Rijksbegroting 2027: de belangrijkste plannen voor woningcorporaties

Het kabinet zet ook in 2027 in op de woningbouwopgave, met als doel jaarlijks 100.000 woningen te realiseren. Het kabinet heeft in het coalitieakkoord 7x 1 miljard beschikbaar gesteld om de woningbouw te stimuleren. In de begroting van 2027 doet het kabinet voorstellen om het beschikbare budget hiervoor te besteden enhet investeringsklimaat voor zowel corporaties als private verhuurders te verbeteren.

De belangrijkste nieuwe ontwikkelingen zijn:

• woningcorporaties worden vanaf 2028 vrijgesteld van ATAD. 
• vanaf 2029 komt 5 jaar lang een objectsubsidie voor middenhuurwoningen beschikbaar van € 100 miljoen per jaar voor private investeerders.
• de overdrachtsbelasting voor investeerders in huurwoningen wordt verlaagd van 8% naar 7% per 1 januari 2027. 
• Ook komt er voor het stimuleren van ouderenhuisvesting naast de € 420 miljoen die er al was, € 635 miljoen extra beschikbaar na 2032. Circa € 2,3 miljard wordt ingezet voor de realisatiestimulans.
• De komende 4 jaar is circa € 5,5 miljard gereserveerd voor vergoeding van de daadwerkelijke kosten van gemeenten voor opvang en (tijdelijke) huisvesting van asielzoekers, Oekraïense ontheemden en statushouders. Het betreft vergoedingen voor onder meer transitie- en exploitatiekosten van de locaties.

De Wet Versterking regie op de volkshuisvesting is in werking; het bijbehorende besluit volgt op 1 januari 2027. En in 2027 wordt naar verwachting een nieuwe herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) uitgevoerd.

• In de begroting wordt expliciet erkend dat het verdienmodel van corporaties onder druk staat en dat dit het risico met zich meebrengt dat investeringen van corporaties stil komen te vallen: ‘De benodigde investeringen zijn hoog, terwijl de huurinkomsten ver onder een kostendekkend niveau liggen.’ 
• Het belangrijkste punt is dan ook de aankondiging dat woningcorporaties worden uitgezonderd van ATAD. ‘De vrijstelling gaat in vanaf 2028 en wordt vastgelegd in het Belastingplan 2027, zodat woningcorporaties in hun aanstaande begroting hiermee al rekening kunnen houden. Dit kost de schatkist € 425 miljoen. 
• Deze ATAD-vrijstelling voor corporaties vervangt de eerder aangekondigde Vpb-faciliteit van € 325 miljoen. Voor de dekking van de € 425 miljoen wordt de Vpb faciliteit uit het coalitieakkoord ingezet én aanvullend € 100 miljoen vanuit de 7 keer € 1 miljard die beschikbaar was gesteld in het coalitieakkoord voor woningbouw. De regeling wordt met een nota van wijziging aan het Belastingplan toegevoegd. Nog niet alle details zijn op dit moment bekend.
• Er komt een onafhankelijke adviescommissie die structurele oplossingen onderzoekt voor het financiële tekort van corporaties. Hun advies wordt eind 2027 verwacht.
• Het Belastingplan 2027 introduceert zoals eerder aangekondigd een nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de overdracht van DAEB-woningen tussen woningcorporaties. Momenteel betalen woningcorporaties in sommige gevallen overdrachtsbelasting als er onroerende zaken aan elkaar worden over gedragen. Het kabinet stelt voor dergelijke overdrachten binnen de sociale activiteiten van woningcorporaties vrij te stellen van overdrachtsbelasting. De nieuwe vrijstelling moet het makkelijker maken om woningbezit daar onder te brengen waar dit vanuit volkshuisvestelijk oogpunt het meest efficiënt is. 
• Projectsteun wordt gemoderniseerd via een AMvB, zodat regionale solidariteit beter kan worden ingezet en lokale vormen van projectsteun mogelijk worden. Beoogde invoering: 1 januari 2027.
• De aftrekpercentages in de Energie Investeringsaftrek (EIA) worden verhoogd van 40% naar 45,5%. Met een Vpb-% van 25,8% stijgt het netto-voordeel van 10,3% naar 11,7%.

