Verlicht regime voor (kleinere) corporaties
Corporaties zijn bij toepassing van het verlicht regime vrijgesteld van de verplichting om een vermogensscheiding toe te passen. Dus géén gescheiden balans, maar wél resultaat- en kasstromen. Het is bedoeld voor (kleinere) woningcorporaties met beperkte niet-DAEB activiteiten. Hiermee wordt de administratieve lastendruk beperkt. Als corporatie kun je het verlicht regime aanvragen bij de Autoriteit woningcorporaties met een scheidingsvoorstel DAEB en niet-DAEB. Ook vindt er een jaarlijkse toets op omzet- en investeringsniveau vanaf 2017 plaats. Als uit de realisatie in een toekomstig jaar blijkt dat de grenzen worden overschreden, mag een corporatie niet langer gebruikmaken van het verlicht regime. De corporatie moet dan overgaan op een administratieve scheiding. Als uit de prognosecijfers blijkt dat de corporatie structureel niet aan de eisen kan voldoen, is het advies om vooraf al te kiezen voor een administratieve scheiding.
Criteria om in aanmerking te komen voor verlicht regime (Woningwet art. 49):
- de totale netto jaaromzet […] van een toegelaten instelling bedroeg minder dan € 37.853.186,35* gedurende de 2 laatst afgesloten boekjaren;
- en het aandeel in de omzet van werkzaamheden die niet behoren tot de DAEB was in die jaren minder dan 5%;
- en in enig boekjaar is het aandeel van investeringen in werkzaamheden die niet behoren tot de DAEB in het totaal van investeringen minder dan 10%.
In de praktijk
Het is niet noodzakelijk om een gescheiden balans naar DAEB en niet-DAEB te voeren. Wel moet er een verantwoording van een gescheiden winst- en verliesrekening en een gescheiden kasstroomoverzicht worden gemaakt. De financiële middelen zijn (in principe) vrij inzetbaar, ook voor niet-DAEB investeringen. Maar let op: het 10%-criterium investeringen is lastig in de praktijk omdat je dit percentage al snel bereikt. Bij een rijtje van 10 woningen bijvoorbeeld kan je dus slechts 1 woning als niet-DAEB investering doen!
In cijfers
Er zijn 80-90 corporaties die gebruikmaken van het verlicht regime volgens de dVi 2022. Dat geeft een extra uitdaging voor het realiseren van niet-DAEB nieuwbouwambities. Het aandeel van niet-DAEB bij deze corporaties is beperkt met 1.215 vhe (sector totaal 116.651 vhe ultimo 2022). Als corporaties die gebruikmaken van het verlicht regime meer niet-DEAB woningen gaan bouwen, lopen zij het risico niet meer te voldoen aan de criteria van het verlicht regime.
Het is voor deze corporaties alsnog mogelijk om een administratieve (of juridische) scheiding door te voeren. Van een overgang van verlicht regime naar administratieve scheiding is sinds de verplichte scheiding (in 2017) nog nauwelijks sprake geweest. Het is echter een interessante mogelijkheid die een nadere verkenning door corporaties vraagt. Bij een duidelijke groeistrategie (>5%) in de niet-DAEB is een ander scheidingsregime sowieso de enige mogelijkheid. Dat geeft in de praktijk interessante opties voor een gezond financieel vertrekpunt en dus verruiming voor de niet-DAEB tak.
Vermogensscheiding
Binnen het huidige stelsel van commerciële financiering voor middenhuur kunnen woningcorporaties het vermogen dat zij hebben gereserveerd voor middenhuur (niet-DAEB) maar in beperkte mate inzetten voor de opgave in de middenhuur. Het is in het belang van de huurder dat het beschikbare maatschappelijke vermogen een maximale hefboom* heeft naar het aantal te bouwen middenhuurwoningen. Om tot oplossingen te komen zijn dan ook creatieve oplossingen nodig.
Een van die oplossingen is de minder strikte vermogensscheiding DAEB en niet-DAEB. De strikte vermogensscheiding tussen DAEB en niet-DAEB moet dan worden losgelaten. Dit maakt het mogelijk om zekerheden en operationele kasstromen van de DAEB-tak in te zetten voor investeringen in nieuwbouw. Bijvoorbeeld via het inzetten (doorlenen) van de operationele kasstroom aan de niet-DAEB tak. Het aanpassen van het Btiv (Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting) maakt de weg vrij voor corporaties om met het financiële resultaat van de DAEB-activiteiten een niet-DAEB-tak op te bouwen. De financieringscapaciteit in de niet-DAEB-tak zou daarmee kunnen stijgen van 26.100 naar 31.900 bij een marktconform rentetarief. Bij een rentevoordeel van 1% stijgt de financieringscapaciteit van de sector zelfs naar 40.400 woningen.
Er zijn nog veel meer middenhuurwoningen bij corporaties mogelijk door het waarborgstelsel te gebruiken. Begin dit jaar heeft Aedes hier onderzoek naar laten doen door het onafhankelijke adviesbureau Ortec Finance. Om het waarborgstelsel in te zetten, is aanpassing van de EU-regelgeving noodzakelijk. Lees hier het volledige bericht.
*) Het gebruik van leverage (hefboomfinanciering) is een investeringsstrategie waarbij leningen worden gebruikt om het potentiële rendement op het eigen vermogen te verhogen. De hefboomwerking wordt gecreëerd door naast eigen vermogen een investering met leningen te financieren.
Waarom DAEB en niet-DAEB?
Met de komst van de herziene Woningwet 2015 is in 2017 de scheiding tussen DAEB en niet-DEAB ingevoerd. Met als doel: zorgen dat het maatschappelijk vermogen wordt ingezet voor de maatschappelijke taken van een woningcorporatie. Om zo te voorkomen dat staatssteun bij niet-DAEB activiteiten terecht komt.
Voor de DAEB-activiteiten betekent dat een lagere rente op leningen voor het financieren van het vastgoed, een lagere grondprijs (marktwaarde grond versus sociale kavelprijs) en project- of saneringssteun. Voor niet-DAEB-activiteiten is ervan uitgegaan dat de markt dit wel doet. Die krijgen geen staatsteun en dus mag ook de corporatie hiervoor geen staatsteun gebruiken. Dat zou oneerlijk zijn. Corporaties moeten het verschil tussen DAEB en niet-DAEB aantonen met een gescheiden administratie.
De scheiding van activiteiten tussen DAEB en niet-DAEB kan op meerdere manieren. Op basis van de dVi 2022 (277 corporaties) zien we dat driekwart van de corporaties een administratieve scheiding kent, ongeveer een kwart het zogenoemde verlicht regime. Dat lichten we hieronder toe.
