In de Nationale Prestatieafspraken met het kabinet hebben corporaties vastgelegd dat ze tot en met 2030 maar liefst 300.000 nieuwe woningen bouwen: 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen.
Aedesvoorzitter Martin van Rijn: ‘Onze nieuwbouwproductie stijgt gelukkig al, maar die moet de komende jaren verder omhoog en doorgroeien naar ruim boven de 30.000 per jaar. Het helpt dat we meer investeringsruimte krijgen nu de verhuurderheffing wordt afgeschaft, maar we moeten wel aan de bak. Samen met andere partijen, want we zijn afhankelijk van bijvoorbeeld bouwlocaties.’
Nieuwbouwproductie 2013 - 2021
Klik op de afbeelding voor een grote weergave
Nieuwbouwproductie stijgt weer
De figuur laat zien dat de woningbouwproductie van corporaties weer in een stijgende lijn zit. Vorig jaar bouwden ze 17.168 nieuwe woningen, 13% meer dan in 2020. De dalende lijn sinds het invoeren van de verhuurderheffing in 2013 is de laatste jaren doorbroken. Dit laat zien dat de sector zich de afgelopen jaren al inspant om de nieuwbouwproductie te verhogen. Nu die belasting op sociale huurwoningen wordt afgeschaft, willen corporaties toegroeien naar een woningbouwproductie boven het niveau van 2013, toen ze bijna 30.000 nieuwe woningen bouwden.
De nieuwbouw in 2021 bestond uit 16.288 reguliere woningen en 880 intramurale zorgwoningen. Corporaties bouwden meer meergezinswoningen dan in het voorafgaande jaar en juist minder eengezinswoningen. Het aantal woningen als gevolg van transformaties van bijvoorbeeld kantoorpanden of scholen nam toe.
Nieuwbouw huurklassen
Klik op de afbeelding voor een grote weergave
Meeste nieuwbouw met lage huurprijzen
Corporaties bouwen vooral woningen met een relatief lage huurprijs. De gemiddelde huur van een nieuwbouwwoning was vorig jaar € 654. Er werden 13.272 nieuwbouwwoningen (81%) verhuurd onder de zogeheten aftoppingsgrens, waarvoor met name huishoudens met de laagste inkomens in aanmerking komen. Corporaties bouwden 614 woningen in de vrije huursector.
Oplopende bouwkosten steeds groter knelpunt nieuwbouw
In het oog springt dat de gemiddelde kosten (grond, bouwkosten en overige kosten) om een nieuwe woning te realiseren met 4% daalden: van € 189.600 naar € 182.099. Die daling komt doordat er meer kleinere woningen werden gebouwd en verhult een stijging van de kosten. Het is beter om te kijken naar de kosten per vierkante meter: vorig jaar € 2.709. Dat is een forse stijging met 6%. Een nieuwbouwwoning kost in 2021 per vierkante meter al 700 euro meer dan in 2018.
De grondkosten bedroegen 11,5% van de stichtingskosten. Verschillen in grondkosten komen vooral voort uit de manier waarop de grond wordt verkregen: bestaande grond die vrijkomt na sloop, onbebouwde grond in portefeuille, aangekochte grond of grond in erfpacht.
De stijging van bouwkosten wordt een steeds groter knelpunt voor corporaties bij het realiseren van nieuwbouw. Vanaf de tweede helft van 2021 zien we een verdere toename van materiaalkosten en loonkosten binnen de bouw- en onderhoudssector.
Sprongen nodig
Het in 2023 afschaffen van de verhuurderheffing biedt ruimte om te investeren in huurmatiging, verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken. De ambities kunnen onder druk komen te staan als bouwkosten blijven stijgen en de belastingdruk van Vennootschapsbelasting en ATAD (Anti Tax Avoidance Directive) op lange termijn toeneemt. Er zijn goede stappen gezet, maar sprongen zijn nodig om voldoende nieuwbouw van de grond te krijgen.
Over de Aedes-benchmark
Deze negende Aedes-benchmark maakt prestaties van alle corporaties inzichtelijk en onderling vergelijkbaar. Het laat zien wat woningcorporaties samen hebben bijgedragen aan betaalbaarheid, verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid. Het is een belangrijk instrument waarmee de sector zichzelf verder ontwikkelt.
Voor het hoofdstuk over Nieuwbouw wordt gebruikgemaakt van de Verantwoordingsinformatie (dVi) van corporaties over 2021 en aanvullende antwoorden die voor de benchmark zijn aangeleverd.
