Huurbeleid en betaalbaarheid

Nationale prestatieafspraken: Betaalbare woningen

Expert
Bob Witjes
Bob Witjes
Belangenbehartiger

Door de afschaffing van de verhuurderheffing kunnen corporaties additioneel investeren in de betaalbaarheid van hun woningen. Met de hoge inflatie van dit moment en de groepen mensen die sowieso al met een betaalrisico te kampen hebben, is en blijft het een urgent thema. Ook via verduurzaming kan op betaalbaarheid worden gestuurd en de woonlasten worden verbeterd. In de afspraken over betaalbaarheid is een balans gevonden tussen generieke maatregelen waarvan alle huurders profiteren en specifieke maatregelen waarvan mensen met lagere inkomens en mensen in niet-duurzame woningen van profiteren.

  • De bijdrage aan betaalbaarheid past binnen de totale opgave waar corporaties voor staan. Betaalbaarheid is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de minister voor VRO en verhuurders. Het Rijk is verantwoordelijk voor de inkomensondersteuning, corporaties zijn er voor verantwoordelijk om betaalbare woningen aan te bieden.
     
  • In het licht van de urgente betaalbaarheidsproblematiek door de hoge inflatie neemt het kabinet in augustus een besluit over eventuele aanvullende maatregelen. Partijen spreken af de uitkomst hiervan gezamenlijk te wegen in relatie tot de maatregelen in deze nationale prestatieafspraken, met als doel om in 2023 een maximaal effect te bereiken voor ondersteuning van huurder met betaalrisico’s.
Kijk ook eens bij

Generieke huurmatiging

  • De jaarlijkse huurverhogingsruimte voor woningen in het gereguleerde segment wordt vastgesteld door de minister van VRO. Tot op heden is het uitgangspunt dat de huurontwikkeling gekoppeld is aan de inflatie van het voorgaande kalenderjaar (1 dec – 1 dec). Gegeven de verwachting dat er in 2022 een uitzonderlijke hoge inflatie zal zijn, zijn partijen het erover eens dat het voor het betaalbaar houden van de sociale huurwoningen noodzakelijk is om de komende jaren een ander referentiepunt te kiezen.
     
  • In afwijking van het inflatievolgende beleid van afgelopen jaren spreken partijen af dat de huursom van corporaties in 2023, 2024 en 2025 een maximale stijging zal hebben die gelijk is aan de CAO-loonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. Deze generieke huurmatiging voor 3 jaar komt in plaats van huurbevriezing in 2024.
     
  • Op individueel woningniveau mag de huur 0,5 procentpunt hoger stijgen dan de maximale huursomstijging. Dit maakt het mogelijk om binnen de huursom te differentiëren. De reden om differentiatie binnen de huursom mogelijk te maken is dat hierdoor woningen met een relatief lage huur iets sneller kunnen worden verhoogd, terwijl voor relatief dure woningen de huurstijging juist beperkt kan worden. Hierdoor komen prijs en kwaliteit beter met elkaar in balans en wordt doorstroom bevorderd.
     
  • De koppeling met de loonontwikkeling kiezen partijen voor deze drie jaren, omdat hiermee geborgd wordt dat het inkomen van huurders in principe elk jaar harder stijgt dan de huur. Dit geldt niet alleen voor huurders met inkomen uit werk, maar ook voor huurders met een uitkering. De huurquote, het deel van het inkomen dat huurders aan huur besteden, moet hierdoor tot en met 2025 automatisch verbeteren. Op deze manier profiteren alle huurders van de afschaffing van de verhuurderheffing en buigen we het negatieve effect van de uitzonderlijke hoge inflatie om in een positief resultaat voor huurders.
Kijk ook eens bij

Lagere huren voor lage inkomens

  • In het programma Betaalbaar wonen heeft de minister voor VRO het doel gesteld om de betaalbaarheid van de huur voor met name huurders met een laag inkomen te willen verbeteren. De groep die het meest effectief geholpen kan worden door maatregelen in de huur, is de groep huurders met een inkomen tussen 100% en 120% sociaal minimum.
     
  • In 2024 krijgen huurders van corporaties in gereguleerde woningen met én een inkomen op of onder 120% sociaal minimum én een huur hoger dan € 550 (prijspeil 2020) een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot dat bedrag. Op basis van de huidige doorrekeningen betekent dit dat ca. 510.000 huishoudens hiervoor in aanmerking komen en dat deze huishoudens een gemiddeld huurverlaging krijgen van € 57.
     
  • Bij de totstandkoming van het wetsvoorstel voor de huurverlaging voor de groep tot 120%, worden nadrukkelijk de uitvoeringsaspecten en de verwachte verschillen in effecten op het investeringsvermogen van corporaties betrokken.
     
  • De Belastingdienst levert de inkomensgegevens aan van huurders, begin 2024. Dit betreffen de inkomensgegevens van 2022. Huurders die na 1 januari 2023 te maken hebben gehad met een inkomensterugval, kunnen zelf een verzoek bij de corporatie indienen voor huurverlaging.
     
  • Partijen spreken af dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet afneemt. Op dit moment is de huurprijs van 46% van de totale voorraad € 550 of minder. Partijen spreken af dat dit tot en met 2025 op ten minste dat niveau blijft.
     
