Wet Kwaliteitsborging: dit verandert er voor woningcorporaties

Expert
Maarten Georgius
Maarten Georgius
Adviseur opdrachtgeverschap

De nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen treedt op 1 januari 2023 gefaseerd in werking. Het doel van de wet is het verbeteren van de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht. Ook zorgt de wet voor meer duidelijkheid rondom aansprakelijkheid. Voor woningcorporaties heeft de nieuwe wet gevolgen, zoals je leest op deze pagina.

De Wet Kwaliteitsborging op hoofdlijnen

Wanneer de Wet Kwaliteitsborgingborging voor het bouwen (Wkb) in werking treedt, verdwijnt de toetsing en toezicht door de gemeente. Vanaf dat moment neemt een zogenoemde kwaliteitsborger die taak over. Een kwaliteitsborger is een onafhankelijk bedrijf dat erop toeziet dat een bouwwerk voldoet aan het de bouwtechnische voorschriften van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Het aanvragen van een vergunning blijft wel noodzakelijk. Nadat de gemeente de vergunning verleent, doorloop je de volgende stappen:

  • Schakel een kwaliteitsborger in. Dus voor de start van de bouw.
  • De kwaliteitsborger beoordeelt het plan en stelt op basis van een risicobeoordeling een borgingsplan vast.
  • Uiterlijk 4 weken voor de start van de bouw doe je een bouwmelding bij de gemeente. Die wil daarbij informatie over de kwaliteitsborger ontvangen en het dossier bevoegd gezag. Dit dossier bestaat uit gegevens met betrekking tot de constructieve veiligheid en brandveiligheid.
  • Tijdens de bouw ziet de kwaliteitsborger toe op het voldoen aan het Bbl. Hierdoor kan hij bij oplevering een verklaring verstrekken dat aan de voorschriften is voldaan.
  • De gemeente wil deze verklaring 2 weken voor ingebruikname – samen met een dossier bevoegd gezag – ontvangen van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer is de opdrachtgever, bijvoorbeeld de corporatie, of de aannemer.

De tekst loopt door onder het schema.

 

In het nieuwe stelsel controleert de gemeente of een kwaliteitsborger een bouwplan mag controleren. Daarnaast moet de gemeente handhavend (blijven) optreden bij een calamiteit.

Niet alle bouwwerken vallen meteen onder de nieuwe wetgeving. Deze treedt gefaseerd in werking. De Wkb geldt allereerst voor bouwwerken die behoren tot gevolgklasse 1. Dit zijn onder andere grondgebonden eengezinswoningen. Appartementen behoren tot gevolgklasse 2 en vallen dus nog niet onder de Wkb. Na 3 jaar besluit de overheid of ook hogere gevolgklassen onder de Wkb gaan vallen.

Regels voor aansprakelijkheid wijzigen

In het nieuwe stelsel zijn alle gebreken na oplevering voor rekening van de aannemer. Tenzij de aannemer kan aantonen dat het gebrek hem niet is aan te rekenen. Als er na oplevering gebreken aan het licht komen die niet eerder zijn ontdekt, is de aannemer dus in principe aansprakelijk. Er is geen discussie meer of de opdrachtgever die gebreken niet eerder had moeten of kunnen zien.

In contracten tussen aannemers en professionele opdrachtgevers – zoals corporaties – mag van deze regeling worden afgeweken, als de opdrachtgever daarmee akkoord gaat.

Introductie van het opleverdossier

Een andere belangrijke wijziging is de introductie van het oplever- of consumentendossier. Bij de kennisgeving van een aannemer dat een bouwwerk klaar is voor oplevering, moet hij informatie bijvoegen waaruit blijkt dat het bouwwerk inderdaad klaar is. Met dit dossier wordt de opdrachtgever in staat gesteld om te controleren of aan alle contractuele eisen is voldaan.

De opdrachtgever en de aannemer legen samen in de aannemingsovereenkomst vast wat er in het opleverdossier moet staan.

Waarschuwingsplicht voor aannemers

Ten slotte is de waarschuwingsplicht voor aannemers uitgebreid. Als de aannemer vooraf of tijdens de bouw merkt dat bepaalde delen van de opdracht niet binnen de regels uitvoerbaar zijn, moet hij dat aan de opdrachtgever melden. De Wkb voegt aan deze regel toe dat dit een schriftelijke en ondubbelzinnige waarschuwing moet zijn. De aannemer moet dus helder opschrijven wat de gevolgen zijn en welke conclusie hij daaraan verbindt.

De gevolgen van de Wkb voor woningcorporaties

Het nieuwe stelsel maakt dat corporaties voor nieuwe bouwprojecten 2 vragen moet beantwoorden:

  1. wie contracteert de kwaliteitsborger en
  2. welke contractuele afspraken moeten er aanvullend met de aannemer worden gemaakt?

Een opdrachtgever kan de kwaliteitsborger zelf contracteren of dit aan de aannemer over laten. Beide opties hebben voor- en nadelen en zijn afhankelijk van de wijze waarop een opdrachtgever invulling geeft aan zijn rol:

  • Het als opdrachtgever zelf een kwaliteitsborger contracteren biedt de mogelijkheid de kwaliteitsborger een bredere opdracht mee te geven. En bijvoorbeeld ook goed en deugdelijk werk te laten controleren. Denk hierbij wel aan de kosten. Want als de kwaliteitsborger vaak moet ingrijpen en extra moet controleren, dan zijn de kosten hoger. Leg dit contractueel met de aannemer vast, waarbij eventuele meerkosten voor zijn rekening komen.
  • Wanneer de aannemer de kwaliteitsborger zelf contracteert kan hij een kwaliteitsborger kiezen die goed aansluit bij zijn interne kwaliteitsborging. Dit zorgt voor een efficiënte kwaliteitsborging en dat kan de kwaliteit en de kosten ten goede komen.

Het is van belang om vooraf contractueel te regelen dat de aannemer de benodigde informatie voor het dossier bevoegd gezag aanlevert. Contracteert de aannemer ook de kwaliteitsborger, geldt hetzelfde voor de verklaring van de kwaliteitsborger. Beide documenten heb je als vergunninghouder immers nodig om de bouwmelding te doen bij de gemeente. Ook bepaal je als opdrachtgever samen met de aannemer wat je opneemt in het opleverdossier. Hierbij kun je afwijken van de wettelijke regeling.

Begin tijdig

De Wkb heeft tot doel om de opdrachtgever een sterkere positie te geven ten opzichte van de aannemer en om tot een betere bouwkwaliteit te komen. De nieuwe wet heeft gevolgen voor de corporatie als opdrachtgever. Het is van belang dat je deze gevolgen – per project – tijdig in kaart brengt. Alleen dan kun je maximaal profiteren van de voordelen die de Wkb biedt.

Hulp nodig bij de voorbereiding?

Neem contact op met Aedes-adviseur Maarten Georgius.