De opgaven in de bestaande woningvoorraad nemen toe in omvang én complexiteit. Naast regulier onderhoud spelen steeds vaker verduurzaming, energietransitie, schimmelproblematiek, funderingsrisico’s, brandveiligheid, geluidsoverlast, hittestress, klimaatadaptatie, circulair werken en leefbaarheidsvraagstukken een rol. Een combinatie van deze vraagstukken komt ook steeds vaker samen in het complex. Het is kostenefficiënt om planbaar onderhoud zoveel mogelijk uit te voeren op natuurlijke onderhoudsmomenten. De Nationale Prestatieafspraken en aanpassingen in wet en regelgeving hebben invloed op de omvang en complexiteit van de onderhoudsopgave én de timing van het onderhoudsmoment. Dat onderhoudsmoment kan hierdoor zowel naar voren worden getrokken als naar achteren worden geschoven. De onderhoudsopgave van vroeger bestaat niet meer. Beter is het om te spreken over een onderhoudsmoment waarop verschillende opgaven samen kunnen komen. Het onderhoudsmoment biedt daarmee de kans om een integrale afweging te maken en sturing te geven aan de opgave. Andersom: als deze opgaven niet integraal worden afgewogen, ontstaat het risico dat opgaven niet worden meegenomen in de aanpak. Dan kan het zijn dat corporaties dezelfde woningen of gebouwcomponenten (onvoorzien) meerdere keren kort na elkaar moeten aanpakken. Dat leidt tot hogere kosten, inefficiëntie in uitvoering en extra overlast voor huurders en extra belasting voor de eigen organisatie. Denken vanuit de levenscyclus en integraal sturen betekent dat corporaties:
- meerdere opgaven in de bestaande voorraad tegelijk afwegen;
- voortdurend schakelen tussen portefeuille, wijk, complex, woning en componentniveau;
- kosten en baten van ingrepen over de tijd afwegen.
Het gaat hier dus expliciet om een integrale planvorming, de corporatie kan daarbij kiezen om de uitvoering gefaseerd of componentsgewijs te doen.
Welke stappen kunnen corporaties nemen?
Weeg onderhoud, verbetering en verduurzaming integraal af.
In de afgelopen jaren hebben corporaties in hoog tempo veel woningen aangepakt, en ook de komende jaren staat een grote investeringsslag in de bestaande voorraad gepland. Het is belangrijk de verschillende opgaven over de grenzen van afdelingen, uitvoeringsstromen of budgetten te beschouwen. Door de opgave te ‘ontschotten’ ontstaat de mogelijkheid om integraal de aanpak af te wegen.
- Bekijk onderhoudsuitgaven als samenhangend geheel:
Onderhoudsuitgaven zijn vaak verdeeld over verschillende afdelingen, zoals investeringsprojecten, planmatig onderhoud, reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Op korte termijn lijken deze uitgaven geen communicerende vaten, maar op langere termijn zijn ze dat wel degelijk. Maak inzichtelijk wat de onderhoudsuitgaven zijn over de grenzen van afdelingen en uitvoeringstromen. En maak vervolgens bewuste keuzes in de uitvoeringsstrategie en toewijzing van middelen. Door de volledige onderhoudsopgaven en uitgaven integraal op te nemen in de MJOB kun je voorkomen dat kosten onzichtbaar worden doorgeschoven. - Integreer MJOB en MJIB tot 1 financieel stuurinstrument: Een volgende stap is het samenbrengen van de MJOB en MJIB tot 1 samenhangend financieel overzicht.
Breng de bredere en toekomstige opgaven in de bestaande voorraad vollediger in beeld.
Het is verstandig om stapsgewijs meer inzicht te krijgen in de bredere opgaven in de bestaande voorraad en deze expliciet mee te nemen bij het bepalen van de aanpak. Zorg voor goed inzicht in de staat van het bezit en de verschillende opgaven in de bestaande voorraad. Kijk goed welke (toekomstige) opgaven je wel en nog niet in beeld hebt. Je leest er meer over bij kans 4.
