Hoe komt de huurprijs van een woning tot stand?
In het algemeen vormen de grond- en bouwkosten (de investering) van een woning in belangrijke mate de huurprijs. De investeerder (de verhuurder) zal op zijn minst deze investering willen terugverdienen, inclusief de eventuele rente van de financiering.
Naast de oorspronkelijke investering maakt een verhuurder ook kosten tijdens het verhuren van de woning. Dit worden de exploitatiekosten genoemd. De woning moet worden verhuurd aan een huurder en – als deze verhuist – aan een nieuwe huurder. Daarnaast moet de woning onderhouden worden (schilderwerk, vervangen cv-ketels, vernieuwen keuken en badkamer en andere bouwdelen). Ook zijn er soms aanvullende investeringen nodig om de woning aan te passen en te laten voldoen aan de kwaliteitseisen van de komende tijd (bijvoorbeeld verder verduurzamen en energieprestatie verbeteren).
Zijn er verschillen tussen sociale verhuurders (corporaties) en commerciële of particuliere verhuurders?
Ja, er zijn wel degelijk verschillen. Sociale verhuurders (corporaties) zijn opgericht om woningen te verhuren aan mensen met een lager inkomen. Dat maakt ook dat corporaties veelal stichtingen zijn, en dus géén winstoogmerk hebben. Winst is nooit het doel. Wel moeten de huurinkomsten voldoende zijn om de huidige woningen te kunnen onderhouden en om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Commerciële en particuliere verhuurders hebben doorgaans wel een winstoogmerk en investeerders die een bepaald rendement eisen. De huurprijs zal daardoor voor eenzelfde woning hoger liggen dan wanneer een corporatie die zou verhuren.
Wanneer is de huur te hoog?
Voor sociale huurwoningen (woningen waarbij de huurprijs bij het tekenen van het huurcontract lager is dan € 763,47 per maand) geldt de maximaal toegestane huurprijs op basis van het zogenoemde woningwaarderingsstelsel.
Voor vrijesectorwoningen (woningen waarbij de huurprijs bij het tekenen van het huurcontract hoger is dan € 763,47 per maand) geldt op dit moment geen maximaal toegestane huurprijs. Wel kan een huurder bij de rechter de huurprijs laten toetsen op redelijkheid.
De huurontwikkeling (de jaarlijkse huurprijsstijging) is op dit moment wel gereguleerd. Voor sociale huurwoningen mag deze in 2022 niet meer stijgen dan 2,3% en voor vrijesectorwoningen niet meer dan 3,3%.
Of een huurprijs al dan niet betaalbaar is voor een huishouden wordt niet alleen bepaald door de hoogte van de huur, maar ook door het inkomen van de huurder. Voor huurders met een lager inkomen in een sociale huurwoning bestaat de mogelijkheid om huurtoeslag te ontvangen, waarmee de huurprijs die ze zelf moeten betalen een stuk lager komt te liggen.
Feiten en cijfers:
- De maximaal toegestane huurprijs van een sociale huurwoning is bij aanvang op dit moment € 763,47. Gemiddeld vragen woningcorporaties een huur ter hoogte van 71% van de maximale huur van een woning. Dit is echter geen verplichting en wordt door elke corporatie afzonderlijk bekeken.
- De gemiddelde huurprijs van een sociale huurwoning bedraagt op dit moment € 560 per maand. Corporaties verhuren circa 2,3 miljoen sociale huurwoningen.
- In totaal ontvangen 1,5 miljoen huishoudens in Nederland huurtoeslag van gemiddeld circa € 220 per maand.
- Corporaties en huurders hebben sinds 2015 afspraken gemaakt over het huurbeleid via zogenoemde Sociale Huurakkoorden, waardoor de huurontwikkeling is gematigd en maatregelen zijn afgesproken voor huurders die relatief een te laag inkomen en/of te weinig huurtoeslag ontvangen om de huurprijs te kunnen betalen.
