ontvangers
• Mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid die wegens ernstige en chronische medische redenen andere huisvesting nodig hebben
• Uitstromers maatschappelijke opvang
• Uitstromers beschermd wonen
• Uitstromers uit de klinische geestelijke gezondheidszorg
• Uitstromers vrouwenopvang en slachtoffers mensenhandel
• Uitstromers accommodaties jeugdhulp
• Uitstromers (jeugd)detentie en forensische zorg
• Uitstappende sekswerkers
• Dakloze gezinnen met minderjarige kinderen

Voor een verdere toelichting op deze urgentiecategorieën: zie de Wet waarin op pagina 3 staat dat deze categorieën worden toegevoegd aan artikel 12 van de Huisvestingswet. In de onderliggende regeling worden in artikel 4 t/m 10 specifieke voorwaarden gesteld voor enkele van deze categorieën. Het is gemeenten niet toegestaan om extra voorwaarden hieraan te stellen.

In de onderliggende regeling worden ook algemene voorwaarden gesteld wanneer een woningzoekende in aanmerking komt voor een van de urgentiecategorieën. De woningzoekende moet daarbij economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio. Zie artikel 2 in de regeling voor nadere toelichting. 

In artikel 3 van de regeling staan 8 weigeringsgronden waarmee het college een aanvraag van een woningzoekende voor urgentie kan afwijzen. Deze lijst is uitputtend en kan niet worden uitgebreid. Indeling in een urgentiecategorie geldt voor onbepaalde tijd, maar artikel 12 in de regeling bepaalt dat het college dit kan intrekken als de woningzoekende een passende woning weigert.

De gemeente brengt in het volkshuisvestingsprogramma de totale woonbehoefte in de gemeente in kaart. Daarbij maakt zij expliciet wat de woonbehoefte en -opgave zijn voor de aandachtsgroepen, inclusief de urgent woningzoekenden. Naast dit eigen aandeel nemen ze daarin hun regionale aandeel in de woonbehoefte van aandachtsgroepen en urgent woningzoekenden mee. Deze woonbehoefte verbinden gemeente met de zorg- en ondersteuningsbehoefte (Wmo-beleidsplan). Daarmee ligt er een koppeling tussen het gemeentelijk volkshuistingsprogramma en het Wmo-beleidsplan. 

De provincie stelt in samenspraak met de gemeenten de woningmarktregio vast. Binnen deze regio maken de gemeenten afspraken over hoeveel procent van de vrijkomende sociale huurvoorraad wordt toegewezen aan de bovenstaande 10 urgentiecategorieën. Dit baseren zij op het verwachte aantal urgentieaanvragen. Bij de regio-indeling is het de aanbeveling om aan te sluiten bij bestaande (regionale) woonruimteverdeelsystemen.

Gemeenten moeten binnen anderhalf jaar na inwerkingtreding van de Wet regie in de regio hebben bepaald welk percentage van de vrijkomende voorraad elke gemeente toewijst aan urgent woningzoekenden. Binnen die anderhalf jaar moeten gemeenten dat percentage ook hebben vermeld in hun urgentieregeling. Deze urgentieregeling heeft de vorm van een huisvestingsverordening, het is voor elke gemeente verplicht dit op te stellen en vast te stellen in de gemeenteraad. Redden de gemeenten in de regio het niet om binnen de gestelde termijn tot een evenredige verdeling te komen, dan geldt dat elke gemeente 15% van de vrijkomende voorraad moet toewijzen aan de 10 categorieën urgent woningzoekenden.

De Wet regie heeft als doel het huisvesten van de urgent woningzoekenden meer te spreiden over de regio. Naast de bovenstaande systematiek voor een evenredige verdeling geldt daarom dat urgentie geldt voor alle gemeenten in de regio. Het kan zijn dat gemeente A in de loop van het jaar al op zijn vastgestelde percentage toe te wijzen woningen aan urgenten zit. De urgent woningzoekende kan dan wachten tot het nieuwe jaar of kan met urgentie een woning zoeken in de andere gemeenten in de regio. 

Het is voor gemeenten toegestaan om naast de genoemde 10 wettelijke urgentiecategorieën nog extra urgentiecategorieën toe te voegen. Denk aan stadsvernieuwingsurgenten. Dit zijn dan extra categorieën voor die specifieke gemeente en tellen dan ook niet mee voor de regionale verdeling. Er zit geen volgordelijkheid in het huisvesten van de wettelijke urgentiecategorieën en de extra urgentiecategorieën. Wel moeten gemeenten op jaarbasis aan de wettelijke taakstelling voor de afgesproken verdeelafspraak voor wettelijk urgent voldoen, daar ziet het interbestuurlijk toezicht van de provincie ook op toe.

