Nog niet alle informatie voor 2027 is beschikbaar. Als er meer bekend wordt over de regels, bedragen en percentages, updaten we deze pagina. Wil je hiervan een notificatiemail ontvangen? Login (via MijnAedes) en voeg Huurbeleid en betaalbaarheid toe aan Mijn onderwerpen op het Voorkeuren-tabblad. Heb je nog geen account, maak deze dan eerst aan.
Huurbeleid 2027 op hoofdlijnen
- De bovengrens voor sociale huurwoningen bedraagt per 1 januari 2027 € 959,71 per maand.
- De liberalisatiegrens, de bovengrens van het gereguleerde middensegment, bedraagt per 1 januari 2027 € 1.263,32 per maand.
- De maximale huurprijsgrenzen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden per 1 januari 2027 geïndexeerd met 2,87%.
- Gereguleerde middenhuurwoningen zijn niet langer onderdeel van de huursom.
- Het WWS wijzigt per 1 januari 2027, onder meer voor buitenruimte, WOZ-waardering en kleine rijksmonumenten.
Jaarlijkse huuraanpassing
De maximale huurstijgingen en de maximale huursomstijging voor 2027 zijn nog niet bekend. De methodiek blijft gelijk aan die van 2026.
De maximale huursomstijging van woningcorporaties wordt gebaseerd op de gemiddelde inflatie over de 3 voorafgaande kalenderjaren. Voor individuele sociale huurwoningen geldt dit 3-jaarsgemiddelde plus 0,5 procentpunt als maximale reguliere huurverhoging. Deze systematiek geldt ook voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen.
Voor gereguleerde middenhuur wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging bepaald aan de hand van de cao-loonontwikkeling, vermeerderd met 1 procentpunt. Voor vrijesectorwoningen geldt de laagste van de inflatie en de cao-loonontwikkeling, vermeerderd met 1 procentpunt.
Het staat woningcorporaties vrij om binnen deze wettelijke kaders hun eigen huurbeleid te bepalen. Conform de Overlegwet mogen huurdersorganisaties en bewonerscommissies advies geven over het huurbeleid. Woningcorporaties moeten dat in overweging nemen bij het vaststellen van hun definitieve huurbeleid.
Huurprijsgrenzen in 2027
De bovengrens voor sociale huurwoningen bedraagt per 1 januari 2027 € 959,71 (2026: € 932,93). Deze grens is gelijk aan de maximale huurprijsgrens bij 143 WWS-punten.
De liberalisatiegrens is de bovengrens van het gereguleerde middensegment. Deze bedraagt per 1 januari 2027 € 1.263,32 (2026: € 1.228,07) (zie ook onder middensegment).
De kwaliteitskortingsgrens en de lage en hoge aftoppingsgrens voor 2027 zijn nog niet bekend. Deze bedragen worden toegevoegd zodra ze beschikbaar zijn.
Middensegment en vrije sector
In het middensegment is de huurprijs wettelijk gereguleerd. De regels hiervoor staan in de Wet betaalbare huur. Volgens de informatie van Volkshuisvesting Nederland vallen huurcontracten die op of na 1 januari 2027 beginnen onder gereguleerde middenhuur als ze:
- een huurprijs hebben die hoger is dan € 959,71 en ten minste 144 WWS-punten
- een huurprijs hebben die niet hoger is dan € 1.263,32 en maximaal 186 WWS-punten
- of een huurprijs hebben van € 959,71 tot en met € 1.263,32 en meer dan 186 WWS-punten
De liberalisatiegrens ligt op € 1.263,32. Deze is gelijk aan de maximale huurprijsgrens bij 186 WWS-punten.
Gemeenten mogen in hun huisvestingsverordening opnemen dat middenhuur moet worden toegewezen aan middeninkomens. Er geldt dan een inkomensgrens voor huishoudens die voor het middensegment in aanmerking komen. Per 1 januari 2027 gelden de volgende inkomensgrenzen:
- Voor eenpersoonshuishoudens: € 72.787 (2026: € 70.149).
- Voor meerpersoonshuishoudens: € 97.048 (2026: € 93.531).
Middenhuur buiten de huursom
Gereguleerde middenhuurwoningen tellen vanaf 2027 niet meer mee bij de berekening van de huursom. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur vielen deze woningen daar onbedoeld wel onder. Dit is met een wetswijziging aangepast.
WWS: maximale huurprijsgrenzen en WOZ-waarden
De maximale huurprijsgrenzen geven aan welke huur maximaal gevraagd mag worden bij een bepaald aantal punten. De grenzen van 1 januari 2026 worden per 1 januari 2027 geïndexeerd met 2,87%. Dat is de inflatie van juli 2025 tot juli 2026. De bedragen worden naar boven afgerond op de dichtstbijzijnde cent.
