Conceptueel bouwen – hoe borg je kwaliteit?

Bij conceptueel bouwen gaat het om woningconcepten die innovatief, flexibel en herhaalbaar zijn en die worden ontworpen en ontwikkeld door producenten en conceptaanbieders. Een woningcorporatie treedt op als opdrachtgever en bepaalt het wat: aan welke prestatie-eisen moet het woningconcept voldoen. De conceptaanbieder bepaalt het hoe: de oplossing en uitvoering. Görts: ‘Dat kan een woning zijn die compleet uit de fabriek komt, maar dat hoeft niet.’

Door woningen conceptueel te bouwen, kun je een concept of een onderdeel daarvan laten certificeren of eenmalig laten beoordelen door een kwaliteitsborger. Zo laat je zien dat je voldoet aan de bouwtechnische eisen. Görts: ‘Je kunt je voorstellen dat certificering een lang en complex proces is. En mocht je iets veranderen in je productielijn, dan kun je opnieuw beginnen.’ Het is dan ook niet per se nodig het totaalconcept te laten certificeren, zolang je kunt aantonen dat de woning voldoet aan de technische regels. Hoe je dat borgt, staat in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) die op 1 januari 2023 – tegelijk met de Omgevingswet – in werking treedt.

Met de Wkb verdwijnen de toetsing en het toezicht door de gemeente voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Een zogenoemde kwaliteitsborger neemt die taak over. Dit is een onafhankelijk bedrijf dat erop toeziet dat een bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving. De Wkb geldt voorlopig alleen voor grondgebonden woningen, niet voor appartementen.

Van Egmond: ‘Zo’n kwaliteitsborger moet voldoende kennis en ervaring hebben en uiteraard erkend zijn.’ Een kwaliteitsborger staat onder toezicht van een zogenoemde instrumentaanbieder, bijvoorbeeld een certificerende instelling. Vanuit de overheid ziet een onafhankelijke toezichthouder erop toe dat alle partijen hun werk volgens de regels uitvoeren. In veel gevallen schakelt een conceptaanbieder een kwaliteitsborger in, maar woningcorporaties kunnen ervoor kiezen dat als opdrachtgever zelf te doen. ‘In dat geval kun je een kwaliteitsborger vragen meer te doen, bijvoorbeeld controle op goed en deugdelijk werk. Bedenk wel dat hoe meer je vraagt, hoe hoger de kosten.’ Als corporatie doe je er goed aan van tevoren met de aanbieder afspraken te maken over wie de kwaliteitsborger contracteert én over aansprakelijkheid. Met het inkopen van een woningconcept is de aanbieder verantwoordelijk voor de gekozen technische oplossing én voor de kwaliteit. De aanbieder is dan ook verantwoordelijk voor de extra kosten die een kwaliteitsborger maakt, mocht de kwaliteit op onderdelen niet voldoen. Van Egmond: ‘Het is dus in het belang van de aanbieder te laten zien dat zijn werk voldoet aan de regels. Hoe hoger die kwaliteit, hoe minder de kwaliteitsborger nodig is, en hoe lager de kostprijs voor de producent.’

Een producent moet zijn interne kwaliteitsborging op orde hebben, bijvoorbeeld met een ISO-certificering. Conceptueel bouwen gaat uit van herhaalbare oplossingen. Voldoet een woningconcept of bouwdeel eenmaal aan de gestelde eisen, dan blijft dat zo, zolang het productieproces niet wijzigt. Zitten er fouten in het proces, dan zal de producent die zelf herstellen, voordat het hele proces door een kwaliteitsborger wordt gecontroleerd. ‘Met de Wkb krijgen bouwers dus veel meer verantwoordelijkheid voor de kwaliteit die ze leveren. Dat vraagt wat van hun zelflerend vermogen. Conceptuele bouwers zijn daarin verder dan traditionele bouwers’, merkt Görts op.

Om conceptuele bouwers te ondersteunen bij interne kwaliteitsborging is NCB een project gestart met een auditsysteem: de Ladder Interne Kwaliteitsborging. Görts: ‘Op basis daarvan kan de conceptaanbieder nagaan hoever men is met die interne kwaliteitsborging. Bouwers krijgen inzicht in verbeterpunten, en we toetsen in hoeverre hetgeen op papier staat daadwerkelijk is verankerd in houding en gedrag op de werkvloer. Een producent die de bovenste trede van deze ladder bereikt, is klaar voor certificering.’

Hoewel deze manier van werken zeker een stap vooruit is, wil Van Egmond wel aantekenen dat het hier alleen gaat om het bouwtechnische deel van een vergunning: ‘Als we kijken naar de doorlooptijd van een vergunningtraject dan zit daar doorgaans niet de bottleneck, die zit bij het ruimtelijke deel. Past een woningconcept binnen het bestemmingsplan, binnen de omgeving? Daarover blijf je als corporatie in gesprek met gemeenten.’ Maar er komt meer bij kijken. Een woning wordt immers gebouwd op een bepaalde locatie, die van invloed kan zijn op prestatie-eisen. Denk aan de ligging van de woning (zuid of juist noord), de bodem, geluidseisen, architectuureisen. Dat zijn zaken waarnaar een kwaliteitsborger wel kijkt.

Görts: ‘Een opdrachtgever moet zich goed bewust zijn van de prestaties die het product moet leveren. Door aan het begin van het ontwikkelproces een zogenoemd Kavelpaspoort uit te geven, breng je de ruimtelijke en architectonische voorwaarden vooraf in kaart en versnel je het proces. Die prestatie-eisen moet je helder omschrijven, in goed overleg met de gemeente, de commissie welstand en andere belanghebbenden. Samen maak je het ‘verhaal’ van de locatie, van het project, leg je de prestatie-eisen vast in een prestatiegerichte uitvraag, en vraag je een aantal conceptaanbieders een locatiespecifieke aanbieding te maken. De meest waardevolle aanbieding koop je in. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning is dan snel geregeld!’