Huurbeleid in 2023

Veelgestelde vragen Veelgestelde vragen · 22 november 2022
Experts
Foto van Rob Ravestein
Rob Ravestein
Belangenbehartiger
Bob Witjes
Bob Witjes
Belangenbehartiger

Wat verandert er in het huurbeleid in 2023? Hieronder staan de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2022 op een rij.

Helaas zijn nog lang niet alle grenzen en bedragen bekend. Zodra dit wel het geval is, vullen we deze pagina aan. Wil je hiervan een notificatiemail ontvangen? Login via MijnAedes en voeg Huurbeleid en betaalbaarheid toe aan Mijn onderwerpen op het Voorkeuren-tabblad. Heb je nog geen account, maak deze dan eerst aan.

Jaarlijkse huuraanpassing

De huurverhoging in 2023 op woningniveau mag niet hoger zijn dan de CAO-ontwikkeling. De huursom mag niet harder stijgen dan met de CAO-loonontwikkeling -0,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken. Het percentage van de CAO-loonontwikkeling volgt later.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Vanaf 1 juli 2022 is het mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen.

De methodiek om de inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen is in 2023 dezelfde dan in 2022. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een inkomensafhankelijke huurverhoging kan worden gegeven is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens. De grenzen zijn op dit moment nog niet bekend.

Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen wanneer er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de in de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.

De inkomensafhankelijke huurverhoging mag niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met de maximaal toegestane huurverhoging voor andere huurders. Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen de huur bij een inkomensafhankelijke huurverhoging, van bijvoorbeeld € 50, hoger uitkomt dan wanneer de huur met het maximaal toegestane percentage wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen. Dit kan spelen bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer het percentage van de CAO-ontwikkeling hoog is.

Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.

Met de nieuwe methodiek per 1 juli 2022 is de uitzondering voor huishoudens met 1 of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van 4 of meer personen komen te vervallen. Huishoudens met een gehandicapte persoon of chronisch zieke blijven wel uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Huurverhoging voor woningen met huur onder € 300

De huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een actuele huur van maximaal € 300 mag worden verhoogd met maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2023 (of later). Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.

De huurprijs mag trouwens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Huursombenadering

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2023 als op 1 januari 2024 zijn verhuurd. De huursomstijging voor 2023 is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling -0,5%. Het precieze percentage is nog niet bekend.

In 2023 vallen buiten de huursom:

  • Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
  • De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
  • De woningen die in 2023 een eenmalige huurverlaging krijgen voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum.
Huurverhoging vrije sectorwoningen

Deze is op dit moment nog niet bekend.

Eenmalige huurverlaging

In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat huurders in 2023 een huurverlaging krijgen als hun inkomen lager is dan 120% van het sociaal minimum. De inkomensgrenzen zijn:

  • Eenpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 23.250 per jaar
  • Meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 30.270 per jaar
  • Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 24.600 per jaar
  • Meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 32.730 per jaar

De huurprijs waarnaar verlaagd wordt is in de Nationale Prestatieafspraken vastgesteld op € 550, prijspeil 2020. Het wetsvoorstel dat er nu ligt spreekt over een bedrag van € 562,65 met prijspeil 2022. Dit bedrag is tot stand gekomen door het bedrag van € 550 te indexeren met dezelfde percentages als waarmee de aftoppingsgrenzen worden geïndexeerd. Als dat ook gebeurt voor 2023, komt het bedrag rond de € 575 te liggen. Dit bedrag is nog niet officieel bevestigd, dus we houden nadrukkelijk een slag om de arm. Zodra het officiële bedrag bekend is publiceren we dat op deze pagina.

Tijdelijke huurkorting en huurgewenning

Sinds halverwege 2021 bestaat er de wettelijke mogelijkheid dat verhuurder en huurder afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Het is ook mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het gaan om bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Daarbij geldt voor woningen met een gereguleerd contract wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (in 2023 is dat € 808,06).

Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.

De tijdelijke huurkorting kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan - net zoals bij een tijdelijke huurkorting - maximaal 3 jaar bedragen.