- Neem vastgoedrisico’s expliciet mee in de opgaven:
Breng in kaart waar vastgoedrisico’s zich in het bezit kunnen voordoen. Denk aan brandveiligheid, vocht en schimmel, funderingen, loden leidingen, constructieve risico’s, geluidsoverlast, etc. Weeg deze risico’s mee bij de keuze voor onderhoud, verduurzaming en verbetering. Het is bijvoorbeeld zonde van je middelen om woningen flink te verduurzamen zonder de aanwezige funderingsschade te herstellen. Ook geldt dat isolatiemaatregelen altijd samen moeten gaan met passende ventilatiemaatregelen en een gebruiksinstructie om nieuwe vocht en schimmelproblemen te voorkomen. - Benader verduurzaming breder dan alleen energiebesparing met routekaart(en) en betaalbare maatregelen:
Naarmate 2050 dichterbij komt, zullen verduurzamingseisen steeds strenger worden en breder worden ingevuld. Niet alles is nu al wettelijk verplicht. Maar als je op tijd vooruitkijkt kun je voorspelbaarheid van de uitvoering vergroten. Hierdoor voorkomt de corporatie dat er later bijgestuurd moet worden, wat hogere kosten tot gevolg kan hebben. Op dit moment zijn er al concrete ambities, doelen en wetgeving rondom isolatie, ventilatie, de energietransitie (zoals warmtenetten, collectieve of individuele installaties) en energieopwekking. De verwachting is dat biobased en circulair materiaalgebruik, energieopslag, duurzame mobiliteit, stikstofreductie, klimaatrisico’s zoals hittestress en wateroverlast, drinkwatertekorten en biodiversiteit steeds meer onderdeel worden van de opgaven. In de Nationale Prestatieafspraken spraken corporaties al af om circulair, klimaatadaptief en biobased bouwen en renoveren te stimuleren, in balans met de kosten. Op deze opgaven kunnen corporaties verschillende maatregelen treffen. Sommige maatregelen zijn al haalbaar en anderen nog kostenverhogend. Er zijn verschillende kennisinstrumenten om op betaalbare wijze met deze bredere duurzaamheidsopgaven te starten. Er bestaan ook al frameworks en tools om duurzaamheidseisen onderling af te wegen en klimaatrisico’s inzichtelijk te maken.
Maak scenarioanalyses en routekaarten
Omdat voor niet alle opgaven al duidelijke regelgeving of tijdspaden bestaan, is het belangrijk om zelf afwegingen te maken. Wachten op normering is een risico (je loopt dan vaak al achter). Door met scenario’s te werken en de kosten van (te laat) handelen inzichtelijk te maken, kunnen corporaties voor verschillende opgaven en risico’s een optimaal pad uitstippelen om deze op te pakken in de bestaande voorraad. Dit pad kun je uitwerken in een of meerdere routekaarten.
Integreer de bredere opgaven in de MJOB’s
Hierna integreer je meerdere opgaven in de plannen voor de bestaande voorraad. Start hiervoor met een beleidsarm meerjarenonderhoudsplan en begroting en voeg hier stapsgewijs beleidseisen aan toe, te beginnen met de wettelijke verplichtingen en NPA. Verwerk hierna stapsgewijs ook de bredere opgaven in het MJOB. Optimaliseer ingrepen over de tijd en stel waar nodig de routekaarten bij. Meer informatie over het opstellen van een MJOB vind je bij kans 9.
