Hoe komen huurprijzen tot stand?

Bij een sociale huurwoning ligt de aanvangshuur (die huur die in het huurcontract staat) op of onder de liberalisatiegrens die op dat moment gold. In 2024 is die grens € 879,66. Het gaat om de kale huur, dat wil zeggen de huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Woningen waarvan de aanvangshuur boven die grens ligt, zijn woningen in de geliberaliseerde of vrije sector.

Hierbij gaat dus om het moment dat je de woning voor het eerst huurde. Ging het huurcontract bijvoorbeeld in 2018 in? De liberalisatiegrens was toen € 710,68. Was de huur in 2018 lager dan dit bedrag? Dan is sprake van een gereguleerde woning.

Het kan voorkomen dat een zittende huurder door de jaarlijkse huurverhoging inmiddels een huur heeft boven de nu geldende liberalisatiegrens, mits die huur niet hoger is dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem (zie kopje ‘maximale huur’). De woning is dan nog steeds een sociale huurwoning.

Er gelden regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen. Afhankelijk van het inkomen hebben huishoudens wel of geen toegang tot sociale huurwoningen. Voor mensen met een laag inkomen gelden aanvullend nog regels om hen passend toe te wijzen.

Wat een verhuurder voor een sociale huurwoning maximaal mag vragen, wordt bepaald door het aantal WWS-punten van de woning. Iedere woning krijgt punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, isolatie, voorzieningen en WOZ-waarde. Het aantal punten bepaalt de maximaal toegestane huurprijs. De prijs per punt wordt elk jaar opnieuw vastgesteld (geïndexeerd).

Woningcorporaties vragen lang niet altijd de maximale huur. Het landelijke gemiddelde van de huur die corporaties vragen (het zogenaamde streefhuurpercentage) is ongeveer 70% van het maximum.

Woningcorporaties mogen 1 keer per jaar de huur verhogen voor zittende huurders. Meestal doen ze dat op 1 juli. 2 maanden voor de huurverhoging moeten ze dat doorgegeven aan de huurder (het zogenaamde huurverhogingsvoorstel).

De toegestane huurprijzen en de jaarlijkse huurverhoging zijn gereguleerd in het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Voor de meeste huishoudens mag de huur jaarlijks niet meer stijgen dan met een door de minister vastgesteld percentage. Voor mensen met een hoger inkomen kan eventueel een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd.

Voor woningcorporaties geldt daarnaast een zogenaamde maximale huursomstijging. De gemiddelde huurverhoging per corporatie wordt daarmee gemaximeerd. Een corporatie kan wel de huur van woningen met een relatieve lage huurprijs wat meer verhogen en de huur van andere woningen wat minder. Er gelden uitzonderingen, zoals woningen die zijn verduurzaamd of opnieuw worden verhuurd.

In 2023 en 2024 hebben huurders met een laag inkomen en een hoge huurprijs het recht op een eenmalige huurverlaging.

Het bedrag dat mensen elke maand daadwerkelijk aan huur kwijt zijn, hangt ook af van of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Er zijn soms grote verschillen in huurprijs tussen mensen die al lange tijd in dezelfde woning zitten en mensen die net in een woning zijn komen wonen. In het laatste geval kan de huur een stuk hoger zijn. Dat komt doordat woningcorporaties, als zij een huurwoning opnieuw verhuren, de huurprijs meestal verhogen naar de op dat moment geldende streefhuur (zie kopje ‘maximale huur’).