Huurprijsgrenzen in 2023

De huurprijsgrenzen in 2023 zijn geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2022 (2,2%) en zijn:

  • Kwaliteitskortingsgrens: € 452,20 (2022: € 442,46)
  • Lage aftoppingsgrens: € 647,19 (2022: € 633,25)
  • Hoge aftoppingsgrens: € 693,60 (2022: € 678,66)

De liberalisatiegrens in 2022 is geïndexeerd met de inflatie (CPI: 5,84%) en is in 2023:

  • Liberalisatiegrens: € 808,06 (2022: € 763,47)
Huurtoeslag

In 2020 zijn de inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer.

Onderstaand schema laat zien bij welke combinatie van huurprijs en inkomen, mensen nog nét huurtoeslag krijgen in 2023. De bedragen tussen haakjes zijn voor huishoudens waarbij ten minste 1 iemand de AOW-leeftijd heeft bereikt. Afhankelijk van de huishoudsamenstelling en leeftijd geldt bij elk denkbare huurprijs een andere inkomensgrens waarbij mensen geen huurtoeslag meer krijgen. Om het overzichtelijk te houden is onderstaand schema beperkt tot de kwaliteitskortingsgrens, de 2 aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. 

Als de huurprijs gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom, krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer als het inkomen hoger is dan … 
  Eenpersoons Tweepersoons Drie- en meerpersoons
€ 452,20 € 28.333(€ 28.105) € 36.897 (€ 36.794) € 36.897 (€ 36.794)
€ 647,19 € 34.357 (€ 33.170) € 44.747 (€ 43.092)  
€ 693,60     € 46.443 (€ 44.453)
€ 808,06 € 38.645 (€ 36.774) € 44.747* (€ 47.578) € 46.443* (€ 47.578)

* Het inkomen waarbij meerpersoonshuishoudens geen huurtoeslag meer krijgen als ze de liberalisatiegrens betalen, is gelijk aan het inkomen waarbij zij geen huurtoeslag meer krijgen als ze de aftoppingsgrens betalen. Dat kom omdat een meerpersoonshuishouden tot de AOW-leeftijd boven de aftoppingsgrens geen extra huurtoeslag meer krijgt.

De tabel laat zien wat het maximale inkomen is waarbij een huurder nog huurtoeslag krijgt, als de huur gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom. Voorbeeld: een alleenstaande van 40 jaar in een woning van € 452,20 (de kwaliteitskortingsgrens), krijgt nog nét huurtoeslag als zijn of haar inkomen € 28.333 is. Bij dit inkomen is de eigen bijdrage in de huurtoeslag namelijk net iets lager dan de huur die deze persoon betaalt. Gaat dit huishouden € 1 meer verdienen, dan wordt de huurtoeslag minder dan € 24 per jaar en krijgt die persoon geen huurtoeslag. Een huurtoeslag van € 24 per jaar of lager wordt niet uitgekeerd. Let wel: een en ander hangt ook weer af van welke andere toeslagen iemand mogelijk krijgt. Zie deze bedragen dus vooral als richtbedragen.

De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2023 zijn nog niet bekend.

Inkomensgrenzen en toewijzingsregels

De inkomensgrenzen voor 2023 zijn nog niet bekend.

Sinds 2022 moeten corporaties in principe 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een corporatie kan dit percentage verhogen naar maximaal 15%, wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.

Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In de administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.

Passend Toewijzen

De passend toewijzen grenzen zijn nog niet bekend (de 95%-regeling).

Indexeringspercentages vaststellen inkomen voor toewijzing

De indexeringspercentages om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2023, zijn nog niet bekend.

Woningwaarderingsstelsel (WWS)

In het Woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt sinds 1 mei 2022 een maximering van het aandeel punten uit de WOZ-waarde. Voor woningen met een gereguleerde huurprijs én 142 punten of meer volgens het WWS, is vanaf dat moment het aandeel van de WOZ-punten gemaximeerd op 33%. 

Als bijvoorbeeld een woning 150 punten heeft waarvan 60 punten gebaseerd zijn op de WOZ-waarde, dan is dat aandeel 40%. Per 1 mei 2022 moest dat worden teruggebracht tot 33%: maximaal 45 punten WOZ-waarde. Daarbij komt het totaal aantal punten van de woning op 135.

De indexeringen voor het WWS in 2023 zijn nog niet bekend.

Energieprestatievergoeding

Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen. Het gaat daarbij om een zogenaamde 0-op-de-meterwoning (NOM-woning). De wettelijk geldende maximumbedragen voor 2023 zijn nog niet bekend.