Conceptueel bouwen veel sneller, goedkoper én van hogere kwaliteit

Conceptueel bouwen gaat uit van zoveel mogelijk standaardisatie, innovatie, flexibele oplossingen en fabrieksmatige productie van onderdelen die op de bouwlocatie alleen nog in elkaar gezet hoeven te worden. Bij traditionele bouw is ieder project uniek, wordt apart ontworpen en voor een groter deel op locatie gebouwd. Dit onderzoek van IGG Bouweconomie heeft 2 zogenoemde Product-Markt-Combinaties (De combinatie type woning en klasse noemen we PMC: PCM 4 grondgebonden en 9 gestapeld) vergeleken, met als uitgangspunt een eindproduct van dezelfde kwaliteit. Omdat de kwaliteit gelijk is, kan ook een conclusie worden getrokken over de prijs-kwaliteitverhouding.

Duidelijk wordt dat conceptueel bouwen een beduidend betere prijs-kwaliteitverhouding heeft. Hetzelfde resultaat wordt sneller bereikt tegen een veel lagere prijs. De belangrijkste verklaringen voor het verschil tussen traditioneel en conceptueel bouwen zijn:

• de kracht van herhaling (toepassen van bewezen concepten)
• minder advies en management nodig
• lagere risico’s doordat eerder duidelijkheid is over doorlooptijd, prijs en kwaliteit
• voorspelbaarheid in onderhoud en beheer

In de ontwikkelfase kost conceptueel bouwen € 9.000 per woning minder. Relatief gezien is dit de grootste winst : 58% minder kosten vergeleken met traditioneel bouwen. Bij conceptueel bouwen is aan het begin van de ontwikkelfase al duidelijk welk concept in prijs en kwaliteit het beste voldoet. Door gebruik te maken van ontwerpbibliotheken - met al ontworpen concepten en elementen - kan een ontwerp snel worden omgezet in productietekeningen. De tijdswinst is in de ontwikkelfase ook het grootst (ca. 8 maanden voor de bouw van 20 woningen). En voor advies en management zijn minder mensen en uren nodig om tot hetzelfde resultaat te komen. Bij traditioneel bouwen bestaat in de ontwikkelfase vaak nog onduidelijkheid over uiteindelijke prijs en kwaliteit en vallen de overheadkosten voor adviseurs en management hoger uit.

De grootste financiële winst (€ 35.000 per woning) wordt behaald in de bouwfase. De kosten van conceptwoningen liggen lager dan de bouwkosten van traditioneel bouwen, doordat gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde bouwproducten en processen die herhaaldelijk worden toegepast. Dit leidt tot een hogere snelheid van produceren en bouwen. De bouwplaatskosten van conceptwoningen liggen structureel lager dan bij traditionele projecten (ca. 6% t.o.v. 10% van de bouwkosten). Daarbij worden de conceptwoningen steeds verder doorontwikkeld. Deze efficiëntie is terug te zien in lagere materiaalkosten (onder meer door minder materiaalverlies). Daarnaast is personeel in de fabriek getraind om handelingen steeds beter en sneller uit te voeren, in een productielijn waarbinnen het werk zo licht mogelijk wordt gemaakt. Er is ook geen sprake van vertraging door weersinvloeden. Deze factoren zorgen voor lagere arbeidskosten.

Bij traditioneel bouwen worden de woningen tijdens de gebruiksfase veelal onderhouden en beheerd door bedrijven die niet betrokken waren bij het ontwikkel- en bouwproces. Informatie over het gebouw en de prestaties is regelmatig moeilijk toegankelijk of gaat verloren. In praktijk kiest de eigenaar of beheerder ervoor om zelf een kwaliteitsinschatting te maken. Het onderhoud van gebouwen kan efficiënter: bij conceptueel bouwen krijgt de eigenaar langere garanties voor de afgesproken gebouwprestaties. De conceptaanbieder kan die garanties geven op basis van een bewezen prestatie. Steeds meer conceptaanbieders bieden daarom ook onderhoud en beheer aan. De informatie die tijdens de gebruiksperiode verkregen wordt, stelt de conceptaanbieder in staat het product te verbeteren en onderhoud voorspelbaarder te maken. Het stimuleert om onderdelen gemakkelijker toegankelijk en demontabel te maken zodat vervanging (de grootste kostenpost gedurende de gebruiksfase) soepel verloopt. Denk aan een pitstop van een formule-1 raceauto. In de gebruiksfase loopt het verschil op tot ca. € 26.000 per woning (over een gebruiksperiode van 30 jaar).

Conceptueel bouwen vraagt om een andere mindset omdat vanaf dag 1 het een heel ander proces start (inkopen van een product in plaats van ontwikkelen van een nieuw uniek project). Conceptueel bouwen is alleen sneller en goedkoper als de ontwikkelaars aan bepaalde voorwaarden voldoen. Het is daarbij belangrijk dat ontwikkelaars aansluiten bij het aanbod in de markt: want afwijkingen of ‘nieuw’ moeten ontwikkelen kosten tijd en geld.