Huurtoeslag

• Voor 2027 is € 6,7 miljard voor de huurtoeslag begroot; tot € 7,6 miljard in 2031. Deze groei komt door huurontwikkeling en de ontwikkeling van het aantal woningen.
• Het kabinet bezuinigt € 65 miljoen per jaar op de huurtoeslag vanaf 2028 doordat specifieke zorgkosten niet langer aftrekbaar zijn (en het toetsingsinkomen van deze huurders stijgt). 
• De eigen bijdrage in de huurtoeslag stijgt met 58 cent per maand, waardoor huurders minder huurtoeslag ontvangen. Dit is een bezuiniging op de huurtoeslag.

Huurbeleid

• De huurverhoging volgt de komende jaren – zoals in de NPA afgesproken – het driejaarsgemiddelde van inflatie. Op basis van de CPB raming van de inflatie zal deze de komende jaren rond de 3% liggen. Dit driejaarsgemiddelde zal worden vastgelegd in wetgeving die binnenkort naar de Kamer wordt gestuurd.
• Het kabinet komt met een verkenning van een meer verplicht karakter van inkomensafhankelijke huurverhoging, een vermogenstoets en een vermogensafhankelijke huurverhoging. Benodigde wetgeving wordt in 2027 voorbereid, mogelijke invoering vanaf 2028.

Wet betaalbare huur

• In 2027 wordt gestart met de evaluatie van de Wet goed verhuurderschap, de Wet overleg huurders verhuurder (overlegwet) en de Wet betaalbare huur
• De wijzigingen van de wet betaalbare huur: 
  1) het invoeren van een WOZ-opslag. 
  2) het afschaffen van minpunten bij het geheel ontbreken van buitenruimte. 
  3) een betere locatiewaardering voor kleine rijksmonumenten en 
  4) het mogelijk maken van een tijdelijk contract voor alle studenten (naar verwachting per 1 januari 2027).
• De tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuur wordt met 4 jaar verlengd.

Koopkracht huurders

• De gemiddelde koopkracht neemt met 0,1% iets af.
• De koopkracht van de laagste inkomens (laagste 20%) verbetert licht met 0,2%. Dit komt door de inrichting van het Tijdelijk Noodfonds Energie vanaf 2027.
• Voor de 20% daarboven (21-40% van de laagste inkomens) blijft de koopkracht gemiddeld gelijk.
• De koopkracht van uitkeringsgerechtigden daalt iets sterker dan de gemiddelde koopkracht, namelijk met 0,2%.
• Het kabinet heeft middelen gereserveerd om de koopkracht te verbeteren. Dit betreft een verhoging van de arbeidskorting met € 173 en een verlaging van de belastingtarieven in de eerste en tweede schijf met 0,06%.

Armoede en schulden

• Het aandeel personen in armoede blijft gelijk ten opzichte van 2026, namelijk 2,6%. Het aantal kinderen in armoede neemt wel iets af. Dit wordt 2,3% in 2027 (was 2,4% in 2026). Dit komt door een intensivering van de kinderbijslag.
• Voor het Tijdelijk Noodfonds Energie is in totaal € 193 miljoen gereserveerd. De verwachting is dat circa 500.00 huishoudens hiervan gebruik kunnen maken.
• Voor de aanpak van armoede en schulden is structureel € 19,7 miljoen per jaar tot en met 2029 gereserveerd op de SZW-begroting voor vroegsignalering van schulden. 

Huurcommissie

• De Wet Toekomstbestendige Huurcommissie treedt op 1 januari 2027 in werking; deze moet leiden tot efficiëntere geschilafhandeling en eenvoudigere procedures.
• Ook gaat de nieuwe regelgeving voor servicekosten in per 1 januari 2027. Hierin is o.a een niet te wijzigen lijst van toegestane servicekosten opgenomen, met deze regeling komt er meer duidelijkheid voor verhuurders en huurders.

