Actualisatie doorrekening NPA: prestatiemodel corporaties op termijn onder druk

Aedes, BZK, de Woonbond en VNG hebben in de zomer van 2022 de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties gesloten. De afspraken waren doorgerekend en bleken op regionaal niveau haalbaar tot en met 2030. Alle partijen waren zich ervan bewust dat deze doorrekeningen de best mogelijke inschatting met de kennis van dat moment waren.

Sindsdien is het economisch tij echter gekeerd en zijn de rente en de bouwkosten sterk gestegen. Daarom is begin 2023 afgesproken de doorrekeningen te actualiseren, vooruitlopend op de geplande midterm review in 2024. Deze doorrekeningen zijn gepubliceerd op 16 juni 2023.

In een brief aan de Tweede Kamer over de doorrekeningen schrijft De Jonge dat ‘uit de doorrekening de conclusie kan worden getrokken dat de corporatiesector voor de uitvoering van de NPA uitgaat van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam bedrijfsmodel. Dat wil zeggen dat de aanpak zoals die nu wordt ingezet niet haalbaar is voor de lange termijn, omdat daarmee de financiële continuïteit van corporaties in gevaar komt.’ De Jonge kondigt aan dat hij bij de geplande financiële herijking in 2024 ‘het duurzame bedrijfsmodel beter in beeld wil brengen en met beleidsopties zal komen hoe hier weer naartoe gewerkt kan worden. Met de herijking moeten de opgaven uit de NPA tot en met 2030 haalbaar blijven, maar moet er ook perspectief zijn dat de opgaven die daarna komen opgepakt kunnen blijven worden.’

De uitkomsten van de doorrekening werden ook besproken op het Aedes-congres op 15 juni 2023. De investeringsplannen van corporaties zijn in vergelijking met de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ze kunnen deze plannen de komende jaren nog goed financieren en willen zo de afspraken uit de NPA voortvarend oppakken. Grootste bottleneck bij nieuwbouw blijkt wel de beschikbaarheid van bouwlocaties. Van de corporaties geeft 63% aan onvoldoende locaties voor die geplande woningen in beeld te hebben. 

De nieuwe doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken geeft wel zorgen voor de langere termijn. Het is cruciaal om het huishoudboekje van corporaties op orde te brengen om ook in de toekomst huurders een fijn en duurzaam thuis te kunnen bieden. Daarom gaat Aedes samen met leden en stakeholders onderzoeken hoe de sector kan komen tot een duurzaam prestatiemodel, dit ter voorbereiding op de geplande midterm review in 2024.

Aedes-voorzitter Martin Van Rijn: ‘We mogen onze ogen niet sluiten voor het dilemma van de korte en de langere termijn en daar nu al met BZK over praten. Door te blijven kwantificeren wat we doen, kunnen we ook laten zien waar het pijn doet. Bij een aantal corporaties gaat het over 3 jaar al knellen. BZK erkent dat gelukkig, het is een gezamenlijk vraagstuk.’ Ook start Aedes een verdiepend onderzoek naar de verduurzamingsopgave in de bestaande voorraad tot en met 2050.

• De actualisatie van de doorrekening van de NPA laat een verslechtering van de financiële positie van de corporatiesector zien. De totale opgave is in financiële zin groter geworden, vooral door de toegenomen kosten van investeringen. Ook is er een aantal (nog te realiseren) meevallers.
   
• In veel regio’s is (in het veronderstelde basispad) het grootste deel van de opgave toch haalbaar. Het totale tekort neemt slechts beperkt toe. Dit basispad is - met de kennis van nu - de beste inschatting van de financiële impact van de volledige opgave.
   
• Het tekort aan investeringsruimte is echter slechts een beperkte weergave van de financiële verslechtering. Er zijn verschillende scenario’s doorgerekend, de bandbreedte daarvan moet in relatie tot het basispad beschouwd worden. De belangrijkste factoren die de financiële haalbaarheid bepalen zijn het huurbeleid, de rente en de realisatiegraad.
   
• Het tekort loopt in de actualisatie op van € 3,3 naar € 5,9 miljard. De komende jaren zijn er voldoende middelen beschikbaar voor de uitvoering van de opgave. Uit de actualisatie van de doorrekeningen volgt (vooralsnog) geen noodzaak voor acute bijstelling van de NPA. Dit geeft ruimte om de tijd te nemen voor de herijking in 2024.
   
• De relatief beperkte toename van het tekort brengt echter niet tot uitdrukking dat de financiële positie van de corporaties significant is verslechterd. Met name de operationele kasstroom van de sector is onder druk komen te staan en daarmee de verdiencapaciteit van de sector. Waar de kasstromen in vorige doorrekeningen geen beperkende rol speelden, zijn die nu de voornaamste beknellende factor. Uit verschillende scenario’s blijkt dat de ruimte in de kasstroom om eventuele verdere tegenvallers op te vangen bijna volledig verdampt is. De leenruimte op basis van de beleidswaarde is slechts in beperkte mate van invloed.
   
• Er zijn substantiële verschillen tussen regio’s en tussen individuele corporaties. De noodzaak voor solidariteit binnen en tussen regio’s zal eerder toenemen dan voorzien. 
   
• Als de focus louter ligt op de financiële ratio’s, zou buiten beeld blijven dat het prestatiemodel van woningcorporaties verder uit balans raakt. Dit komt nadrukkelijk aan de orde in de rapportage van Ortec en ABF. In totaal moet tot en met 2030 € 6 miljard worden geleend om de verduurzamingsopgave in de bestaande voorraad te realiseren. Dit is een stijging van 50% ten opzichte van de doorrekeningen in 2022. Gegeven de huidige financiële ratio’s is dat enige tijd vol te houden, op lange termijn is dit onhoudbaar. Doorgaan op dezelfde weg vraagt om perspectief op herstel van het duurzaam prestatiemodel van corporaties, zoals afgesproken in de NPA.