Woningcorporaties hebben niet alleen te maken met alle reguliere taken die komen kijken bij onderhoud van hun vastgoed, ze zitten ook nog midden in een ‘lappendeken van transities en ontwikkelingen’. Van Bavel: ‘We hebben te maken met de energietransitie, we moeten EFG-labels uitfaseren, we lopen aan tegen netcongestie, noem het maar op.’ Bij dergelijke uitdagingen hebben corporaties partners nodig, die meedenken. ‘En dat zijn dus onze leveranciers: onder andere onderhoudsbedrijven en binnenklimaatpartners. Mooiland heeft deze bedrijven geselecteerd als partners en met de binnenklimaatpartners hebben wij een intentieverklaring getekend. In die verklaring hebben we vastgelegd wie waarvan is, of gaat worden, en wat we van elkaar mogen verwachten. Samen maken we een ontwikkeling door en worden we steeds beter in het vinden van oplossingen. Denk aan de aanpak van schimmel in woningen.’
Expertise van leveranciers
Een dergelijk partnerschap biedt voor beide kanten voordelen: aannemers kunnen rekenen op een bepaalde stroom werk en corporaties kunnen gebruikmaken van hun expertise. ‘Die hebben we ook echt nodig, want we weten niet welke kant het opgaat. Hybride installaties zijn bijvoorbeeld relatief duur. Is het haalbaar al je woningen aan te sluiten op een hybride systeem? Of kun je beter wachten op nieuwe ontwikkelingen?’ Bij vastgoedsturing bedenk je eerst op portefeuilleniveau wat je nodig hebt, vervolgens vertaal je dit door naar complex- en buurtniveau. Kies je voor hybride-oplossingen, werk je via planmatig onderhoud of renovatie en hoe neem verduurzamingsslagen daarin mee?
Corporaties hebben continuïteit, kwaliteit en betaalbaarheid hoog in het vaandel. ‘Dat moeten we ook kunnen laten zien, met bijvoorbeeld data. We zijn sociale verhuurders, onze uitgaven moeten dus goed zijn doordacht en onderbouwd. Iedere innovatie moet een bewezen keuze zijn, een no-regretmaatregel.’ Dat betekent dat een corporatie haalbaarheidstoetsen moet laten uitvoeren, wat gevolgen heeft voor de manier van werken van de installatiebranche. ‘Daarover moet je met elkaar in gesprek.’
Bij breed planmatig onderhoud heeft een corporatie te maken met assetmanagement en vastgoedbeheer. Als leveranciers hun kennis van de woningen kunnen meenemen in het gesprek, kun je met elkaar de juiste keuzes maken: onderhoudsbedrijven, binnenklimaatpartners, mensen die werken aan de schil of daken. Dat zijn de partijen die meepraten. Die weten wat zij kunnen doen om het complex te verbeteren. Je moet integraal kijken naar een complex. En goede vaste leveranciers koppelen aan je corporatie. ‘De kracht ligt bij de leverancier. Als corporatie sta je naast je leverancier, dat is de eerste stap in resultaatgericht samenwerken. Jouw leverancier heeft de kennis, en jij moet die toetsen, of laten toetsen door een onafhankelijk expert.’
Vastgoedsturing is een brede opgave
Het ‘TCO-denken’ is volgens Van Bavel ook een belangrijk onderdeel van vastgoedsturing. ‘Bij alles wat we doen, vragen we ons af wat het uiteindelijk kost en oplevert. Hoe verhouden kosten en bijvoorbeeld verduurzaming zich ten opzichte van elkaar?’ Van Bavel vindt dan ook dat je in de TCO-tool de milieuaspecten moet meenemen: ‘Het draait niet alleen om geld. Vastgoedsturing is veel breder. Het gaat om goed beheer en behoud van onze woningen en onze ingrepen moeten betaalbaar blijven. En dat is een complexe opgave. Want we moeten niet alleen verduurzamen, maar we kijken ook naar hittestress en wateroverlast. Daar mag wat mij betreft wel wat meer focus op liggen. Dan moet je dus weer aanschuiven bij bijvoorbeeld de waterschappen.’
Leveranciers, netbeheerders, gemeenten, waterschappen: ga met elkaar samenwerken, wil Van Bavel maar zeggen. ‘We hebben gezamenlijke doelen, we hebben allemaal slimme koppen binnen onze organisaties rondlopen. Die moet je op de juiste manier en op de juiste plek inzetten. En laten we als partners samenwerken. Dan kun je als corporatie flinke stappen zetten in vastgoedsturing!’
Aan de slag met vastgoedsturing
In vastgoedsturing komen een hoop thema’s samen, zo blijkt ook wel uit het voorbeeld van Mooiland. Portefeuillestrategie, Assetmanagement, Duurzaamheid en Opdrachtgeverschap: allemaal onderwerpen die in de Leidraad zijn opgenomen en waar we nadrukkelijk de verbinding zoeken. Werk je binnen jouw corporatie aan vastgoedsturing, maar kun je wel wat handvatten gebruiken? Aedes heeft speciaal voor leden een Leidraad Vastgoedsturing ontwikkeld en een model om KPI’s te meten. Kijk bij Vastgoedsturing. In de Leidraad Vastgoedsturing vind je ook een link naar de TCO-tool die je inzicht geeft in de totale kosten van investeringen voor de korte en lange termijn.
