Aedes-voorzitter Liesbeth Spies: ‘Het WSW maakt pijnlijk duidelijk wat de directe gevolgen van de huurbevriezing zijn. De huurbevriezing voor 2 jaar klinkt sympathiek, maar zittende huurders gaan merken dat onderhoud en verduurzaming achterblijven. En mensen die een woning zoeken zullen veel langer moeten wachten op een fijne betaalbare woning. Hierdoor kunnen zo’n 181.000 minder nieuwbouwwoningen worden gebouwd of 1,6 miljoen minder woningen worden verduurzaamd.’
Aedes roept het kabinet en de Tweede Kamer op om de in december gemaakte Nationale Prestatieafspraken na te komen. Spies: ‘We maakten die afspraken juist om samen de wooncrisis effectief aan te pakken. We vonden een goed evenwicht om nieuwe huizen te bouwen en bestaande huizen te verduurzamen, terwijl we de huren betaalbaar houden. De huurbevriezing verstoort dat evenwicht volledig en is een inbreuk op die afspraken.’
Woningcorporaties kunnen via het WSW geborgde financiering aantrekken en betalen hierdoor een iets lagere rente. Corporaties staan onderling garant voor elkaars leningen; het Rijk en alle gemeenten fungeren als ‘achtervang’. Om de kans zo klein mogelijk te houden dat corporaties elkaar en de achtervang moeten bijspringen, hanteert WSW een risicobeoordelingsmodel met 6 financiële ratio’s – de belangrijkste zijn de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan-to-Value (LTV) grenswaarden – die ieder jaar getoetst worden. Als corporaties voldoen aan deze normen, waarborgt het WSW dat er voldoende risicovermogen en onderpand beschikbaar is, zodat verplichtingen altijd kunnen worden nagekomen zonder een beroep te doen op de overheid. De financiële normen uit dit stelsel worden door de ‘achtervangers’ (het Rijk en gemeenten) vastgesteld en zijn essentieel voor de stabiliteit van dit stelsel.
De voorgenomen dubbele huurbevriezing zet dit zorgvuldig opgebouwde stelsel van solidariteit en zekerheid onder druk. Door een 2-jarige huurbevriezing komt niet alleen de investeringscapaciteit van 140 corporaties heel snel in gevaar, maar ook het fundamentele vertrouwen in het WSW-borgstelsel zelf. Zoals duidelijk blijkt uit de waarschuwing van rating agency Moody’s, die aangeeft dat een huurbevriezing negatief is voor de kredietwaardigheid. Daarom dringt Aedes er met klem op aan dat het kabinet de huurbevriezing van tafel haalt.
Uit doorrekeningen van Ortec Finance bleek al dat de totale investeringsruimte van de sector met zo’n € 49 miljard krimpt, maar uit de analyse van de WSW blijkt dat de gevolgen al per direct corporaties raken. De betreffende corporaties krijgen 4 weken de tijd om nieuwe prognoses aan te leveren bij het WSW.
Naast de impact op de investeringen van corporaties wordt de woningbouw in brede zin fors geraakt. Want veel nieuwbouwprojecten bevatten zowel sociale huur, middenhuur, vrije huur en koop. Als de sociale huur uit deze projecten wegvalt, storten dit soort projecten als een kaartenhuis ineen. Ook de partners van de Woontop delen deze zorgen en roepen met klem op om het besluit te heroverwegen en vast te houden aan de gemaakte afspraken op de Woontop.
