Financieel stelsel

Financiën corporaties in de knel

Experts
Jeff van As
Jeff van As
Belangenbehartiger
Arjen van Gijssel
Arjen van Gijssel
Belangenbehartiger

De Nederlandse woningcorporaties verhuren samen 2,4 miljoen woningen aan huishoudens met lagere inkomens, tegen een betaalbare prijs. De financiële positie van corporaties wordt nijpender, onder meer door de verhuurderheffing, vennootschapsbelasting en stijgende bouwkosten. Er zijn zorgen over maatregelen van de overheid die knelpunten veroorzaken in de financiering. Aedes pleit daarom onder meer voor afschaffing van de verhuurderheffing.

Hoe besteden corporaties hun geld?

De inkomsten van corporaties komen voor 99 procent uit de huur die bewoners iedere maand betalen. Dat is gemiddeld 551 euro per woning per maand. Een groot deel van deze inkomsten besteden corporaties aan onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw van sociale huurwoningen. In onderstaande video zie je een korte uitleg over hoe woningcorporaties het geld besteden.

Video: Wat doen woningcorporaties met hun geld?

Hoge belastingen maken investeren onmogelijk

Een grote kostenpost is de belasting op het woningbezit die corporaties moeten afdragen aan de schatkist van de overheid. Het gaat om miljarden euro’s: ongeveer twee maanden huurinkomsten per jaar. Dit geld kunnen zij niet meer kunnen investeren in sociale woningbouw. Aedes pleit daarom voor afschaffing van deze verhuurderheffing. Er zijn grote opgaven en de huren moeten betaalbaar blijven. Dit lukt allemaal niet als de verhuurderheffing blijft.

Behalve de verhuurderheffing worden woningcorporaties ook op andere manieren enorm en onterecht belast. Zo betalen corporaties vennootschapsbelasting (VPB) over DAEB-activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en overdrachtsbelasting (OVB) wanneer zij sociale huurwoningen verkopen aan een andere corporatie. Ook dragen corporaties grote sommen belasting af via ATAD1. ATAD1 (Anti Tax Avoidance Directive) is een Europese belastingrichtlijn die bedoeld is om grensoverschrijdende belastingontwijking tegen te gaan. Woningcorporaties zijn echter nationaal opererende organisaties, die op geen enkele manier aan internationale belastingontwijking kunnen doen. Het is nooit de bedoeling geweest van de Europese Commissie om met deze richtlijn de belastingdruk voor woningcorporaties te verhogen. Daarom is het dus van groot belang dat corporaties zo spoedig mogelijk worden uitgezonderd van ATAD1, want deze regel kost corporaties honderden miljoenen euro’s per jaar.

Kijk ook eens bij

Marktwaardering

Woningcorporaties bezitten samen 2,4 miljoen woningen. Dit vastgoed moeten zij in de jaarrekening waarderen. Dat baseren zij op de marktwaarde verhuurde staat. De marktwaardering doen corporaties aan de hand van het Handboek Marktwaardering die het ministerie van BZK publiceert.

Wettelijke vereisten, verslaglegging en controle

Corporaties werken binnen de kaders van de Woningwet. Daarin staan richtlijnen rond werkgebied, kerntaken, financiën, bestuur en toezicht, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en extern toezicht. Begin 2021 is deze wet verbeterd op grote en kleinere punten die Aedes heeft aangedragen. De wet geeft onder andere meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk, meer risicogericht toezicht en beperkt de administratieve lasten. Accountants controleren de jaarrekening en de verantwoordingsinformatie van corporaties. Zij doen dit aan de hand van het accountantsprotocol. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) publiceert jaarlijks het Accountantsprotocol woningcorporaties, waarin de richtlijnen staan voor deze controle.

Kijk ook eens bij

Financiering van leningen

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw biedt woningcorporaties zekerheid over leningen die corporaties kunnen afsluiten. Doordat corporaties garant staan voor elkaars leningen kunnen zij lenen tegen zeer gunstige voorwaarden. WSW beoordeelt of leningen die corporaties aan willen gaan verantwoord zijn. Alleen dan komen ze voor borging in aanmerking. WSW geeft financieel gezonde corporaties zogeheten ‘borgingsruimte’ (het bedrag waarvoor zij in principe op basis van hun plannen leningen aan kunnen gaan) af voor twee jaar. WSW heeft een strategisch programma opgesteld om het borgstelsel sterk en toekomstbestendig te houden, dat in 2021 wordt geïmplementeerd. Uitgangspunt is dat de woningcorporaties die deelnemer zijn van WSW, tegen zo laag mogelijke kosten financierbaar moeten zijn en blijven en de risico’s voor het stelsel verder worden beperkt.

Corporaties helpen elkaar

Een belangrijk kenmerk van de corporatiesector is dat corporaties elkaar helpen wanneer er financiële moeilijkheden zijn. De oplossing van de derivatenkwestie bij corporatie Vestia is daar een spraakmakend voorbeeld van. Hoewel het niet eenvoudig was, is in 2021 een regeling getroffen waarin 249 corporaties een bijdrage leveren om de financiële problemen structureel op te lossen.

Kijk ook eens bij