Registratie verhuurders

• De minister van VRO werkt aan de voorbereiding van een landelijk huurregister waarin verhuurders en verhuurde woonruimten worden geregistreerd. De besluitvorming hieromtrent zal uiterlijk eind 2026 plaatsvinden; de implementatie vanaf 2027.

• Om gemeenten te ondersteunen bij het bouwen van betaalbare woningen is de Realisatiestimulans ingevoerd. Gemeenten ontvangen een vaste bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw start in de periode 2025 tot en met 2029. Hiervoor is circa € 1,5 miljard beschikbaar.
• De Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) wordt uitgebreid. In plaats van € 14.000 per woning, ontvangen gemeenten € 20.000 per woning. De totale beschikbare middelen worden uitgebreid van € 100 miljoen naar € 179 miljoen.
• Voor alle 31 Nationaal Grootschalige Woningbouwlocaties wordt toegewerkt naar een uitvoeringsconvenant. Vanuit het Coalitieakkoord is € 940 miljoen beschikbaar van 2029 tot en met 2033. Deze middelen komen ook uit de 7 keer € 1 miljard.
• Zoals eerder aangekondigd wil het kabinet de inbrengwaarde voor het kostenverhaal aanpassen en stellen ze een grondfaciliteit op om gemeenten te ondersteunen bij de aankoop van grond, waarbij het Rijk een deel van het risico en de investering overneemt.

Middenhuur

Voor het verbeteren van het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen worden verschillende maatregelen genomen:

• Door wijziging van het Europese DAEB Vrijstellingsbesluit zijn er meer mogelijkheden ontstaan om steun te verlenen voor (de bouw van) middenhuurwoningen door corporaties. In 2027 worden benodigde wijzigingen van de Woningwet bij de Tweede Kamer ingediend, zodat borging van middenhuurwoningen vanaf 2028 mogelijk wordt.
• Er komt een objectsubsidie van € 100 miljoen per jaar voor de jaren 2029-2033. Dit wordt een woning gebonden subsidie die beschikbaar komt voor de bouw van betaalbare (midden)huurwoningen door private investeerders. Een verdere toelichting hierop volgt in het Actieplan van de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw op 21 september. Deze middelen komen ook uit de 7 keer € 1 miljard.
• Zoals eerder aangekondigd wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in huurwoningen per 1 januari 2027 verlaagd van 8% naar 7%.

Wonen en zorg/ ouderenhuisvesting

• Het kabinet houdt vast aan de ambitie om tot en met 2030 290.000 woningen voor ouderen te realiseren. Hiervoor zijn extra inspanningen nodig, waarbij wordt gewerkt aan het versnellen van de stap van planvorming naar daadwerkelijke realisatie.
• Voor geclusterde en zorggeschikte woningen is van 2027 tot en met 2030 € 420 miljoen beschikbaar ter ondersteuning van de realisatie van deze woningtypes. 
• In de periode 2032 t/m 2035 stelt VRO nu extra € 635 miljoen beschikbaar voor de continuering van de Stimuleringsregeling Ontmoetingsruimten in Ouderenhuisvesting (SOO) en de Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen (SZGW). In totaal is bij VRO daarmee ca. € 1,1 miljard beschikbaar voor deze regelingen in 2027 t/m 2035.
• De Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen (SZGW) wordt via subsidie uitgekeerd aan woningcorporaties of zorgaanbieders voor het realiseren van zorggeschikte woningen in plaats van een specifieke uitkering (SPUK) via gemeenten. 
• Gemeenschapsvorming binnen geclusterde woonvormen krijgt een plek in de verdere uitwerking van het Hoofdlijnenakkoord Ouderenzorg (HLO). Naar aanleiding van het coalitieakkoord zullen in de loop van 2026 aanvullende afspraken worden gemaakt met de HLO-partijen, waarbij ook aandacht zal worden besteed aan de financiële kaders die tot en met 2031 beschikbaar zijn voor de langdurige zorg.