Gemeenten kunnen de taken rond urgentie mandateren aan corporaties of andere organisaties. Directe bemiddeling blijft net als nu gewoon mogelijk, het kan ook zijn dat een urgent woningzoekende zelf een woning zoekt. Jaarlijks rapporteren gemeenten over de urgentieverlening, daarbij geven ze inzicht in aantallen en categorieën. Provincies houden hierbij toezicht op de uitvoering en kunnen ingrijpen met interbestuurlijk toezicht bij taakverwaarlozing. Ook het Rijk kan via instructies bijsturen, waar nodig.

Bovenstaande systematiek wordt versneld geëvalueerd, namelijk 3 jaar na inwerkingtreding van de Wet regie. 

De Wet regie verandert de lokale prestatieafspraken op een aantal concrete punten die direct relevant zijn voor woningcorporaties. De belangrijkste wijziging is dat de huidige woonvisie verdwijnt en wordt vervangen door het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma. Dat programma wordt wettelijk verplicht en vormt voortaan het inhoudelijke kader voor de prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Hierdoor worden de afspraken minder vrijblijvend en sterker gekoppeld aan regionale en landelijke volkshuisvestelijke doelen.

Een belangrijke wijziging is dat de prestatieafspraken beter afdwingbaar worden. De bevoegdheden van de Adviescommissie geschilbeslechting prestatieafspraken worden uitgebreid, waardoor geschillen tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties sneller en inhoudelijk breder kunnen worden beoordeeld. Op dit moment kan alleen in de totstandkoming van de prestatieafspraken een geschil over elkaar aanhangig worden gemaakt. Na invoering van de Wet regie kan ook richting een gemeente of corporatie in de nakoming een geschil aanhangig worden gemaakt.

Ook verandert de positie van corporaties in relatie tot regionale opgaven. Omdat gemeenten hun volkshuisvestingsprogramma moeten afstemmen op regionale afspraken over bijvoorbeeld betaalbaarheid en urgenten, werken deze afspraken indirect door in de lokale prestatieafspraken. Corporaties krijgen daardoor vaker te maken met regionale sturing en onderlinge afstemming tussen gemeenten.

De handreiking lokale prestatieafspraken krijgt een update naar aanleiding van de invoering van de Wet regie, publicatie volgt zo snel als mogelijk.

Op dit moment heet het werkgebied van een corporatie een woningmarkregio. Die vervalt na de invoering van de Wet regie; het werkgebied komt dan te liggen bij de provinciegrens. Let op: na invoering van de Wet regie wordt de term ‘woningmarktregio’ wel opnieuw gebruikt, maar dan als benaming voor de regio waarin het huisvesten van urgent woningzoekenden wordt verdeeld.

Wanneer de voormalige woningmarktregio in meer dan 1 provincie is gelegen, dan omvat voor deze corporaties het nieuwe werkgebied alle gemeenten in de betreffende provincies. Verder zal voor corporaties die een ontheffing hebben voor het werkzaam mogen zijn in een gemeente buiten de eigen woningmarktregio, omvat het werkgebied ook deze gemeente en alle andere gemeenten van de provincie waarin die gemeente is gelegen. 

Het kan zijn dat je werkgebied hierbij ongewild meerdere provincies bevat. Een corporatie mag het ontheffingsverzoek doen bij de minister van VRO om in minder provincies het werkgebied te hebben, tot een minimum van 2 provincies. Mocht de corporatie bezit hebben in de provincie waaruit je wilt vertrekken, dan vraag je alleen bij de gemeente in de provincie waar je bezit hebt, een zienswijze. Daarnaast is een zienswijze van de bewonersorganisatie nodig.

Het blijft mogelijk om een ontheffing aan te vragen buiten het huidige werkgebied. Daarbij geldt dat de ontheffing wordt verleend voor de hele provincie waarin de gemeente ligt waarin de corporatie werkzaam wil zijn. Concreet betekent dit dat een woningcorporatie een ontheffingsaanvraag vergezeld moet laten gaan van de zienswijzen van alle gemeenten en bewonersorganisaties in het werkgebied waar zij bezit heeft, van een positieve zienswijze van de gemeente(n) waarvoor de ontheffingsaanvraag bedoeld is en van de huurdersorganisatie(s) in al die gemeenten. Anders dan voorheen was geregeld, hoeft de corporatie geen zienswijze te vragen aan gemeenten (en bewonersorganisaties) uit het eigen werkgebied waar ze geen bezit heeft.

Met de verruiming van het werkgebied wil de wetgever het voor corporaties makkelijker maken om regionaal samen te werken en bij te dragen aan volkshuisvestelijke opgaven buiten het bestaande werkgebied, als die vraag er is. De wijziging sluit aan bij de bredere regionale sturing binnen de wet, waarbij gemeenten en provincies gezamenlijke afspraken maken over woningbouw, betaalbaarheid en de huisvesting van aandachtsgroepen en urgenten.

