Huurbeleid en betaalbaarheid

Aedes: corporaties staan voor goed huurbeleid

Experts
Foto van Rob Ravestein
Rob Ravestein
Belangenbehartiger
Bob Witjes
Bob Witjes
Belangenbehartiger

Betaalbaar wonen is een gedeelde verantwoordelijkheid van woningcorporaties en de overheid. Woningcorporaties bieden passende en kwalitatief goede woningen aan in een leefbare woonomgeving en voeren gematigd huurbeleid. De overheid is verantwoordelijk voor inkomenspolitiek en dient ervoor te zorgen dat huishoudens voldoende inkomen hebben om hun vaste lasten, waaronder hun huur, te kunnen betalen. Die rolverdeling tussen corporaties en overheid moet wat Aedes betreft ook in de toekomst zo helder blijven.

Huurverlaging is niet de oplossing voor een inkomensprobleem

Corporaties willen betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk maken. Daarom voeren corporaties een gematigd huurbeleid, met voor de meeste huurders inflatievolgende huren. Sommige Nederlanders hebben echter te weinig inkomen om de huidige huurprijs te kunnen betalen. Corporaties kunnen dan maatwerk bieden. Maar een huurverlaging is daarvoor niet altijd de oplossing voor de lange termijn. De oplossing voor deze groep Nederlanders is uiteindelijk een verbetering van hun inkomenspositie. Die taak ligt bij de overheid. Wel kunnen corporaties samen met bewoners kijken of een andere goedkopere woning beschikbaar is of ander maatwerk mogelijk is.

Huurtoeslagsysteem kan beter

Het huurtoeslagsysteem is een van de instrumenten om huren betaalbaar te maken voor een deel van de samenleving. Dat systeem werkt volgens Aedes momenteel goed. Het zorgt ervoor dat huurders een keuze hebben en de mensen met de laagste inkomens niet automatisch terechtkomen in de goedkoopste huizen en de goedkoopste buurten. Dat is bevorderlijk voor de leefbaarheid in de wijken.

Wat Aedes betreft hoeft dit systeem niet op de schop. Het huurtoeslagsysteem is een onmisbaar instrument voor betaalbaar wonen. Desondanks is er ruimte voor verbetering. Bij de volgende plannen heeft Aedes echter bedenkingen:

  1. toeslagen inruilen voor huurverlagingen
  2. normhuren
  3. de verhuurdersheffing afschaffen in ruil voor huurverlagingen


1) Toeslagen inruilen voor algehele huurverlaging is niet de oplossing

Aedes heeft twijfels bij het idee om de huurtoeslag te laten vervallen en corporaties in plaats daarvan de huurprijzen te laten verlagen. Als je dat op een eerlijke manier wilt doen, kost dat erg veel geld. Ook een inkomensafhankelijke verlaging van de huurprijs is geen oplossing. Dat zou ertoe leiden dat corporaties medeverantwoordelijk worden voor de inkomensontwikkelingen van hun huurders. Dat is ongewenst gezien de rol die corporaties hebben. Bovendien maakt dat de corporaties erg afhankelijk van het economisch getij. Ook dat verzwakt de positie van corporaties om hun taken goed te kunnen verrichten.

2) Introductie normhuren levert problemen op voor huurders én corporaties

Ook het idee om de huurtoeslag te baseren op zogenoemde normhuren zal averechts werken, meent Aedes. Huurders die nu een huurprijs betalen boven deze vast te stellen normhuur komen, krijgen dan minder toeslag en komen door dit systeem in de problemen. Aedes heeft berekend dat dit al snel honderdduizenden huishoudens raakt. De oplossing om de huurprijs dan maar te verlagen tot de normhuur is ongewenst. Corporaties zouden in dat geval een deel van het inkomensbeleid van de overheid op zich nemen. Bovendien betekent dit dat corporaties minder inkomsten hebben, terwijl ze nu al moeite hebben om al hun maatschappelijke taken te volbrengen met de huidige inkomsten.

Aedes is van mening dat het aanbod aan huurwoningen te divers is om daar één normhuur op te plakken. Wat dat betreft: schoenmaker blijf bij je leest. Laat corporaties de huren bepalen en de overheid zorgen voor een eerlijk inkomensbeleid.

