Huurverlaging is niet de oplossing voor een inkomensprobleem
Corporaties willen betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk maken. Daarom voeren corporaties een gematigd huurbeleid, met voor de meeste huurders inflatievolgende huren. Sommige Nederlanders hebben echter te weinig inkomen om de huidige huurprijs te kunnen betalen. Corporaties kunnen dan maatwerk bieden. Maar een huurverlaging is daarvoor niet altijd de oplossing voor de lange termijn. De oplossing voor deze groep Nederlanders is uiteindelijk een verbetering van hun inkomenspositie. Die taak ligt bij de overheid. Wel kunnen corporaties samen met bewoners kijken of een andere goedkopere woning beschikbaar is of ander maatwerk mogelijk is.
Huurtoeslagsysteem kan beter
Het huurtoeslagsysteem is een van de instrumenten om huren betaalbaar te maken voor een deel van de samenleving. Dat systeem werkt volgens Aedes momenteel goed. Het zorgt ervoor dat huurders een keuze hebben en de mensen met de laagste inkomens niet automatisch terechtkomen in de goedkoopste huizen en de goedkoopste buurten. Dat is bevorderlijk voor de leefbaarheid in de wijken.
Wat Aedes betreft hoeft dit systeem niet op de schop. Het huurtoeslagsysteem is een onmisbaar instrument voor betaalbaar wonen. Wel kan het systeem eenvoudiger, zodat mensen minder snel te maken krijgen met wijzigingen, die weer kunnen leiden tot terugvorderingen. Ook kan een eenvoudiger stelsel ertoe leiden dat meer mensen die er recht op hebben, ook daadwerkelijk huurtoeslag aanvragen. Tegelijkertijd is het belangrijk dat het huurtoeslagsysteem ook gericht blijft op de specifieke situatie van huurders.
Corporaties moeten ook kunnen toewijzen aan middeninkomens
De kerntaken van woningcorporaties zijn omschreven in de Woningwet. Het gaat om het ontwikkelen van diensten van algemeen economisch belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.
Corporaties mogen onder voorwaarden ook niet-DAEB activiteiten ontwikkelen. Omdat dit lange tijd aan strikte voorwaarden was gekoppeld, zijn corporaties steeds minder middenhuur gaan verhuren. Aedes ziet dat een deel van de huurders met een middeninkomen in toekomende mate tussen wal en schip valt. Het inkomen van deze groep is te hoog om een corporatiewoning te mogen huren, maar te laag om een geschikte woning te vinden in de vrije sector.
Aedes vindt dat er meer ruimte moet komen voor corporaties om weer middenhuurwoningen vanuit de DAEB-tak te verhuren. De mix van lage inkomens en middeninkomens die daardoor in wijken ontstaat vergroot bovendien de leefbaarheid. We hebben de afgelopen jaren gezien dat de markt middenhuur beperkt oppakt of woningen voor hoge prijzen verhuurd. Hoewel de Wet Betaalbare Huur een belangrijke maatregel is om huurprijzen in de middenhuur te matigen, kunnen meer mogelijkheden voor corporaties leiden tot meer aanbod.
Corporaties moeten verduurzaming woning kunnen terugverdienen
Corporaties dragen bij aan de noodzakelijke energietransitie door woningen te verduurzamen. Dat kost veel geld. Maar een duurzame woning levert een lagere energierekening op voor de huurder. Aedes vindt het daarom logisch dat corporaties in dat geval een hogere huur mogen vragen zodat ze een deel van hun investeringen terug kunnen verdienen.
Op dit moment mag het voordeel voor de huurder inderdaad worden doorberekend via een hogere huur. Alleen wanneer een woning wordt geïsoleerd, mag geen huurverhoging worden doorberekend. Corporaties maakten hierover afspraken in de NPA. Maar wanneer er een nieuwe huurder in de woning komt, moet de huurprijs passend zijn bij het inkomen. Daarbij wordt niet gekeken naar de totale woonlasten en dus geen rekening gehouden met de lagere energielasten voor de huurder. Dat systeem van toewijzen zou van Aedes op de schop mogen.