Wet Betaalbare huur half jaar uitgesteld, verdere vertraging onwenselijk

In het regeerakkoord was het reguleren van de middenhuur opgenomen. Hieraan is de afgelopen tijd gewerkt en Aedes heeft op de consultatie gereageerd. De belangrijkste maatregelen uit de wet zijn het doortrekken van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) naar 187 punten (€ 1.123,13, prijspeil juli 2023) en het dwingend maken van het WWS bij ingang van nieuwe contracten. Het wetsvoorstel ligt nog bij de Raad van State voor advies. Daarom bleek invoering per 1 januari 2024 niet meer haalbaar. De minister heeft invoering uitgesteld naar 1 juli 2024.

Aedes vindt het belangrijk dat er vaart wordt gemaakt met de wet. Om huurders in het middensegment te beschermen tegen excessieve huren. Maar ook om beleggers en woningcorporaties duidelijkheid te geven. Het is onwenselijk dat de formatie de invoering van het wetsvoorstel verder vertraagt.

Ten opzichte van het oorspronkelijke wetsvoorstel is er een aantal wijzigingen. De belangrijkste is dat de zogenoemde nieuwbouwopslag wordt verhoogd van 5 naar 10%. Deze gaat gelden voor nieuwbouwwoningen waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 start.

Aedes heeft nog wel enkele aandachtspunten:

• Verduurzaming wordt gestimuleerd doordat E-, F- en G-labels minpunten krijgen en duurzame labels meer punten dan nu. Het doel, versnelling in verduurzaming, is goed. Maar het zorgt ook voor grote stijgingen van de huur als woningen (flink) verduurzaamd worden. De huur stijgt dan veel meer dan dat de energielasten afnemen. Omdat corporaties passend moeten toewijzen en gemiddeld een veel lagere huur vragen dan het WWS, zal dit effect bij corporatiewoningen beperkt zijn. Maar bij commerciële verhuurders kan dit voor huurders nadelige effect wel ontstaan en leiden tot hogere woonlasten.
• De wet leidt mogelijk tot meer zaken bij de huurcommissie. Corporaties gaan daaraan fors bijbetalen, omdat een register van andere verhuurders ontbreekt. Aedes vindt dit niet uitlegbaar en is van mening dat de huurcommissie volledig door de overheid gefinancierd moet worden. Zeker omdat naar verwachting de meeste zaken niet over woningen van corporaties gaan.
• Tot slot gaf Aedes eerder al aan het principieel onjuist te vinden dat ook huurders, via een lagere huurtoeslag de komende jaren, gaan meebetalen aan de uitvoering van de wet.

Op 20 november 2023 bracht de Raad van State advies uit over de wet. De RvS vindt dat er aanpassingen nodig zijn, voordat het naar de Tweede Kamer kan worden gestuurd. Hoewel regulering van het middensegment en het dwingend maken van het WWS huurders beschermen tegen hoge huren, kan het er toe leiden dat middenhuurwoningen worden verkocht, of dat de investeringsbereidheid afneemt. Zeker in combinatie met de andere (fiscale) maatregelen. Beide risico’s kunnen leiden tot een kleiner middenhuursegment. Hiermee is de woningzoekende niet geholpen, stelt de RvS. De regering moet daar verder op ingaan in het voorstel. De verhoging van de nieuwbouwopslag naar 10% is hierbij overigens nog niet meegenomen.

Aedes blijft voorstander van de wet, en kijkt anders naar de zorgen die de RvS in haar advies uit. Om voor voldoende aanbod te zorgen in het middensegment is het belangrijk dat corporaties de ruimte krijgen om deze woningen te bouwen. De verhoogde nieuwbouwopslag kan helpen om de investeringsbereidheid op pijl te houden. Ook het bekijken van de fiscale regels, zoals de aanpassing van Box3 voor beleggers, kan daarbij helpen.

De zorg dat mogelijk een deel van de middenhuur wordt verkocht, deelt Aedes maar ten dele. De afgelopen jaren zijn veel huizen aangekocht om te worden verhuurd. Als een deel daarvan als betaalbare koop weer op de markt komt, dan zijn andere woningzoekenden daar ook bij geholpen. Bovendien: zonder regulering van de middenhuur blijft dit segment enorm duur. Daarmee zijn middeninkomens óók niet geholpen.