Huurbeleid in 2023

In de periode december 2021 tot en met november 2022 was dit gemiddeld 3,1%. De minister heeft dit percentage vastgesteld.

De huursom mag niet harder stijgen dan met de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken en is inmiddels ook wettelijk vastgelegd. In 2023 betekent dit dat de huursom met 2,6% mag stijgen. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract, die zowel op 1 januari 2023 als op 1 januari 2024 zijn verhuurd.

Vanaf 1 juli 2022 is het mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders met een hoog (midden)inkomen die in een sociale huurwoning wonen.

De methodiek om de inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen is in 2023 dezelfde als in 2022. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een corporatie een inkomensafhankelijke huurverhoging kan geven is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens.

^{*) Maar niet verder dan maximaal toegestane huurprijsgrens van de woning}

Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen wanneer er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.

De inkomensafhankelijke huurverhoging mag niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met de maximaal toegestane huurverhoging voor andere huurders. Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen de huur bij een inkomensafhankelijke huurverhoging, van bijvoorbeeld € 50, hoger uitkomt dan wanneer de huur met het maximaal toegestane percentage wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen. Dit kan spelen bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer het percentage van de CAO-ontwikkeling hoog is.

Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.

Met de nieuwe methodiek per 1 juli 2022 is de uitzondering voor huishoudens met 1 of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van 4 of meer personen komen te vervallen. Huishoudens waarbinnen iemand een beperking of een chronische ziekte heeft, blijven wel uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Voor het opvragen van inkomensindicaties bij de Belastingdienst kunt terecht bij het webportaal van de Belastingdienst. 

Corporaties mogen de huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een actuele huur lager dan € 300 verhogen met maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2023 (of later). Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.

De huurprijs mag trouwens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2023 als op 1 januari 2024 zijn verhuurd. De huursomstijging voor 2023 is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Deze komt voor 2023 uit op 2,6%. 

In 2023 vallen buiten de huursom:

• Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
• De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
• De woningen die in 2023 een eenmalige huurverlaging krijgen voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum.

Formeel hebben corporaties de mogelijkheid om in de prestatieafspraken een lokaal hogere huursomstijging af te spreken (tot maximaal 2,7%). Maar in de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties hiervan geen gebruik maken.

Voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract ligt boven de liberalisatiegrens van dat moment) geldt vanaf 1 januari 2023 dat de jaarlijkse huurverhoging is gemaximeerd op 4,1%. Dit is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling vermeerderd met 1%.

In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat huurders in 2023 een huurverlaging krijgen als hun inkomen lager is dan 120% van het sociaal minimum. De inkomensgrenzen zijn:

• Eenpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 23.250 per jaar
• Meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 30.270 per jaar
• Eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 24.600 per jaar
• Meerpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 32.730 per jaar

De huurprijs waarnaar verlaagd wordt is in de Nationale Prestatieafspraken vastgesteld op € 550, prijspeil 2020. Inmiddels is bekend dat in 2023 de huur verlaagd moet worden naar € 575,03.

Sinds halverwege 2021 bestaat er de wettelijke mogelijkheid dat verhuurder en huurder afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Het is ook mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het gaan om bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Daarbij geldt voor woningen met een gereguleerd contract wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (in 2023 is dat € 808,06).

Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.

De tijdelijke huurkorting kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan - net zoals bij een tijdelijke huurkorting - maximaal 3 jaar bedragen.

De huurprijsgrenzen in 2023 zijn geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2022 (2,2%) en zijn:

• Kwaliteitskortingsgrens: € 452,20 (2022: € 442,46)
• Lage aftoppingsgrens: € 647,19 (2022: € 633,25)
• Hoge aftoppingsgrens: € 693,60 (2022: € 678,66)

De liberalisatiegrens in 2022 is geïndexeerd met de inflatie (CPI: 5,84%) en is in 2023:

• Liberalisatiegrens: € 808,06 (2022: € 763,47)

In 2020 zijn de inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer.

Onderstaand schema laat zien bij welke combinatie van huurprijs en inkomen, mensen nog nét huurtoeslag krijgen in 2023. De bedragen tussen haakjes zijn voor huishoudens waarbij ten minste 1 iemand de AOW-leeftijd heeft bereikt. Afhankelijk van de huishoudsamenstelling en leeftijd geldt bij elk denkbare huurprijs een andere inkomensgrens waarbij mensen geen huurtoeslag meer krijgen. Om het overzichtelijk te houden is onderstaand schema beperkt tot de kwaliteitskortingsgrens, de 2 aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. 

