Inleiding
Als woningcorporatie in de Flevopolder heeft OFW een traditie van bouwen en ontwikkelen, maar inmiddels is de helft van het woningbezit meer dan 50 jaar oud. Daardoor verschuift de aandacht naar beheer en onderhoud. Na fluctuaties in de regionale woningmarkt trekt de vraag naar sociale huisvesting aan. De doelgroep verschuift van gezinnen naar een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder steeds meer senioren.
De vastgoedstrategie is geënt op drie basisprincipes: kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid. Met Truus Sweringa heeft OFW een bestuurder in huis bij wie duurzaamheid in het dna zit. Zij studeerde in Wageningen in de jaren 70, in de tijd dat de Club van Rome het milieu op de agenda zette. Toen zij in 1980 ging werken bij woningcorporatie SCW in Amersfoort, had ze duurzaamheid al hoog in het vaandel staan. Zo zocht ze met huurders naar een oplossing voor het terugdringen van overmatig gasverbruik bij blokverwarming. Bij OFW laat zij zich inspireren door het principe van People Planet Profit: een harmonieuze combinatie van mens, milieu en opbrengst.
Sweringa geeft vier redenen om als corporatie te focussen op duurzaamheid: beperking van de woonlasten voor de huurders, minder belasting voor het milieu, verhoging van de marktwaarde van de woningen en de positieve bijdragen van energiezuinige woningen aan gezondheid en comfort.
Opgave
OFW streeft ernaar dat al haar bewoners in 2050 in een energieneutraal huis wonen. Ze wil de energievraag sterk verminderen en het resterende deel volledig compenseren met zelfopgewekte duurzame energie. Ze wil dat alle medewerkers vanuit verschillende invalshoeken werken aan dit doel.
Dit is een van de zeven interviews waarin bestuurders terugblikken op verandering. Deze veranderverhalen zijn bedoeld om te inspireren.
Aanpak
Toen Truus Sweringa in 1997 aantrad bij OFW, was nog niet de hele organisatie overtuigd van het belang van duurzaamheid. Daarom koos de directeur-bestuurder voor de weg van geleidelijkheid, ‘maar wel koersvast’. Ze wist medewerkers te inspireren met haar missie en nieuwe mensen aan te trekken die haar visie deelden. Bovendien wist ze stakeholders als de Huurders Belangen Vereniging mee te krijgen. Sweringa spreekt van een ‘rollende organisatie’: geleidelijk aan naar haar doelen toegroeien.
OFW toetst alles wat ze doet aan haar leidende principes. Dat doet ze aan de hand van zes vragen:
- Heeft het echte waarde voor onze klanten?
- Is het maatschappelijk verantwoord?
- Hebben we er integraal naar gekeken?
- Doen we het zo efficiënt mogelijk?
- Past het binnen de mogelijkheden van onze organisatie?
- Kunnen we het verantwoorden en uitleggen?
Als rollende organisatie groeien we geleidelijk aan naar onze doelen toe
Resultaat
OFW is inmiddels diverse malen bekroond als koploper in duurzaamheid. In het laatst verschenen visitatierapport wordt ze een van de meest vooruitstrevende en best presterende corporaties van Nederland genoemd. In 2014 en 2015 kreeg ze de prijs ‘Beste Energie Index’ van de Groene Huisvesters. In 2016 kreeg ze de ‘Duurzaam Bouwen Award’ voor de renovatie van Chaletwoningen.
OFW heeft de prestatieafspraken op het vlak van energiebesparing overtroffen. Verder heeft ze al in 2017 de doelstellingen uit het Landelijke Energieconvenant gerealiseerd. Eind 2019 zat ze met een Energie-Index van 1,19 al op label A.
OFW denkt bij groot onderhoud altijd op de lange termijn. Zo combineert ze investeringen die sowieso noodzakelijk zijn om de levensduur van woningen te verlengen met investeringen in energie in duurzaamheid. Bij renovaties maakt ze een ‘nul-op-de-meter-mantel ─ een energiezuinige schil ─ om de woning.
Huurders hebben inspraak bij grotere, ingrijpende woningmoderniseringen. Met als resultaat een opgeknapte woning met lagere energielasten tegen dezelfde huurprijs. De Huurders Belangen Vereniging beoordeelt de prestaties van OFW als ‘zeer goed’. Met de gemeente zijn soms spanningen over de keuze voor modernisering in plaats van nieuwbouw. De huurders en corporatie zitten daarbij wel op één lijn.
Tips van Truus Sweringa
- Leer medewerkers dat veranderen niet bedreigend is, maar ook leuk kan zijn en het werk dynamisch maakt.
- Durf als bestuurder door te pakken en afscheid te nemen van medewerkers die echt niet mee kunnen.
- Leer van andere bedrijfstakken; elke groep heeft haar eigen waarheden.
- Combineer onderhoud met investeringen in energie en duurzaamheid, dat leidt uiteindelijk tot lagere onderhoudslasten.
- Speel bewust tijd vrij voor kwetsbare groepen huurders die te maken hebben met lagere uitkeringen en minder ondersteuning door zorg- en welzijnsorganisaties.
Investeringen in duurzaamheid betalen zich altijd terug, bijvoorbeeld in waardevermeerdering, tevreden huurders en lagere woonlasten
Oost Flevoland Woondiensten (OFW), Dronten
4.800 woningen in Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant
Aantal medewerkers: circa 50 (43 fte)
Gemiddeld huurdersoordeel: 7,7
Directeur-bestuurder sinds 1997: Truus Sweringa
Veranderverhalen
In deze tijd waarin het thema innovatie veelvuldig wordt genoemd, verguisd of geroemd, is het interessant om eens stil te staan bij de ervaringen van bestuurders met veranderen. Hoe kijken bestuurders, die zelf aan den lijve een intensief veranderproces hebben ondervonden, aan tegen een dergelijk veranderproces? Dit staat centraal in een reeks van zeven veranderverhalen. Bovenstaand verhaal is het vierde in deze reeks, bedoeld om te inspireren.
De andere verhalen zijn:
- De Kernen voltooit netwerkorganisatie
- Mitros maakt organisatie simpeler en gebruikt smartphone bij contact met huurders
- Maasvallei boekt succes met zelfsturende teams
- Woonstichting JOOST kantelt vastgeroeste organisatie
- Wonen Limburg naar één backoffice en zeven buurtwinkels
- Woonwaard kiest voor innovatie en samenwerking
Bovenstaande veranderverhalen zijn de verkorte vorm van de veranderverhalen uit de publicatie Corporaties in beweging.