Deze wijziging betekent niet dat corporaties onbeperkt overal actief kunnen worden. Het uitgangspunt blijft dat corporaties primair bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgave in de gemeenten waar ze nu werkzaam zijn. Zo blijft de lokale binding geborgd. De verruiming moet voorkomen dat bestuurlijke grenzen effectieve solidaire samenwerking in de weg staan. Een gemeente kan, na overleg met de lokale corporatie, een andere corporatie uitnodigen om een bod te doen op de lokale prestatieafspraken. Je bent als corporatie niet verplicht om dit te doen, je mag de uitnodiging afwijzen.

De Wet regie bevat verschillende maatregelen om woningbouwprocedures te versnellen en vertraging door bezwaar- en beroepsprocedures te beperken. 

Een belangrijke wijziging is dat de wet een grondslag bevat om bij algemene maatregel van bestuur besluiten voor categorieën projecten aan te wijzen waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. In de wet is bepaald dat woningbouwprojecten vanaf 1 woning moeten worden aangewezen als een dergelijke categorie projecten. In het besluit zal hieraan invulling worden gegeven door hiervoor een aantal besluiten aan te wijzen. Voor die besluiten gaat een aantal versnellingen gelden in de beroepsprocedure. Zo geldt er voor die besluiten standaard beroep bij 1 instantie bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor omgevingsvergunningen vervalt dus de beroepsgang naar de rechtbank. Ook moet de Afdeling bestuursrechtspraak binnen 6 maanden uitspraak doen en de versnelde behandeling uit de Awb toepassen. Ook moeten appelanten alle beroepsgronden binnen de beroepstermijn indienen (geen pro forma beroep). Voor woningbouwprojecten gaan deze versnellingen gelden zodra het besluit in werking treedt. Sinds de zomer van 2024 handelt de Afdeling bestuursrechtspraak al in de geest van de Wet regie en behandelt ze woningbouwzaken met voorrang.

Voor woningcorporaties betekent dit dat woningbouwprojecten naar verwachting voorspelbaarder en sneller door procedures kunnen gaan. Tegelijkertijd blijft het recht op bezwaar en beroep bestaan, maar probeert de wet de totale duur van procedures te verkorten, zodat er eerder een onherroepelijk besluit is.

De Wet versterking regie volkshuisvesting bevat ook maatregelen om het realiseren van mantelzorg- en familiewoningen eenvoudiger en sneller mogelijk te maken. Een belangrijke wijziging is dat mantelzorg- en familiewoningen onder voorwaarden vergunningvrij op eigen erf kunnen worden gerealiseerd. Daarmee wil de wetgever beter inspelen op de groeiende behoefte aan informele zorg, langer zelfstandig wonen en flexibele woonvormen binnen families. Voor meer informatie over de voorwaarden, zie Artikel 2.30 in het Besluit versterking regie volkshuisvesting en paragraaf 2.12 in de toelichting op het Besluit.

De huidige procedures voor het realiseren van mantelzorg- en familiewoningen zijn vaak complex en tijdrovend. Door deze woonvormen vergunningvrij mogelijk te maken, wil de wetgever administratieve lasten verminderen en sneller kleinschalige woonoplossingen toevoegen aan de bestaande woningvoorraad. De maatregel sluit nadrukkelijk aan bij maatschappelijke ontwikkelingen zoals vergrijzing, langer zelfstandig wonen en de toenemende behoefte aan informele zorg binnen familieverbanden.

Daarnaast moet de regeling bijdragen aan een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad. Door woonruimte toe te voegen op bestaande erven kan sneller extra capaciteit worden gerealiseerd zonder langdurige ruimtelijke procedures of planwijzigingen. Dit moet niet alleen helpen bij zorg- en familievragen, maar kan het ook bijdragen aan het verminderen van de druk op de woningmarkt en het bevorderen van doorstroming.

Tegelijkertijd betekent vergunningvrij bouwen niet dat er helemaal geen regels meer gelden. Initiatiefnemers dienen zich nog steeds te houden aan de bebouwings- en stedenbouwkundige voorwaarden uit de regeling, bijvoorbeeld als het gaat om plaatsing op het erf, maximaal oppervlakte en bouwhoogte. Ook zijn alle eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving – waaronder de eisen voor brandveiligheid –onverminderd van toepassing. Ook blijft het uitgangspunt dat de extra woonruimte functioneel verbonden is aan de hoofdwoning, er sprake is van een mantelzorgrelatie of familierelatie in de eerste graad, en de realisatie en het gebruik van de woning past binnen de bedoeling van de regeling.

Voor woningcorporaties is deze ontwikkeling relevant omdat de vraag naar woonzorgconcepten en flexibele woonvormen toeneemt. Gemeenten zullen naar verwachting vaker inzetten op kleinschalige woonoplossingen als onderdeel van de volkshuisvestelijke opgave, vooral in relatie tot vergrijzing, zorg en langer zelfstandig wonen. Daarmee raakt deze maatregel indirect ook aan thema’s als ouderenhuisvesting, leefbaarheid en doorstroming binnen de sociale huursector.