^{* Het inkomen waarbij meerpersoonshuishoudens geen huurtoeslag meer krijgen als ze de liberalisatiegrens betalen, is gelijk aan het inkomen waarbij zij geen huurtoeslag meer krijgen als ze de aftoppingsgrens betalen. Dat kom omdat een meerpersoonshuishouden tot de AOW-leeftijd boven de aftoppingsgrens geen extra huurtoeslag meer krijgt.}

De tabel laat zien wat het maximale inkomen is waarbij een huurder nog huurtoeslag krijgt, als de huur gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom. Voorbeeld: een alleenstaande van 40 jaar in een woning van € 452,20 (de kwaliteitskortingsgrens), krijgt nog nét huurtoeslag als zijn of haar inkomen € 28.333 is. Bij dit inkomen is de eigen bijdrage in de huurtoeslag namelijk net iets lager dan de huur die deze persoon betaalt. Gaat dit huishouden € 1 meer verdienen, dan wordt de huurtoeslag minder dan € 24 per jaar en krijgt die persoon geen huurtoeslag. Een huurtoeslag van € 24 per jaar of lager wordt niet uitgekeerd. Let wel: een en ander hangt ook weer af van welke andere toeslagen iemand mogelijk krijgt. Zie deze bedragen dus vooral als richtbedragen.

De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2023 zijn:

• Eenpersoonshuishoudens: € 33.748 (was: € 31.747)
• Meerpersoonshuishoudens: € 67.496 (was: € 63.494)

In 2021 gold voor alle huishoudens eenzelfde inkomensgrens voor toegang tot de sociale huursector, namelijk € 40.024. Sinds 1 januari 2022 wordt er onderscheid gemaakt tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. Vanaf 1 januari 2023 gelden de volgende grenzen:

• Inkomensgrens eenpersoonshuishouden: € 44.035 (was: € 40.765)
• Inkomensgrens meerpersoonshuishoudens: € 48.625 (was: € 45.014)

Sinds 2022 moeten corporaties in principe 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een corporatie kan dit percentage verhogen naar maximaal 15%, wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.

Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In de administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.

Voor het passend toewijzen (de 95%-regeling) zijn de grenzen voor 2023:

• Eenpersoonshuishoudens tot AOW: € 25.475 (2022: € 24.075)
• Eenpersoons ouderenhuishouden: € 25.075 (2022: € 23.975)
• Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 34.575 (2022: € 32.675)
• Meerpersoons ouderenhuishouden: € 33.800 (2022: € 32.550)

De vermogensgrens voor het ‘uitsluiten’ van ouderen voor passend toewijzen is gelijk aan de vermogensgrens van de zorgtoeslag. Deze zijn voor 2023:

• Eenpersoonshuishouden: € 127.582
• Meerpersoonshuishouden: € 161.329

De indexeringspercentages die worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2023:

• Index T-1: 1,0802
• Index T-2: 1,1002

In het Woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt sinds 1 mei 2022 een maximering van het aandeel punten uit de WOZ-waarde. Voor woningen met een gereguleerde huurprijs én 142 punten of meer volgens het WWS, is vanaf dat moment het aandeel van de WOZ-punten gemaximeerd op 33%. 

Als bijvoorbeeld een woning 150 punten heeft waarvan 60 punten gebaseerd zijn op de WOZ-waarde, dan is dat aandeel 40%. Per 1 mei 2022 moest dat worden teruggebracht tot 33%: maximaal 45 punten WOZ-waarde. Daarbij komt het totaal aantal punten van de woning op 135.

Per 1 juli 2023 wijzigt het aantal punten van de WOZ-waarde:

• Voor elke € 14.146 van de WOZ-waarde krijgt een woning 1 punt (tot 1 juli 2023 € 12.090).
• Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van een woning, krijgt de woning 1 punt per € 222 (tot 1 juli 2023 € 189).
• Voor kleine woningen (tot 40 m2) in Amsterdam en Utrecht geldt 1 punt per € 94 (tot 1 juli 2023 € 80).

De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 juli geïndexeerd met 10,0% (de inflatie van het kalenderjaar 2022). In Bijlage III en IV van de Circulaire Huurprijsbeleid vind je de nieuwe huurprijsgrenzen.

Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen. Het gaat daarbij om een zogenaamde 0-op-de-meterwoning (NOM-woning). 

De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli 2023 geïndexeerd met 10,0% (de inflatie van het kalenderjaar 2022). Tot welke bedragen dit leidt per 1 juli 2023 is te vinden in bijlage 2 van de Circulaire Huurprijsbeleid.

NB: Er staat een fout in bijlage II van de circulaire. De maximale vergoeding bij een woonruimte, die is verwarmd met duurzame energie opgewekt op de woning (bovenste tabel), moet in 2023 bij de bovenste regel (een warmtevraag <30 (NEN 7120) of <27 (NTA 8800)) niet 1,55 maar 1,71 zijn.