3) Verhuurderheffing verlagen in ruil voor huurverlaging is geen goed idee

De introductie van de verhuurderheffing heeft een hap genomen uit het budget waarmee corporaties bestaande huizen verduurzamen en nieuwbouw realiseren. Aedes vindt het een goed idee om de verhuurderheffing te verlagen of af te schaffen. Maar niet in ruil voor een huurverlaging om de huurtoeslag mee te compenseren. Met de huurtoeslag is veel meer geld gemoeid dan met de verhuurderheffing. Bovendien zou een forse huurverlaging beteken dat er minder geld overblijft voor bijvoorbeeld nieuwbouw en verduurzaming. Ook zou het een disbalans tussen de kwaliteit van de woning en de huurprijs betekenen. 

Mogelijke verbeteringen huurtoeslagsysteem

Zoals gezegd is Aedes grotendeels tevreden met het huidige systeem voor de huurtoeslag. Toch zijn er ook verbeteringen mogelijk waardoor het systeem eenvoudiger en voorspelbaarder wordt:

  • Koppel de toeslag aan een bij de Belastingdienst bekend inkomen, in plaats van aan een geschat inkomen dat later wordt vastgesteld. Het huidige systeem waarbij een huurder zelf zijn inkomen moet opgeven werkt in de hand dat bij de definitieve berekening toch weer een deel van de Huurtoeslag moet worden teruggevorderd.
  • Zorg voor een vangnet voor mensen die plotseling een flinke inkomensterugval meemaken.
  • Bied ook huurtoeslag over de zogenoemde basishuur voor de allerlaagste inkomens. Dat levert voor veel huishoudens minder betalingsproblemen op en zorgt daarmee voor een betere betaalbaarheid van de huren.
  • Laat corporaties de huurtoeslag direct verrekenen met de huren. Dat ontzorgt de huurders en maakt het systeem minder foutgevoelig.

Corporaties moeten ook kunnen toewijzen aan middeninkomens

De kerntaken van woningcorporaties zijn omschreven in de Woningwet. Het gaat om het ontwikkelen van diensten van algemeen economisch belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.

Corporaties mogen onder voorwaarden ook niet-DAEB activiteiten ontwikkelen. Kort gezegd mag dat alleen als er toestemming voor is verleend en bewezen is dat de markt deze activiteit zelf niet oppakt. Ook moeten de niet-DAEB activiteiten profijt opleveren voor de DAEB-activiteiten doordat een wijk bijvoorbeeld een meer gemengde samenstelling krijgt.

Aedes ziet dat een deel van de huurders met een middeninkomen in toekomende mate tussen wal en schip valt. Het inkomen van deze groep is te hoog om een corporatiewoning te mogen huren, maar te laag om een geschikte woning te vinden in de vrije sector. Aedes vindt dat er meer ruimte moet komen om in bepaalde gevallen ook woningen toe te wijzen aan huurders met een middeninkomen. De mix die daardoor in wijken ontstaat van lage inkomens en middeninkomens vergroot bovendien de leefbaarheid. Ook zouden corporaties meer kunnen bijdragen vanuit de niet-DAEB-tak, als hiervoor bijvoorbeeld meer grond beschikbaar komt.

Wanneer de schaarste in de middenhuur niet door commerciële partijen en de niet-DAEB-tak van corporaties kan worden opgelost, zouden corporaties toestemming moeten krijgen deze woningen te ontwikkelen binnen hun DAEB-ruimte. Het bouwen voor en toewijzen aan een deel van de middeninkomens zou een dienst van algemeen economisch belang moeten worden.

Corporaties moeten verduurzaming woning kunnen terugverdienen

Corporaties dragen bij aan de noodzakelijke energietransitie door woningen te verduurzamen. Dat kost veel geld. Maar een duurzame woning levert een lagere energierekening op voor de huurder. Aedes vindt het daarom logisch dat corporaties in dat geval een hogere huur mogen vragen zodat ze een deel van hun investeringen terug kunnen verdienen.

Op dit moment mag het voordeel voor de huurder inderdaad worden doorberekend via een hogere huur. Maar wanneer er een nieuwe huurder in de woning komt, moet de huurprijs passend zijn bij het inkomen. Daarbij wordt niet gekeken naar de totale woonlasten en dus geen rekening gehouden met de lagere energielasten voor de huurder. Dat systeem van toewijzen zou van Aedes op de schop mogen.