Leefbaarheid (o.a. NPLV)

• Het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) wordt op gelijk niveau doorgezet. Voor de periode 2029 tot en met 2035 is jaarlijks € 135 miljoen beschikbaar. Hiermee wordt onder meer geïnvesteerd in het verbeteren van het perspectief van inwoners in kwetsbare wijken, de aanpak van energiearmoede, verduurzaming en de fysieke leefbaarheid van woningen. 
• Voor de jaren 2026 tot en met 2028 is via de specifieke uitkering Kansrijke Wijk € 400 miljoen beschikbaar. In deze regeling zijn middelen gebundeld van OCW, SZW en VRO. Doel is inwoners te ondersteunen bij stappen richting de arbeidsmarkt, het tegengaan van geldzorgen, het voorkomen van onderwijsachterstanden bij kinderen en het versterken van gemeenschappen.
• Leefbaarheidsproblemen spelen niet alleen in de 20 NPLV-gebieden. Ook andere gemeenten melden vergelijkbare problemen. Daarom werkt het kabinet aan bredere ondersteuning, met een rol voor provincies, een buddysysteem voor gemeenten en het delen van effectieve aanpakken zodat de resultaten breder toepasbaar worden.
• Daarnaast is er vanuit de realisatiestimulans € 230 miljoen beschikbaar voor een extra bijdrage aan het NPLV. Verder is € 15 miljoen beschikbaar gesteld voor snellere isolatie van woningen in NPLV-wijken. 

Asielopvang en statushouders

• Het kabinet zet de in 2026 uitgewerkte aanpak voor het versnellen van de realisatie van aanvullende vormen van huisvesting voor statushouders, Oekraïense ontheemden en andere woningzoekenden met een acute woonvraag, in 2027 voort. 
• Daarnaast is sinds juli 2026 de Doelgroepflexibele Regeling (DFR) van kracht. Deze financiert opvanglocaties en (tijdelijke) huisvesting voor asielzoekers, Oekraïense ontheemden en statushouders. De regeling vergoedt de daadwerkelijke kosten van gemeenten voor opvang en huisvesting (2027: € 2,159 miljard, 2028: € 1,6 miljard, 2029: € 1,446 miljard, 2030: € 228 miljoen). 
• De Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) is uitgebreid en biedt gemeenten € 20.000 subsidie per nieuw te realiseren woning voor kwetsbare doelgroepen, waaronder spoedzoekers, ontheemden en statushouders.
• Ook blijven specifieke regelingen beschikbaar voor doorstroomlocaties (SPUK BHV € 40 miljoen in 2027 en € 20 miljoen in 2028), tijdelijk onderdak voor statushouders en de huisvesting van grote gezinnen met een verblijfsvergunning (regeling HGGV, € 1,6 miljoen in 2027). 

Aandachtsgroepen

• Via de Woondeals blijft er structureel oog voor voldoende passende woningen voor aandachtsgroepen. Het gaat onder meer om dak- en thuisloze mensen, studenten en arbeidsmigranten.
• De bestaande Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) wordt aangepast naar een objectsubsidie voor onzelfstandige eenheden. Gemeenten kunnen maximaal € 9.000 per gerealiseerde onzelfstandige eenheid ontvangen om de onrendabele top te dekken. 
• Voor de RHA worden aanvullende middelen beschikbaar gesteld. Vanuit het coalitieakkoord is cumulatief € 450 miljoen beschikbaar voor de jaren 2029 tot en met 2034, waarmee circa 2.700 woningen in het betaalbare segment kunnen worden gebouwd. 
• Er is een traject gestart met de koepel van universiteiten (UNL) dat moet leiden tot meer studentenhuisvesting op campusterreinen. 