Bekijk de maximale huurprijsgrenzen per 1 januari 2027 in pdf en Excel:
Wijzigingen in het WWS per 1 januari 2027
Per 1 januari 2027 verandert het woningwaarderingsstelsel (WWS) op verschillende onderdelen. De belangrijkste wijzigingen voor zelfstandige woningen zijn:
- Geen minpunten meer voor ontbrekende buitenruimte
De aftrek van 5 punten voor woningen zonder privé- of gemeenschappelijke buitenruimte vervalt. - WOZ-prijsopslag bij toepassing van de WOZ-cap
Woningen die door de WOZ-cap terugvallen naar 186 punten, krijgen een opslag op de maximale huurprijs. Deze opslag is gelijk aan het verschil tussen de maximale huurprijs bij het puntenaantal vóór toepassing van de cap en de maximale huurprijs bij 186 punten. De woning blijft gereguleerd. - Hogere WOZ-waardering voor kleine rijksmonumenten
Voor rijksmonumenten met een oppervlakte tot 40 m² wordt de WOZ-waardering aangepast. - Herinvoering van de minimale WOZ-waarde
Bij de puntenberekening geldt weer een absolute ondergrens voor de WOZ-waarde, ook als de vastgestelde WOZ-waarde lager is. - Correcties en verduidelijkingen
Onder meer de waardering van sanitair, verwarming in kleine ruimten en parkeerplaatsen wordt aangepast. De waardering van energielabel E wordt gecorrigeerd van −5 naar −4 punten.
De wijzigingen gelden ook voor bestaande huurcontracten. Een hogere maximale huurprijs betekent niet dat de huur direct tot dat bedrag mag worden verhoogd: bij lopende contracten blijven de jaarlijks geldende maximale huurverhogingspercentages van toepassing.
Bron: Staatsblad 2026, 267
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het is mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen aan huurders met een hoog (midden)inkomen die in een sociale huurwoning wonen. Afhankelijk van de inkomenscategorie kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 per maand zijn. Voor meerpersoonshuishoudens gelden hogere inkomensgrenzen dan voor eenpersoonshuishoudens.
| Hoge middeninkomens | Hoge inkomens | |
|---|---|---|
| Eenpersoonshuishoudens | € 61.742 - € 72.787 | Hoger dan € 72.787 |
| Meerpersoonshuishoudens | € 71.448 - € 97.048 | Hoger dan € 97.048 |
| Huurverhoging | Maximaal € 50* | Maximaal € 100* |
*) Maar niet verder dan maximaal toegestane huurprijsgrens van de woning
De inkomensgrenzen gelden vanaf 1 januari 2027. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen van 2 jaar geleden. In 2027 wordt dus het inkomen van 2025 gebruikt. Bij een meerpersoonshuishouden telt van inwonende jongeren die op 1 januari 2027 jonger zijn dan 23 jaar alleen het inkomen mee dat boven € 28.406 uitkomt.
Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen als er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.
Verhuurders, waaronder woningcorporaties, mogen de inkomenscategorie van het huishoudinkomen alleen opvragen voor woningen/adressen waarvoor zij de inkomensafhankelijke huurverhoging willen toepassen, als dat is toegestaan. Heeft een verhuurder het inkomen niet nodig voor het bepalen van de voor te stellen huurverhoging, is het opvragen van de inkomenscategorie een ongeoorloofde inbreuk op de privacy van huurders.
Kies je er als corporatie voor om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, dan moet de huurprijs daarna hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met de maximaal toegestane reguliere huurverhoging. Dit betekent dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen de inkomensafhankelijke huurverhoging hoger uitkomt dan de maximaal toegestane reguliere huurverhoging. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen.
Je kunt er ook voor kiezen om af te zien van een inkomensafhankelijke huurverhoging bij woningen die in een wijk of gemeente liggen waarvoor je geen hogere huurverhoging wilt toepassen, bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer de regulier toegestane huurverhoging al hoog is.
Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.
Voor huishoudens met een chronisch zieke of iemand met een beperking geldt een uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Hiervoor gelden specifieke voorwaarden. Deze huurders moeten bij hun bezwaar aantonen dat zij onder de uitzondering vallen.
Als de maximaal toegestane reguliere huurverhoging hoger is dan de inkomensafhankelijke huurverhoging, mag de corporatie de maximaal toegestane reguliere huurverhoging toepassen. Ook als de huurder in de inkomenscategorie valt waarvoor een inkomensafhankelijke huurverhoging van maximaal € 50 geldt.
Tijdelijke huurkorting en huurgewenning
Verhuurder en huurder mogen sinds enkele jaren afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Ook is het mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.
Bij de tijdelijke huurkorting kan het bijvoorbeeld gaan om huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.
De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Voor woningen met een gereguleerd contract geldt er wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende sociale huurgrens.
Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken. Of hij kan er voor kiezen de huurprijs na maximaal 3 jaar toch weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.
De tijdelijke huurkorting voor zittende huurders kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.
Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan - net zoals bij een tijdelijke huurkorting - maximaal 3 jaar bedragen.
Verhoging aftoppingsgrens voor woningen met label A of beter
In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken om de aftoppingsgrenzen bij passend toewijzen voor woningen met energielabel A+ of beter te verhogen met € 25 per maand (prijspeil 2024). Het wetsvoorstel over de Nationale prestatieafspraken 2025-2035 introduceert hiervoor afzonderlijke huurprijsgrenzen in de Woningwet. Het gaat om de grenzen voor passend toewijzen, niet om de aftoppingsgrenzen voor de berekening van de huurtoeslag.
De ingangsdatum is nog niet bekend. Artikel VII van het wetsvoorstel bepaalt dat deze wijziging in werking treedt op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.
Daarnaast hebben Woonbond en Aedes afgesproken om de aftoppingsgrenzen voor woningen met energielabel A met € 10 te verhogen. Deze afspraak is vooralsnog niet opgenomen in het ingediende wetsvoorstel.