Renovatie of sloop-nieuwbouw
Wanneer er in een complex steeds meer opgaven samenkomen, is het belangrijk om expliciet af te wegen of grootonderhoud, ofwel renovatie, nog past bij de corporatietaak. Óf dat sloopnieuwbouw of uitponden passender is. Dit is een afweging waarvoor een goede verbinding nodig is tussen de afdelingen portefeuille/assetmanagement, onderhoud en nieuwbouw. Ouder bezit is duurder in het onderhoud (zo blijkt ook uit de Aedesbenchmark). Dus ouder bezit uitponden of slopen laat de onderhoudslasten dalen doordat dit tot verjonging leidt. Met de opbrengsten van het uitponden kunnen corporaties nieuwe woningen bouwen, als ze locaties beschikbaar hebben. Dit is in essentie ook hoe beleggers vaak handelen: kort voor de ongeveer 30-jarige leeftijd is bereikt, verkopen zij het bezit. Bij sloop geldt juist dat de waarde van de bestaande woning eerst verloren gaat. Uit onderzoek blijkt dat in veel gevallen renovatie kosteneffectiever én duurzamer is dan sloop.
Schakel bewust tussen wijk, complex, woning en componentniveau
Verduurzaming is lange tijd vooral op woning of complexniveau bekeken, terwijl de energietransitie vaak doelmatiger is op wijkniveau. Het isolatieniveau van woningen moet bijvoorbeeld worden afgestemd op de toekomstige warmtebron. Ook voorkomen van hittestress vraagt om een stedenbouwkundige aanpak, waarbij vergroening van de omgeving samen met gemeenten effectiever is dan individuele maatregelen, zoals zonwering of airco’s. Organiseer als corporatie daarom complex en wijksessies en stuur waar mogelijk wijkgericht, bijvoorbeeld via gebiedstafels. Bedenk daarbij welke opgave tot jouw domein behoort en voor welke opgave andere partijen verantwoordelijkheid dragen.
Beschouw de woning als een samenstel van gebouwcomponenten
De woning bestaat uit componenten met ieder een eigen levensduur en levenscyclus. Door deze levensduur en onderhoudscyclus van de componenten beter in beeld te brengen, kunnen corporaties optimale plannen maken voor het verlengen van de levensduur van gebouwcomponenten en het logisch combineren van ingrepen.
Weeg kosten en baten over de tijd met een pragmatische TCO-benadering
Bij het maken van plannen sturen corporaties niet alleen op de laagste directe kosten, maar wegen zij kosten en baten over de tijd af. Een volledige TCO-berekening is niet altijd nodig of haalbaar. Begin pragmatisch door de grootste kostenposten en zekerheden in kaart te brengen en deze mee te wegen. Het gaat hierbij om de elementen en keuzes die het grootste effect hebben op onderhoudslasten en investeringen.
Tools en kennisinstrumenten
Tijdslijnen duurzaamheid
Welke regelgeving komt er nog aan op het gebied van duurzaamheid, ook voorbij de scope van de NPA? Welk toekomstbeeld hebben corporaties zelf over duurzaamheid én wat betekent dit financieel? Aedes werkt in 2026 aan de tijdslijnen duurzaamheid.
Richting de corporatie circulair
Corporaties stimuleren circulair werken, waar dat kan in balans met de kosten. Lees in deze handreiking wat circulair werken inhoudt en hoe je het (haalbaar) aanpakt. Hier zijn 14 voorbeelden opgenomen die uitgebreid ingaan op de betaalbaarheid van circulair werken in de praktijk.
Wijkenaanpak in de energietransitie Aedes Routekaart
Aedes TCO-tool en implementatieplan
De TCO-benadering (Total Cost of Ownerschip) biedt corporaties een robuust framework om investeringsbeslissingen te nemen die zowel op de korte als de lange termijn kosteneffectief zijn. Hiervoor is de Aedes TCO-tool ontwikkeld. Bij het implementeren van de TCO-tool is een gestructureerde aanpak noodzakelijk. Het nieuwe implementatieplan TCO helpt corporaties hierbij. Het omvat doelen, aanpak en de functies binnen je team die je daarbij nodig hebt.
Aedes Routekaart
De Aedes Routekaart is een hulpmiddel dat jou als corporatie ondersteunt bij het ontwikkelen van je verduurzamingsplannen: wat doe je waar en wanneer? De effecten van strategische keuzes voor de verduurzaming van de hele portefeuille worden inzichtelijk en bespreekbaar. De routekaart focust op de match tussen isolatieniveau en de toekomstige warmtebron.