Ondermijning

• De aanpak van ondermijning blijft een prioriteit voor het kabinet. Voor de brede ondermijningsaanpak is ruim € 260 miljoen beschikbaar en voor Preventie met Gezag circa € 101 miljoen. Ook wordt het Offensief Tegen Explosies (OTE) voortgezet. Daarnaast wil het kabinet knelpunten rondom gegevensdeling aanpakken.

Onbegrepen/verward gedrag

• Het kabinet zet de aanpak van mensen met verward of onbegrepen gedrag voort. Daarbij ligt de nadruk op meer woon(zorg)plekken, betere gegevensdeling en een betere samenwerking tussen zorg-, veiligheids- en woonpartijen. Ook loopt het programma Grip op Onbegrip door, waarvoor tussen 2021 en 2027 € 116 miljoen beschikbaar is gesteld om regionale samenwerking en een persoonsgerichte aanpak te versterken.

Verduurzaming

• Warmtenetten. Er vinden kasschuiven plaats voor de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH) om vertraging in projecten te accommoderen zonder dat de subsidie vervalt. 
• Er is per 1 oktober € 77 miljoen extra voor de SAH uit het Warmtefonds. Dat is echter eenmalig, terwijl structurele SAH-middelen nodig zijn. Ook lopen de budgetten voor het Warmtefonds hard terug van € 339 miljoen in 2026 naar € 96 miljoen in 2030.
• In de sociale huursector zet het kabinet in op het uitfaseren van de slechtste energielabels (EFG) richting 2028 en vanaf 2029 voert het kabinet minimumnormen in voor de hele huursector, met verdere aanscherping richting 2040. Daarnaast zal het kabinet onderzoeken hoe er invulling gegeven kan worden aan de wens in het coalitieakkoord om per 2040 energielabels D en C bij huurwoningen uit te faseren.
• Vanaf 2029 wordt de (hybride) warmtepomp bij vervanging van de cv-ketel de norm. Voor 2030 is het concrete doel om een miljoen (hybride) warmtepompen extra te hebben in de bestaande woningvoorraad. 
• De verdere uitrol van soortenmanagementplannen krijgt de komende jaren financiële ondersteuning, maar die is wel significant afgenomen. Van eenmalig € 54 miljoen eind 2023, naar circa € 5 miljoen de komende 4 jaar. 
• Het Rijk maakt ook in 2027 € 40 miljoen vrij voor de aanpak van energiearmoede. De middelen worden via gemeenten beschikbaar gesteld en zijn veelal bedoeld voor kleine maatregelen zoals radiatorfolie, tochtstrips en ondersteuning zoals energiecoaching. 
• Voor de verduurzaming van VVE's zijn extra middelen vrijgemaakt en er ligt een ambitie om de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE) eenvoudiger te maken. 
• Voor de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) subsidie is in 2027 € 499 miljoen beschikbaar. Daarna loopt deze regeling af tot € 347 miljoen in 2030 en wordt niet verlengd na 2030. 
• De Warmtenetten Investeringssubsidie (WIS) loopt via € 86 miljoen in 2027, op naar circa € 150 miljoen in 2028 en 2029 en ruim € 950 miljoen in 2030. Daarna eindigt deze. 
• De Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie (SDE++) kent 6 nieuwe openstellingsrondes van € 8 miljard in de periode 2027-2032.
• Het kabinet zet in op circulair en biobased bouwen en het implementeren van nieuwe Europese regels, waaronder de Whole Life Cycle-benadering voor broeikasgasemissies. In 2027 wordt de routekaart WLC-GWP (Whole Life Cycle – Global Warming Potential) aangeboden aan de Europese Commissie.
• Het Social Climate Fund (SCF) is een Europees fonds waar Nederland een bijdrage aanvraagt voor de periode 2027-2032. Een deel hiervan is bestemd voor energiehulp (zoals energiecoaches en fixers) vanuit Energiehuizen om energiearmoede aan te pakken. Voor 2027 is er € 42,7 miljoen aan middelen beschikbaar.