  • Om te borgen dat er op lokaal niveau voldoende sociale huurwoningen zijn met een betaalbare huur voor huishoudens met een inkomen tot 120% sociaal minimum moet dit in de prestatieafspraken worden vastgelegd op basis van de behoefte die blijkt uit de in 2024 verplichte woonzorgvisies.
     
  • Corporaties en gemeenten intensiveren hun schuldhulpverlenings- en signaleringsbeleid. Er wordt intensiever samengewerkt om het oplopen van betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen.

Gratis isolatie

  • De corporatiesector staat voor een grote verduurzamingsopgave. Die opgave is technisch groot, maar kent ook grote sociale aspecten en raakt gezien de stijgende energiekosten ook sterk aan de betaalbaarheid voor huurders. Partijen spreken ambitieuze doelen af op de technische opgave (zie hoofdstuk verduurzaming) en stellen daarbij ook het doel dat huurders mee moeten kunnen doen aan de verduurzaming en de energietransitie, en hier ook van moeten profiteren door meer comfort en beter betaalbare woonlasten.
     
  • Partijen spreken af dat isolatiemaatregelen die corporaties nemen voor huurders gratis worden. Dit krijgt vorm doordat corporaties vanaf 1 januari 2023 afzien van toepassing van de in het vorige Sociaal Huurakkoord opgenomen vergoedingentabel die nu gehanteerd wordt om de huurstijging te bepalen na het nemen van isolatiemaatregelen. Deze afspraak leidt tot verlaging van de woonlasten voor huurders en maakt verduurzaming voor huurders aantrekkelijker en leidt zo tot gewenste versnelling.
     
  • Huurders met een laag inkomens in woningen met een E, F of G-label profiteren in 2024 van gerichte huurverlaging en op enig moment tot 2028 ook van gratis isolatie. Huurders met een hoger inkomen in een woning met een E, F of G-label profiteren op enig moment tot 2028 hoe dan ook van gratis isolatie.
     
  • BZK, Aedes en Woonbond onderzoeken gezamenlijk de wenselijkheid om de passendheidsgrenzen te differentiëren naar energielabel. Daarbij zal worden gekeken naar de effecten hiervan op betaalbaarheid en de verduurzamingsopgave, en de doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan.

Hogere huren en doorstroming

  • Partijen delen het uitgangspunt dat de sociale huursector bovenal bedoeld is om huishoudens die gezien hun inkomenspositie moeite hebben om een woning in de vrije huur- of koopsector te vinden een betaalbaar huis te bieden. Dat neemt niet weg dat het ook voor veel middeninkomens op dit moment moeilijk is om een betaalbare woning te vinden, en een brede sociale huursector kan bijdragen aan gemengde buurten en wijken.
     
  • Partijen zijn het erover eens dat de doorstroming van middeninkomens uit de sociale huursector in belangrijke mate afhangt van de beschikbaarheid van betaalbare middenhuur en sociale koopwoningen. Corporaties spelen een rol in het beschikbaar stellen van sociale koopwoningen via hun verkoopbeleid, door woningen met voorrang aan (zittende) huurders te verkopen. De aangekondigde huurprijsregulering van het middensegment in 2024 en de bouw van 50.000 middenhuurwoningen door corporaties zijn van groot belang om doorstroming naar een middenhuurwoning mogelijk te maken.
     
  • Corporaties zeggen toe om met voorrang een deel van hun (nieuwe) middenhuurwoningen toe te wijzen aan doorstromers uit de sociale huursector.
     
  • Ook zetten corporaties meer doorstroom- en seniorenmakelaars in om (oudere) huurders te begeleiden naar beter bij hen passende woningen, waaronder koopwoningen, zorgwoningen en geclusterde woonvormen. Daarbij kijken ze naar woonwensen, toegankelijkheid en betaalbaarheid. Huurgewenning kan een mogelijkheid zijn om huishoudens financieel de stap naar een andere, meer passende, woning te kunnen laten zetten.
     
  • Corporaties kunnen, conform de bestaande regeling, een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (IAH) doorvoeren. Bovenstaande uitgangspunten zijn belangrijk bij de toepassing hiervan. Met name in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is, kan de IAH een middel zijn om doorstroom te bevorderen. In kwetsbare wijken passen corporaties de IAH juist terughoudend toe, omdat daar het behoud van meer draagkrachtige huurders belangrijk is voor de leefbaarheid.
     
  • Corporaties, gemeenten en huurders leggen het gebruik van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging in lijn met bovenstaande concreet vast in de lokale prestatieafspraken.

Genormeerde huren

  • De minister voor VRO is voornemens per 1 januari 2024 genormeerde huren in te voeren in de huurtoeslag.
     
  • De andere partijen verbinden zich niet aan invoering van genormeerde huren in de huurtoeslag. Wanneer invoering van genormeerde huren zou leiden tot maatregelen in het huurbeleid van corporaties en de investeringscapaciteit van corporaties zou worden geraakt, moet de totale opgave in deze afspraken worden herzien.
     
  • In zijn algemeenheid geldt dat wanneer aanvullend huurbeleid wordt doorgevoerd dat de investeringscapaciteit significant raakt voor corporaties, de totale afspraken (inclusief de onderdelen beschikbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid) opnieuw worden bezien.