Bouwstroom Haaglanden: zo ga je om met koudwatervrees

Expert
Maarten Georgius
Adviseur opdrachtgeverschap

Twaalf corporaties in de regio Haaglanden bereiden zich voor op een gezamenlijke inkoop van minimaal 2.000 nieuwbouwwoningen: de Bouwstroom Haaglanden. Lucas de Boer is als bestuurslid van de Sociale Verhuurders Haaglanden de trekker van dit project om sneller en goedkoper nieuwbouw te realiseren. Daarbij komt hij ook koudwatervrees tegen. Hoe ga je daarmee om?

Natuurlijk is deze Bouwstroom spannend voor de medewerkers van de 12 corporaties, erkent De Boer. ‘We gaan woningconcepten op de markt inkopen, in plaats van nieuwbouwprojecten zelf te ontwikkelen. En daarbij gaan we ook nog eens gezamenlijk inkopen door onze vraag te bundelen. Dat is een heel andere manier van vastgoed ontwikkelen.’

‘Vooral voor corporaties met een eigen afdeling Vastgoedontwikkeling betekent dit anders werken. Voor deze Bouwstroom moeten corporaties hun eigen uitgebreide Programma’s van Eisen inruilen voor een gezamenlijke inkoopstandaard. Daar hebben we in de verkenningsfase goed met de managers Vastgoed en de ontwikkelaars van de aangesloten corporaties over gesproken.’

Inkoopprocessen

De Boer verwacht echter niet dat dit een enorme hobbel gaat worden. De samenwerkende corporaties betrekken hun interne organisaties goed bij het traject. ‘Het is ook niet nodig om de inkoopprocessen van de individuele corporaties met voeten te treden. We proberen ervoor te zorgen dat iedere corporatie zoveel mogelijk haar gebruikelijke besluitvormingsproces kan volgen. Denk aan de agendering bij de raad van commissarissen.’

De 12 corporaties bereiden zich nu verder voor op het bundelen van de inkoop van minimaal 2.000 woningen. ‘Bij onze inkoop van woningconcepten op de markt zijn twee zaken leidend: snelheid en prijs', zegt De Boer. 'De nieuwbouwopgave in deze regio is enorm. En tegelijkertijd zijn onze investeringsmogelijkheden beperkt. Deze 12 corporaties lopen al rond 2024 tegen de grenzen van het investeringsvermogen aan.’ Het is de bedoeling dat de woningen de komende 4 jaar verrijzen op bouwlocaties van 9 gemeenten in de regio Haaglanden. Ook bij sommige van die gemeenten bespeurt De Boer koudwatervrees.

Uniforme vergunning

‘De Bouwstroom vraagt om een uniform vergunningenproces in alle gemeenten. Uiteindelijk zal dat gemeenten tijd besparen. Als één gemeente de omgevingsvergunning voor een woningconcept heeft verleend, kunnen andere gemeenten dat straks zo overnemen. In deze voorfase vraagt dit echter extra tijd en overleg. En vrijwel alle gemeenten kampen met capaciteitsproblemen op hun afdeling Bouwen en Wonen. Dat is dus een serieus aandachtspunt.’

‘Daarbij speelt mee dat gemeentelijke welstandscommissies beducht zijn dat de woningen er straks in alle 9 gemeenten precies hetzelfde uit zullen zien', vervolgt De Boer. ‘Wij zullen laten zien dat dit vooroordeel over industrieel en conceptueel bouwen niet klopt. Bij het inkopen van de woningconcepten vragen we om een variatie aan uitstraling. Bovendien moeten de concepten zo variabel zijn dat ze eenvoudig zijn aan te passen aan verschillende locaties.’

Rol provincie

Ook de provincie Zuid-Holland speelt een belangrijke rol in de Bouwstroom Haaglanden. Niet alleen door een financiële bijdrage. De provincie wil sommige gemeenten ook verleiden om een groter percentage bouwlocaties voor sociale huurwoningen te realiseren. ‘Vooral de minder-stedelijke gemeenten in onze regio hebben relatief weinig sociale huurwoningen. De gedeputeerde wil die scheefheid aanpakken.’

In eerste instantie hanteert de provincie daarbij de regionale woningmarktafspraken, legt De Boer uit. ‘Dat zijn afspraken op vrijwillige basis. Daarnaast gebruikt de provincie de "wortel-en-stok-methode". Met subsidieregelingen voor gemeenten kan de provincie de bouw van sociale huurwoningen stimuleren. In het uiterste geval kan de provincie geen goedkeuring verlenen aan een gemeentelijk bestemmingsplan waarin een te laag aantal sociale huurwoningen is vastgelegd.’

Tot zover de mogelijke hobbels en oplossingen, lacht De Boer. ‘Andere corporaties kunnen hier wellicht lessen uit trekken. Maar de Bouwstroom Haaglanden biedt natuurlijk vooral de kans om sneller meer betaalbare huizen te bouwen. Daarbij gaat het niet alleen om reguliere, sociale huurwoningen. We kunnen deze samenwerking ook prima inzetten voor de bouw van flexwoningen. Bijvoorbeeld voor de huisvesting van spoedzoekers of arbeidsmigranten. Ook daaraan is in veel gemeenten in onze regio een grote behoefte.’

Lees meer over