Eind dit jaar komt de Europese Commissie met wetsvoorstellen om de energiedoelen en het klimaatdoel van netto 90% emissiereductie in 2040 te halen. Het kabinet pleit in aansluiting hierop voor een stevig uitvoeringspakket, dat de klimaat- en energietransitie vooruitbrengt. In het voorjaar van 2027 neemt het kabinet indien nodig aanvullende nationaal geborgde maatregelen om het doel van 2040 te halen en hebben daarbij oog voor betaalbaarheid en handelingsperspectief

Netcongestie

• Afgelopen week kondigde het kabinet nieuwe crisiswetgeving aan om meer ruimte te maken op het stroomnet. Het kabinet wil de uitbreiding van het elektriciteitsnet versnellen en de doorlooptijden van projecten verkorten. Een volgende tranche met wettelijke versnellingsmaatregelen volgt in de eerste helft van 2027.

Funderingsproblematiek

• In 2027 wordt de Nationale Aanpak Funderingen doorgezet. Publieke, private en maatschappelijke partijen werken samen aan betrouwbare informatie, financiële instrumenten en ondersteuning bij onderzoek en herstel. 
• Zo moeten eigenaren eerder inzicht krijgen in het type fundering onder hun woning en de mogelijke risico's. Binnen de gebiedsgerichte leeraanpak wordt handelingsperspectief ontwikkeld voor gebouweigenaren (waaronder woningcorporaties) en lokale partijen.

Asbest

• Het kabinet voert de implementatie van de herziene Europese asbestrichtlijn verder door. De ambitie is om de gewijzigde regelgeving en de bijbehorende uitvoeringsaspecten (zoals de vergunningsplicht) begin 2027 in werking te laten treden.

Bouwregelgeving

• In 2027 werkt het kabinet verder aan wijzigingen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) waaronder wijzigingen n.a.v. Europese regelgeving (o.a. EPBD IV, de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen).
• De evaluatie van de Wet kwaliteitsborging (Wkb) voor het bouwen vindt in 2027 plaats. De eindevaluatie van de Wkb vormt de basis voor de politieke besluitvorming over het vervolg van het kwaliteitsborgingsstelsel. 

Leefomgeving

• De Kaderrichtlijn Water (KRW) is een Europese richtlijn die voorschrijft dat de waterkwaliteit in Nederland (en overige Europese lidstaten) aan de opgestelde eisen voor een goede toestand moet voldoen. De KRW is sinds eind 2000 van kracht en uiterlijk eind 2027 moet Nederland voldoen aan de eisen van de KRW voor zowel oppervlaktewater als grondwater. 
• Daarnaast is op 16 december 2025 de Europese richtlijn Bodemmonitoring en Veerkracht in werking getreden. De implementatie van de richtlijn in Nederlandse wetgeving moet uiterlijk 16 december 2028 van kracht zijn. Met de implementatie van de richtlijn moet voor 2031 de Nederlandse bodem zijn gemonitord en beoordeeld.

• Op Europees niveau wordt gewerkt aan vereenvoudiging van wet- en regelgeving. Zo wil de Europese commissie belemmeringen en risico's voor woningbouw wegnemen. Het kabinet zet o.a. in op de Housing Simplification Package die de Europese Commissie heeft aangekondigd voor de eerste helft van 2027. Dit pakket heeft als doel om de administratieve lasten en bureaucratie in de bouw- en renovatiesector te verminderen om zo de woningbouw in Europa te versnellen. 
• Een groeiend tekort aan duurzame en betaalbare woningen speelt ook op breder niveau binnen de Europese Unie. De Europese Commissie heeft het Europees plan voor Betaalbaar wonen gepubliceerd. Dit plan moet het woningaanbod vergroten, investeringen en hervormingen stimuleren en steun bieden aan mensen en regio’s die het zwaarst getroffen worden door de wooncrisis. In 2027 blijven we nauw betrokken bij de uitvoering van dit plan.